분양보증경쟁 ·25조원 부담 떠안은 HUG ‘좌불안석’

공정위, ‘HUG 영역’ 분양보증기관 추가 예고50조원 도시재생 뉴딜, 절반 자금 책임 부담도도시재생 사업 수익성 낮아 자금 회수 가능성↓

새정부가 들어서면서 주택도시보증공사(HUG)가 좌불안석이다. 독점하던 분양보증 시장에 경쟁원리 체제가 도입될 것으로 예고된 가운데 앞으로 50조원에 달하는 자금이 투입될 새 정부 역점사업인 도시재생 뉴딜 사업 대부분의 자금 조달을 HUG가 전담 운용하고 있는 주택도시기금에서 떠안게 되면서 적지 않은 타격이 불가피할 것으로 보인다.

특히 도시재생 뉴딜이 공익성을 앞세운 탓에 수익성 저하 가능성이 높게 점쳐지면서 사업 과정에서 손실이 날 경우 자금 운용을 하고 있는 HUG가 공공기관 경영평가에서 직간접적인 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없게 됐다.

31일 관련 업계에 따르면 최근 공정거래위원회는 오는 2020년까지 주택보양보증 업무를 수행할 민간 보험회사 1~2곳을 추가 지정하도록 하는 내용을 담은 ‘상반기 경쟁제한적 규제 개선 과제’를 발표했다.

분양보증은 분양 사업자가 파산 등의 사유로 분양 계약을 이행할 수 없게 되는 경우 이미 납부한 분양대금의 환급을 책임지는 제도다. 분양 보증이 있어야 지방자치단체의 분양 승인을 받을 수 있기 때문에 분양 시장에서 빼놓을 수 없는 과정 중 하나다.

헌데 이처럼 분양 시장에서 가장 중요한 과정 중 하나인 주택분양보증을 그간 공공기관인 HUG가 독점하면서 때문에 업계에선 분양보증이라는 칼자루를 쥔 HUG가 권력 남용을 일삼고 있다는 비판이 일기도 했다. 실제 이번에 공정위도 HUG가 독점이윤을 획득하면서 주택분양보증료가 올랐고, 주택분양보증 시장에 경쟁원리를 도입하면 1차적으로 분양보증료가 인하되고 2차적으로 인하된 보증료만큼 주택 분양 가격이 낮아질 것으로 기대된다며 이번 제도 도입 취지를 설명했다.

정부의 이같은 방침에 HUG도 적잖이 당황한 모양세다.

HUG 관계자는 “정부 기관에서 시장 경제 공공성에 기여하고 소비자 편익을 추진하는 부분에 대해서 반대하는 입장은 아니다”라면서도 “사실 국내 분양 보증은 사적 영역이 아니라 공적 영역의 성격이 크다. 입주자도 보호하고 중견건설업자들에게는 부족한 신용을 보증을 통해 보강해주는 기능을 하며, 공공의 입장에서 분양가를 계속 제한하고 있는 등 시장 안정화에 기여하는 부분이 큰데, 독점 보증이다는 식으로 시장 논리로 바라보는 것에 대해 우려스러운 부분이 있다”고 말했다.

이어 “또한 보증료가 그렇게 높지도 않고 지속적으로 인하하는 노력이 있어왔고, 무엇보다 분양 보증 시장 자체가 그리 크지 않다”며 “공급이 많을때만 많지, 앞으로 인구 추이를 보고, 공급이 어떻게 될 지 좀더 두고봐야 하지 않는지, 여지껏 왜 보증기관이 이렇게 유지돼 왔는지에 대한 이유를 살펴보면 좀더 신중히 접근해야 하는 이유에 대한 답이 나올 것”이라고 덧붙였다.

HUG 앞에 놓인 과제는 이뿐만이 아니다. 5년간 총 50조원에 달하는 자금이 투입되는 새 정부 역점 사업인 도시재생 뉴딜 재원의 절반이 HUG가 전담 운용하는 주택도시기금으로 충당될 예정이어서 이에 따른 부담도 일부 HUG의 몫이기 때문이다.

도시재생뉴딜은 문재인 대통령이 대선 당시부터 공약한 새정부 주력 부동산 정책으로, 매년 10조원의 예산을 들여 전국 500곳의 노후 도심과 주거지를 정비하는 사업이다. 연간 10조원에 달하는 예산 중 5조원은 주택도시기금에서, 3조원은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)에서 조달한다.

정부에서 구시가지와 신시가지 사이에 발생하는 환경 격차를 줄이고 낙후 지역에 활력을 불어 넣기 위해 막대한 자금을 투입한다는 점에선 별 다른 이견이 없지만 예산의 절반에 해당하는 재원이 주택도시기금에서 투입된다는 점은 이 사업이 짊어지고 가는 큰 리스크 중 하나로 꼽힌다. 주택도시기금이 국민들의 청약 통장 등으로 구성된 부채성 기금인 만큼 세금보다도 공적 성격이 더욱 강하고, 어디까지 주택청약 가입자 들에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문이다.

더욱이 도시재생 뉴딜의 경우 구도심 개발에 따른 목표 수익률 달성의 어려움과 공공성이 강해 사업진행 과정에서 수익성 저하가 일어날 가능성이 크다고 보는 것이 업계 지배적인 시각이다. 때문에 도시재생 사업의 경우 손실이 날 경우 큰 타격을 입게되고 고스란히 HUG 측에 돌아갈 가능성이 적지 않다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “도시재생 사업은 원래 재건축처럼 아예 건물을 헐고 다시 짓는 사업이 아니기 때문에 개선 효과가 상당히 천천히 나타나 시간이 오래 걸리고 성공률도 높지 않아 큰 수익을 낼 수 있는 사업은 아니다. 외국을 살펴봐도 도시재생 사업은 성공 사례 보다 실패 사례가 훨씬 많다”면서“때문에 서민들에게 사용되는 주택도시기금이 투입되는 만큼 단계적으로 고용효과나 회수율 등 경제 창출효과가 얼마나 될 것인지 살펴보고 해야할 것”이라고 말했다.

이어 “또한 정권에서 그렇게 큰 액수를 정해놓고 역점 사업에 투입하는게 맞는지 우려스러운 부분이 많다”고 덧붙였다.

이와 관련 HUG 관계자는 “도시재생 뉴딜 정책에 투입되는 자금은 HUG 고유 계정이 아니라 주택도시기금으로, 큰 부담은 아니다”라면서 “수익성이 고려되지 않으면 자체 보강이 이뤄져서 다른 방식으로 보완될 것”이라고 일축했다.