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부동산 '대개조' 서울 vs '노후도시정비' 1기 신도시···주민 호응은 신도시 판정승

부동산 도시정비

'대개조' 서울 vs '노후도시정비' 1기 신도시···주민 호응은 신도시 판정승

등록 2024.06.21 18:53

수정 2024.07.08 15:01

장귀용

  기자

노후도시 선도지구 지정 초읽기···막바지 동의율 경쟁도 활활서울시, 노후도시 배제 후 자체 전략 추진···핵심은 준도심 육성관건은 개별 단지의 추진력···서울 외곽, 분담금 우려에 일부 공회전도

사진=강민석 기자 kms@newsway.co.kr사진=강민석 기자 kms@newsway.co.kr

조성 30년이 넘은 노후 밀집주거지역 정비를 두고 서울시와 1기 신도시가 서로 다른 전략을 추진하는 모양새다. 1기 신도시가 지난 4월부터 시행된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(노후도시특별법) 적용을 꾀하는 반면 서울시는 권역별 개발을 중심으로 한 '대개조' 전략을 추진하고 있어서다.

정비업계에 따르면 지난 4월 노후도시특별법 시행 후 서울시와 1기 신도시의 분위기는 완벽히 대조적으로 흐르고 있다. 1기 신도시들은 노후도시특별법 적용 선도지구 지정을 위한 설명회나 간담회를 열고 전략마련에 한창이다. 개별 단지들도 동의율 경쟁에 치열하다. 반면 서울시는 노후도시특별법 적용에 관한 활동을 거의 하지 않고 있다.

업계에선 선도지구 지정에 서울 내 택지지구에 대한 계획이 포함되지 않은 것은 서울시의 의중이 반영된 결과라고 입을 모은다. 당초부터 서울시가 노후도시특별법과 관련해 정부와 다른 생각을 가지고 있는 모습이 종종 포착된 탓이다. 지난해 말 정부-지자체 협의 과정에서 서울시가 기부채납을 충분히 하지 않고 용적률이나 가구 수를 많이 늘리게 되면 주거의 질이 떨어질 수 있다는 의견을 낸 것이 대표적이다.

지난 5월 22일 국토교통부가 발표한 선도지구 계획 발표는 이러한 움직임에 쐐기를 박았다. 국토부는 이날 발표에서 연내에 1기 신도시 중에서 총 2만6000가구+α 규모 수준으로 선도지구를 선정하겠단 계획을 밝혔다. 서울 내 택지지구는 이 계획에서 포함되지 않았다.

1기 신도시인 분당신도시 내 노후 아파트단지. 사진 = 김소윤 기자1기 신도시인 분당신도시 내 노후 아파트단지. 사진 = 김소윤 기자

1기 신도시 내 대다수 단지는 벌써 상당수 단지가 사전 동의율 80%를 돌파한 상황이다. 국토부가 선도지구 지정 배점에서 동의율 비중을 가장 높게 배정해서 각 단지에 동의율 경쟁에 불이 붙은 탓이다. 국토부가 공개한 '1기 신도시 선도지구 선정 평가 기준'에 따르면 선도지구 지정 배점은 ▲주민 동의율(60점) ▲통합 재건축 규모(20점) ▲거주환경 노후도(10점) ▲도시기능 활성화 필요성(10점) 등이다.

1기 신도시 중엔 성남 분당신도시가 동의율 참여율이 도드라진다. 분당에선 ▲샛별마을 ▲정자일로 ▲상록마을 등이 동의율 85%를 돌파한 것으로 알려졌다. 고양 일산에선 대규모 통합 재건축을 추진 중인 다이아몬드블록(강촌 1·2단지, 백마 1·2 단지)가 80% 이상의 동의를 받아낸 상태다.

분당에서 통합 재건축을 추진 중인 단지의 추진위원회 관계자는 "1기 신도시는 정부가 법안 제정을 추진할 때부터 지자체장이 임명한 총괄기획가(MP)를 통해 대략적인 정부의 추진 방향을 공유 받고 맞춤형 준비를 해왔다"면서 "동의율 비중이 높다는 것이 공식화된 후엔 세부 동의율 현황을 서로 숨기는 정보전까지 벌어지고 있다"고 했다.

