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금리인상이 낳은 奇異 현상···월세·증여만 늘었다

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서울지역 아파트 거래량 역대 최저
월세는 지난해 대비 35.6% 늘어나
과세표준 바뀌기 전 증여 움직임도

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노원구 인근 공인중개소. 사진= 주현철

금리인상 등의 영향으로 부동산 매매 거래가 완전 얼어붙었다. 매매거래가 급매 위주로 이뤄지면서 거래가격이 떨어지자, 집을 팔기보단 자식에게 증여하는 사례가 늘고 있다. 임대시장에선 전세 가격이 계속 떨어지면서 역전세난에 대한 우려도 나온다. 여기에 전세대출 이자 부담까지 커지면서 전세거래는 줄고 월세거래는 급격하게 늘어나는 모양새다.

부동산거래가 1년 만에 눈에 띄게 줄었다. 25일 국토교통부와 한국부동산원이 발표한 '2022년 3분기 전국 지가변동률 및 토지거래량' 자료에 따르면, 3분기 전체 토지(건축물 부속 토지 포함) 거래량은 47만9785필지다. 전년 동기(78만7000여 필지)대비 39% 감소했다. 순수토지 거래량은 약 21만3000 필지로 전년 동기에 비해 21.9% 줄었다.

서울 지역 아파트 거래량도 역대 최저수준이다. 서울부동산정보광장에 따르면, 서울지역 아파트 거래량은 지난 7월 644건으로 조사를 시작한 2006년 이래 최저치를 기록했다. 8월엔 675건의 거래가 이뤄졌다. 신고기간이 일주일가량 남은 9월은 594건에 그치고 있다. 지난해 월 평균 거래량(3495건) 6분의 1 수준에 불과하다.

거래가 얼어붙으면서 아파트 값도 크게 떨어졌다. 한국부동산원에 따르면, 10월 셋째 주(17일 기준) 서울 아파트 값은 전주 대비 0.27% 떨어졌다. 2012년 6월 둘째 주에 기록한 -0.36% 이후 10년 4개월 만에 가장 큰 낙폭이다.

특히 지난해 2030세대의 매수세가 몰렸던 노‧도‧강(노원‧도봉‧강북)은 거래가 극도로 위축된 상황이다. 한국부동산원에 따르면, 이 지역의 매매수급지수는 69.8로 역대 최저를 기록했다. 수급 지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 수요보다 공급이 많고 200에 가까울수록 공급보다 수요가 많다는 의미다.

시장에선 극심한 가격하락이 나타나는 것은 수요자가 거의 없는 탓에 급매 위주로 거래됐기 때문이라고 본다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금리인상 기조가 끝나기 전까진 거래감소와 함께 급매 위주 거래 추세가 바뀌지 않을 것"이라고 했다.

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자료=한국부동산원

지표상 가격이 하락하면서, 집을 내다팔기 보단 가족에게 증여하는 사례도 늘고 있다. 지난해에는 양도세를 피하기 위해 증여를 선택한 사람들이 올해엔 낮아진 가격에 따른 증여세 감소를 노리고 있다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 증여 비중은 올해 1월 10.2%를 기록했고, 보유세 부과(6월1일 기준)를 앞둔 4월과 5월에는 각각 23.1%, 17.2%로 높아졌다. 이후 다소 비중이 감소했지만 7~9% 수준을 유지하고 있다.

여기에 내년 1월1일부터 증여로 인한 부동산 취득에 대한 과세표준이 높아진다는 점도 증여를 선택하는데 영향을 주고 있다. 올해까지는 증여에 따른 취득세를 부과할 때 토지는 개별공시지가를, 주택은 공동주택가격 공시가격과 개별주택 가격을 과세표준으로 삼는다. 내년부턴 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 취득 대상이 된 부동산에 대한 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액인 '시가인정액'을 기준으로 삼게 된다. 업계에선 과세표준이 바뀌면 20~30% 정도 과세대상금액이 올라갈 것으로 보고 있다.

전월세 임대시장은 전세가 줄고 월세가 급격히 느는 추세다. 한국부동산원에 따르면, 2022년 1~9월 경기도 아파트 전월세 거래 총 23만 8708건 중 월세 거래가 9만 8170건을 차지한다. 이는 지난해 같은 기간 7만 2402건 대비 2만 5768건(35.6%) 늘어난 수치다.

업계에선 역전세에 대한 우려와 금리인상에 따른 전세대출이자 증가로 전세에서 월세로 전환하는 수요가 늘어난 것으로 분석했다. 업계 관계자는 "금리가 크게 오르면서 전세대출이자보다 월세가 싸거나 비슷한 집이 많아졌다"면서 "전세가격 하락으로 보증금 반환을 하지 않는 '역전세' 사고 리스크를 감안하면 월세가 훨씬 안전하다는 인식까지 생겨나면서 월세를 찾는 수요자가 크게 늘었다"고 했다.

장귀용 기자 jim332@

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