무분별한 부동산 규제지역 확대, 정비사업 숨통 죈다

지난 10월 15일 정부는 서울 전역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정했다. 물론 경기도 12곳도 지정되었다. 지정 이유는 부동산 가격이 물가보다 더 높게 상승하면서 투기 조짐이 있다는 이유에서다.

그러나 규제 뒤에는 공급 정책이 뒤따라야 하는데 공급 정책은 없다. 규제 이유가 주택가격상승이라면 분명 공급이 부족하거나 수요가 많아지거나 또는 유동성 자금이 많아서 가격이 오르는 것인데 공급은 9.7대책으로 가름하고 지역규제에 금융규제까지 강도 높은 규제 대책을 내놓았다. 만약 그냥 이대로라면 규제의 약발이 얼마나 지속될까? 오히려 서울의 일부 지역은 똘똘한 한 채 선호도가 더 커질 가능성이 높다.

문제는 정부가 9.7대책에서 내놓았던 정비사업을 통한 주택공급정책과 서울시가 지난 9.27일 내 놓은 31만호 정비사업지구지정 계획 등 서울시 내 주택 공급 방법인 정비사업의 속도가 지역규제로 인하여 늦어질 수 있어 걱정된다. 여기에 대출 문턱까지 높아지면서 집을 처분하려는 조합원들이 나올 가능성도 있다. 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 현재 70%인 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 낮아지고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 낮아지기 때문에 대출을 통한 주택 구입자금 마련은 어려워진다. 설령, 매도하려고 해도 사업 진행 단계에 따라 매도가 제한된다.

이번에 지정된 서울 전역과 수도권 12곳은 투기과열지구로 지정되어 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축사업 단지의 경우 조합설립 이후부터 신규 아파트로의 소유권 등기 이전 시까지 전매제한을 받는다. 또한 재개발사업 역시 관리처분계획인가 이후부터 동일하게 적용된다. 그러나 주택 소유 10년 이상, 실거주 5년 이상을 충족하면 지위 양도가 등기 이전 때까지 가능하다.

이외에도 재건축 조합원당 주택 공급 수도 1주택으로 제한되며 토지거래허가구역으로 전부 지정되었기 때문에 주택매수자는 2년의 실거주 의무도 지켜야 한다. 물론, 사업이 추진될 경우 이주비 대출 한도 역시 6.27대책 때 내놓았던 대출 6억원 이하가 적용된다. 이렇게 규제가 강화되어 재건축사업의 경우 조합설립 단계에 있는 정비사업장에서 조합원들이 사업 반대 목소리가 커질 가능성이 있으며 이미 조합이 설립된 경우라면 조합원들은 주택을 팔지도 못하기 때문에 대출 규제로 자금을 마련할 길이 없어 사업추진을 반대할 확률이 높다. 이번 규제 지역은 전부가 토지거래허가구역이기 때문에 주택매매가 이뤄지더라도 거주 2년 조건은 지켜야 한다.

또 하나의 문제점이 있다. 그것은 투기과열지구로 지정된 곳은 민간택지 분양가상한제를 시행할 수 있다. 현재는 서울의 서초·강남·송파·용산구 등으로 유지되고 있지만 향후 추가 지정될 수 있다는 점에서 정비사업을 추진하는 사람들은 불안할 것이다. 특히, 서울 핵심 정비사업장으로 꼽히는 여의도, 목동, 성수동 등에 분양가상한제가 적용되면 조합원들의 분담금이 대폭 증가할 수밖에 없기 때문이다. 이렇게 정부의 전방위적인 규제 지역 확대는 정부가 내세운 용적률 상향과 서울시의 신속통합기획 등을 통하여 주택 공급 촉진정책과 정면충돌하는 결과를 초래한다.

이미 규제 이전에 정부는 9.7대책에서 주택 135만호를 2030년까지 착공하겠다고 약속했다. 특히, 공공도심복합사업의 용적률을 1.4배 완화하여 수도권에 5만 가구를 착공하고, 정비사업 절차를 간소화하여 사업을 촉진하며, 1기 신도시 정비사업은 주민 제안(입안) 방식도 도입하고 주민 과반이상 동의 시 지방자치단체의 검토를 거쳐 수용 방식도 검토하겠다고 했다. 뿐만 아니라 공공재개발·재건축사업을 추진하는 경우 법적 상한 용적률을 모두 1.3배까지 상향하고 임대주택은 LH 등 공공이 직접 보유·운영하도록 한다는 대책을 내놓았다.

서울시도 지난 9월 27일 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 인가받을 수 있도록 해 사업 기간이 최소 3년 이상 단축되도록 하겠다고 발표했다. 또한, 공공재개발·공공재건축사업도 용적률 상한을 1.3배로 상향하여 공급 여력을 늘린다고 했다. 한마디로 공급은 빠르게, 절차는 효율적으로 정비사업을 지원하겠다는 것이다. 서울시는 2021년부터 시작된 신속통합기획에 이어 2026년 6월까지 총 31만 가구 이상의 정비구역 지정을 목표로 하고 있었다. 주택시장의 불확실성이 커지는 상황에서 과연 정부와 서울시가 추진하려는 정비사업 촉진 정책이 성공을 거둘 수 있을지 걱정이 된다.

따라서 정부는 지난 9.7대책의 이행을 위해서도 서울시와 소통하여 서울시의 31만호 지구 지정은 물론 주택공급 촉진을 위해 정비사업이 잘 추진될 수 있도록 대출규제 완화 등 별도의 대책을 세워야 할 것이다.