홍지선 "집값 하락기 신호"···전문가들 "대출규제, 고가주택 조정 영향...하락장 판단 일러"

강남권 약세에도 서울 외곽·경기 상승···지역별 차별화

전월세 부담·입주 감소가 변수···"단기 공급·임대차 대책 필요"

그래픽=박혜수 기자

홍지선 국토교통부 장관이 주택시장이 하락기 진입 가능성을 언급했다. 매물 증가와 거래 감소, 고가 주택 가격 하락과 외곽 지역 상승세 둔화 등을 이유로 들었다. 하지만 전문가들은 시장 전반의 추세 전환을 판단하기는 이르다고 진단하며, 전월세 부담이 여전히 실수요자 매수를 자극하고 있어 공급대책과 함께 임대차시장 안정 대책을 병행해야 한다고 제안했다.

홍 장관은 12일 오전 국회 국토교통위원회 전체회의에서 주택가격 안정 신호를 근거를 묻는 질문에 "계속적으로 매물은 쌓이고 있고 거래가 감소되는 상황에 대해서는 어느 정도는 이제 (주택가격) 하락기에 접어들 수도 있다는 시그널 볼 수가 있다"고 말했다.

서울 내 거래 감소와 강남권 등 고가주택 밀집지역 시세가 마이너스 변동된 것을 시장 하락 전환 신호로 받아들인 것으로 풀이된다.

실제 8·3 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 매물은 30% 넘게 증가했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만528건으로 집계됐다. 정부가 세제개편안을 발표한 지난 8월 3일(6만409건)보다 2만119건(33.3%) 증가한 규모다.

매물은 늘었으나 거래는 크게 줄었다. 인공지능(AI) 기반 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 3분기 서울 아파트 매매거래량은 1만2895건으로 직전 분기(2만 2985건)보다 43.9% 감소했다. 전년동기와 비교해도 6.3% 줄어든 수치다.

하지만 전문가들은 현 상황을 '하락기 진입 시그널'로 보기는 이르다고 입을 모았다. 공급이 여전히 부족해 대기수요가 많은 상황에서 전월세 시장 불안이 이어지고 있어 집값 상승 압력은 여전하다는 게 전문가들의 분석이다.

권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "공급이 부족하고 수요가 있는 상태에서 집값이 하락기에 접어들었다고 보기는 어렵다"며 "고가주택 위주로 가격이 하락한 것이지 중저가 주택까지 전반적으로 떨어진 것은 아니다"라고 말했다.

리얼투데이 장재현 부사장도 고가주택의 가격 조정은 인정하면서도 시장 전체가 하락장으로 돌아섰다는 해석에는 선을 그었다. 그는 "노원·도봉·강북이나 수도권 일부 지역까지 가격이 떨어졌다고 하기는 어렵다"며 "현재는 약보합 성격으로 봐야 하며, 대출 여건이 달라지면 수요가 다시 움직일 가능성도 있다"고 설명했다.

실제 가격 지표에서도 지역별 차별화가 나타난다. 한국부동산원의 11월 둘째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 9일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 올라 92주 연속 상승했다. 강남구(-0.25%)·서초구(-0.26%)·송파구(-0.35%)가 하락하고 성동구(-0.02%)와 강동구(-0.01%)도 약세로 돌아섰지만, 성북구(0.39%)·도봉구(0.22%)·노원구(0.20%)는 상승했다. 경기도 역시 0.21% 올라 전주보다 상승폭이 확대됐다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 거래 위축과 고가주택 조정에 주목한 정부의 판단에는 이해할 만한 부분이 있다면서도 마이너스 변동률을 확신하기는 이르다고 지적했다.

함 랩장은 "가격 상승에 대한 피로감과 재건축 분담금, 재건축초과이익환수제 부담 등이 시장 활력을 떨어뜨리고 있다. 다만 이런 요인이 강남권의 장기적인 입지 경쟁력까지 훼손했다고 보기는 어렵다"며 "강남과 한강변 고가주택 일부의 하락을 이끌어낼 수는 있겠지만 서울 외곽과 수도권 역세권 일대까지 마이너스 변동률이 확산한다고 보기에는 아직 이르다"고 말했다.

전문가들이 공통으로 꼽은 가장 큰 변수는 임대차시장이다. 전월세 매물이 줄어들고 가격이 오르면서 임대차 수요가 매수세로 이동해 매매가격 상승이 이어질 수 있다는 설명이다.

올해 누적 지표에서도 전세가격 상승세가 확인된다. 이달 2일 기준 서울 아파트 전세가격은 연초 대비 9.10% 올라 매매가격 상승률인 8.80%를 웃돌았다. 성북구와 노원구의 전세가격 누적 상승률은 각각 15.76%, 15.06%에 달했다.

월세 부담도 커졌다. 한국부동산원 월간 통계에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 월세가격 누적 상승률은 7.68%로 집계됐다. 지난 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원으로 지난해 같은 달보다 21만8000원 높았다. 매매시장 일부 지역의 조정과 별개로 세입자가 체감하는 주거비 부담은 확대되는 모습이다.

송 대표는 "전월세 가격 부담이 크고 물량도 부족해 구조적으로는 상승 압력이 남아 있다"며 "계절적 요인 등으로 횡보장이 이어질 가능성은 있지만 전월세 가격이 받치고 있어 매매가격이 내려가는 데도 한계가 있다"고 말했다.

함 랩장 역시 전월세 불안이 30대의 이른바 '생존형 매수'로 이어지고 있다고 진단했다. 그는 "내년 임대차시장이 가장 큰 변수"라며 "수요 억제와 공급 확대뿐 아니라 임대차 안정까지 함께 관리하는 방안이 나와야 한다"고 강조했다.

전월세시장 안정을 위한 정책 대응이 필요하다는 제안도 나왔다. 권 교수는 "입주 물량이 본격적으로 공급될 때까지는 가격이 상승 압력을 받을 수밖에 없다"며 "연립주택 등 비아파트를 일정 기간 주택 수 산정에서 제외하는 방식의 단기 공급 대책을 검토할 필요가 있다"고 말했다.

송 대표는 토지거래허가제 완화를 통해 수요자의 선택지를 넓혀야 한다고 주장했다. 함 랩장은 비아파트 공급 확대와 신도시 개발 속도 제고, 계약갱신청구권 등 임대차 제도 보완을 과제로 꼽았다. 고가주택 가격을 억제하는 것과 함께 세입자의 주거 불안을 낮춰야 시장 전반의 안정으로 이어질 수 있다는 취지다.

익명을 요구한 부동산 한 전문가는 "정부의 희망사항을 이야기한 것 같다. 강남권을 넘어 준강남권 한강벨트까지 빠진 것은 확실히 상당한 흐름인데, 주택시장은 주식시장과 달리 급등 다음 횡보하는 현상이 온다. 현재는 하락장보다는 숨고르기 장세로 판단해야 한다"고 말했다.

이어 그는 "오는 27일 기준금리 인상 여부에 따라 달라질 가능성이 있다. 금리가 올라가면 약간 둔화될 수는 있을 것으로 보인다"며 "더이상 다른 부동산 규제도 내놓을 게 없다. 대출 규제 카드가 있지만, 반발이 심해서 가능성은 낮다고 본다"고 말했다.