지금 서울의 부동산 시장은?

지금 서울의 부동산 시장은 "불장" 또는 "패닉바잉"이라는 말이 또다시 나올 정도로 집값이 과열되고 있다. 지난 16일 한국부동산원이 발표한 5월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면 전국의 매매가격 지수는 -0.02%로 하락하였는데 수도권과 서울은 각각 0.10%, 0.38% 상승한 것으로 발표됐다.

서울은 지난달 강남 3구를 중심으로 상승 폭이 확대되며 오르고 있는데 아파트의 경우 매매가격이 서울 평균 0.54% 올라 전반적인 상승세를 견인하고 있다. 특히, 서초구는 0.95%, 송파구 0.92%, 강남구 0.84% 오르는 등 강남 3구의 상승세가 두드러졌다. 강남 3구의 집값 상승세가 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 앞둔 가운데 이른바 막차 수요가 몰리며 서울 내 다른 지역으로도 확산되는 분위기다.

지역별로 살펴보면 양천구 0.66%, 강동구 0.61%, 성동구 0.65%, 용산구 0.62%, 마포구 0.62%의 상승률을 기록했다. 인천과 경기를 포함한 수도권 전체 상승 폭은 0.1%로 역시 한 달 전 0.07%보다 확대됐다. 다만, 지방의 경우 5대 광역시는 -0.24%, 8개 도는 -0.09%로 오히려 떨어져 양극화 현상이 더 커지고 있다. 문제는 지수로 주택가격의 등락 폭만 말하면 얼마나 오르고 얼마나 비싼 주택인지 알 수가 없다.

그래서 필자는 실제 부동산 중개사무소를 방문하여 아파트 가격이 얼마나 호가하는지 물어봤더니 서초구 반포동의 재건축을 하지 않은 한신4차 아파트 34평형 매매가격은 최고 40~47억원이나 호가한다. 또한 재건축사업이 끝난 신반포의 메이플 자이 아파트 35평형은 47~55억원 호가한다. 이 모두 국민주택규모(85㎡ 이하)주택이다.

전세가격은 한신4차 아파트가 재건축사업 전이라 매우 노후한 아파트로 전세가격이 7.5억원으로 매우 낮다. 반면 메이플 자이 아파트는 재건축사업이 끝난 신축 아파트로, 매매가격 대비 전세가율은 40%도 되지 않는 16.5억원에서 17억원으로, 향후 가격이 더 오를 가능성이 커졌다. 왜냐하면 아파트 시장에서 전월세 가격의 등락은 매매가격의 선행지수다. 즉, 전월세 가격이 오르고 나면 수익률이 좋아져서 매매가격이 뒤따라 오르는 현상이 보통인데 지금은 매매가격이 먼저 오르고 있어 향후 키 맞추기식으로 전월세 가격이 오를 가능성이 커졌다.

특히, 서울의 매매가격 대비 전세가격 비율은 평균 53.9%인데 최근 신축 아파트가 많은 서초구와 강남구의 경우에는 전세가 비율이 낮기 때문이다. 따라서 올가을 이사철이 돌아오면 서울 일부지역에서 전세가격이 상승할 가능성이 높아 걱정이다.

요즘 강남권에서 유행하는 말이 "강남은 자고 나면 아파트 가격이 오른다."는 말이 이제는 "지금도 오른다."라는 말로 바뀌고 있다. 한번 오른 부동산 가격은 오를 때는 많이 오르지만 내릴 때는 찔끔찔끔 내려서 서민들의 내 집 마련을 어렵게 한다. 이제 정부는 서울의 부동산 시장 안정을 위한 대책을 발표할 때가 되었다. 이렇게 가격이 오르면 예전에는 무작정 지역규제와 주택담보대출부터 규제했기 때문에 가격은 가격대로 오르고 주택가격은 잡지 못했다.

서울의 주택가격은 어떤 대책을 내놓아도 가격은 오른다. 왜냐하면 서울은 언제나 가구수보다 주택 수가 부족한 지역이기 때문이다. 그래도 공급은 꾸준히 해야 한다. 왜냐하면 요즘 서울의 주택가격이 더 많이 오르는 이유는 내년부터 서울의 입주 물량이 현저히 줄어들어 주택이 부족할 것이라는 불안심리와 향후 금리가 내려갈 것이라는 기대심리 그리고 과거 진보 정부가 집권을 하면 주택가격이 상승한다는 막연한 생각을 가지고 있는 것도 가격상승에 영향을 미치고 있다. 그러니 이제라도 서울 내 비아파트 공급 확대는 물론, 재개발·재건축 등 정비사업의 절차 간소화와 건폐율, 용적률 등을 완화해 주겠다고 약속을 한 만큼 규제 완화를 통하여 공급이 늘어날 수 있도록 지원해야 한다.

또한 수도권 3기 신도시 등 조기 공급이 가능한 곳은 조기 공급을 서둘러 수요를 분산시키므로 시장 안정화에 기여해야 한다. 물론 서울의 일부 급등지역은 토지거래허가구역이나 조정대상지역 등 지역규제를 통하여 시장을 안정시켜야 한다. 또한 이것만으로는 시장 안정이 어려울 수 있다. 결국 시중에 유동성 자금이 많아지면 부동산 가격은 오른다. 그래서 유동성 자금을 축소시키는 등 동시 규제가 필요하다.

한 가지 중요한 것은 유동성 자금을 줄이더라도 무주택 서민들에게만큼은 대출을 집행하는 선별적 대출 규제가 필요하다. 뿐만 아니라 이재명 대통령은 후보시절 내놓은 약속, "중산층과 서민을 위한 주택 공급을 늘리겠다."는 공약을 꼭 지켜야 한다. 그것만이 장기적으로 무주택 서민들의 내 집 마련에 대한 희망이기 때문이다. 이제 시험대에 오르는 이재명 정부의 부동산 안정 대책, 어떻게 할 것인지 지켜볼 것이다. 이재명 정부는 "세금으로 부동산 시장을 안정시키지 않겠다."고 했는데 과연 첫 번째 부동산 대책은 어떤 것을 내놓을지 궁금하다.