서울시는 노후도시특별법보다는 별도의 정비 전략을 추진하는 모양새다. 올해 발표한 ▲서남권대개조 ▲동북권대개조 ▲서울역대개조가 대표적이다. 오는 9월 고시할 예정인 '2030도시주거환경정비기본계획 변경안'에선 공시지가를 기준으로 땅값이 저렴한 지역에 혜택을 주는 '보정계수'도 도입할 예정이다.

업계에선 서울시의 정비 정책은 큰 틀에서 광역중심지를 준도심으로 육성하고 지역 중심을 주거지역으로 개발하는 방향으로 전개될 가능성이 크다고 본다. 실제로 서울시는 2030서울도시기본계획에서부터 서울을 3도심·7광역중심·12지역중심으로 나누고 이에 따른 도시정책을 펴왔다. 이번에 고시되는 2030도시주거환경정비계획에서도 이 틀이 유지될 예정이다.

서울시는 2040도시계획을 통해 서울을 3도심 7광역중심 12지역중심으로 구분하고 이에 맞춘 도시정책을 추진 중이다. 사진제공=서울시서울시는 2040도시계획을 통해 서울을 3도심 7광역중심 12지역중심으로 구분하고 이에 맞춘 도시정책을 추진 중이다. 사진제공=서울시

올해 발표한 서남권대개조와 동북권대개조는 서울시의 이러한 정책방향을 엿볼 수 있는 대표적인 사례다. 서남권대개조와 동북권대개조는 각 권역의 광역중심인 가산‧대림과 창동‧상계를 중심으로 산업을 육성‧첨단화하고 주거환경을 개선하는 계획이다.

서남권대개조는 서울 서남권의 주택용적률을 최대 400%로 완화하고 준공업지역을 해제하거나 규제를 완화하는 것이 골자다. 서울서남권은 서울 내 전통적 공업지역으로 꼽히는 구로‧금천구를 비롯해 관악구‧영등포구‧동작구‧양천구‧강서구 등이 포함된다.

동북권대개조는 서울의 대표적 베트타운인 노도강(노원‧도봉‧강북)에 첨단산업을 유치‧육성하고, 노후아파트를 재건축하는 것이 핵심이다. 서울시가 적극적으로 추진 중인 광운대역세권 개발과 창동차량기지 이전개발사업이 대표적이다.

노원구 아파트 밀집 지역. 재건축을 앞둔 단지가 많다. 사진=장귀용 기자노원구 아파트 밀집 지역. 재건축을 앞둔 단지가 많다. 사진=장귀용 기자

다만 주거환경개선을 이끌 개별 단지의 추진력이 부족한 것이 고민이다. 상당수 단지들이 동의율 부족으로 조합 설립을 하지 못하고 있다. 안전진단 모금단계에서 속도를 내지 못하고 있는 단지도 상당수다. 특히 서울 내에서 서민주거지로 꼽히는 노도강, 금관구 지역에서 이런 현상이 더 강하게 나타나고 있다.

주민들이 재개발이나 재건축을 꺼리는 가장 큰 이유는 분담금 걱정이다. 이전까지 주민들 사이에선 재개발‧재건축사업은 돈을 내지 않거나 조금만 내고 새 집을 받을 수 있는 사업으로 인식됐다. 하지만 공사비가 오르고 집값은 오히려 내리면서 분담금을 부담해야 하는 상황이 되면서 사업을 주저하고 있는 것.

정비업계 관계자는 "상계주공5단지에서 추정분담금 발표 후 시공사 계약해지하는 일이 발생한 후 노도강 지역 주민들 사이에서 분담금에 대한 '포비아'가 번진 상황"이라면서 "평형 확장이나 예상 일반분양가구 등에 따라 분담금 규모나 사업성이 다른데도, 비전문가인 주민들 입장에선 이해가 어렵다보니 무장정 반대하는 민심도 적지 않다"고 했다.
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