공공재개발 속도론 띄운 정부···서울시·LH 정비사업 주도권 공방 가열

시 "민간재개발 위축 우려"···공공재개발 실효성 지적LH "3만9000가구 정상 추진"···투명·사업성 경쟁력 강조"공공·민간 우열보다 주민 동의와 사업성 확보 중요"

그래픽=박혜수 기자

이재명 대통령이 공공재개발에 힘을 실으면서 서울시와 한국토지주택공사(LH) 간 정비사업 주도권 논쟁이 이어지고 있다. 서울시는 민간재개발의 중요성을 강조하는 반면, LH는 공공재개발의 속도와 사업성, 투명성을 내세우며 맞섰다. 양측이 사업 실적과 비용을 놓고 엇갈린 주장을 내놓으면서 주택 공급 방식을 둘러싼 대립도 깊어지는 모습이다.

9일 정비업계에 따르면 이 대통령은 지난 4일 서울 성북구 장위9구역 공공재개발 현장을 방문해 공공 주도 정비사업의 필요성을 강조했다. 공공이 시행하면 사업 속도를 높이고 부정부패 소지를 줄일 수 있다는 취지다. 이 대통령은 민간재개발로 추진 중인 사업도 주민이 원할 경우 공공 방식으로 전환할 수 있도록 제도 개선을 검토하라고 주문했다. 사업이 조기에 진행되면 용적률과 금융 지원 등 인센티브를 강화하는 방안도 제시했다.

이에 서울시는 지난 5일 공공과 민간을 이분법적으로 구분해 민간재개발을 위축시켜서는 주택 공급을 확대하기 어렵다는 입장을 내놨다. 서울시에 따르면 현재 서울 재개발 계획 물량은 민간재개발 373개 구역, 약 37만5000가구로 전체의 약 90%를 차지한다. 공공재개발은 32개 구역, 약 4만2000가구 규모다. 공급 물량의 대부분을 민간이 담당하는 만큼 민간 사업의 규제 개선과 사업성 지원도 병행해야 한다는 주장이다.

서울시는 공공재개발의 사업 속도에도 의문을 제기했다. 정부가 2020년 공공재개발 도입 당시 사업 기간을 10년 이상에서 5년으로 단축하겠다고 밝혔지만, 도입 6년이 지난 현재까지 서울에서 착공 실적이 확인되지 않는다는 것이다. 사업시행 수수료가 총사업비의 약 3%에 달하는 점과 주민 반대·사업성 문제로 후보지 3곳이 취소된 사례도 지적했다.

오세훈 서울시장 역시 공공개발 만능론에서 벗어나 민간 재개발을 기다리는 주민들의 목소리를 들어야 한다며 대통령의 공공 중심 정비사업 기조에 비판적인 입장을 나타냈다. 서울시는 사업의 투명성이 시행 주체만으로 결정되는 것은 아니라며 민간 정비사업에 대한 관리·감독을 강화하는 방식으로도 부정부패를 막을 수 있다고 강조했다.

이에 LH는 서울시 주장을 반박했다. LH는 수도권에서 추진 중인 공공재개발 사업이 22개 구역, 약 3만9000가구 규모라며 구역 지정부터 착공까지 5년이라는 계획에 따라 정상적으로 진행되고 있다고 밝혔다. 2027년 신설1구역을 시작으로 순차적인 사업 추진에 나선다는 계획이다.

사업성 측면에서도 공공 방식의 이점을 내세웠다. LH가 제시한 장위9구역 분석에 따르면 공공재개발을 적용하면 용적률을 기존 민간 방식의 250%에서 300%로 높여 분양주택 등을 200가구 이상 추가 공급할 수 있다. 공공기여 주택 비율은 민간과 비슷한 수준을 유지하면서도 일반분양 물량을 늘려 주민 분담금을 가구당 5000만원 이상 줄일 수 있다는 게 LH의 설명이다.

자금 조달 비용도 차이로 제시했다. 민간 재개발이 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 사업비를 조달할 경우 금리가 연 6% 이상인 반면 LH는 회사채를 활용해 약 3.8% 수준으로 자금을 조달할 수 있다는 것이다. 주택도시기금을 통한 사업비와 이주비 금융지원도 활용할 수 있어 금융비용을 낮출 수 있다고 주장했다.

사업 관리 비용도 손질하기로 했다. LH는 기존 공공재개발 사업시행 수수료가 사업비의 3% 수준이지만 신규 구역부터는 이를 1%로 낮출 계획이라고 밝혔다. 전문 인력이 설계 검토부터 공사비 산정, 시공 관리까지 직접 맡아 사업비를 절감할 수 있다는 점도 공공 방식의 강점으로 내세웠다.

부정부패 문제도 반박 근거로 들었다. LH는 2003년 7월부터 2023년 9월까지 민간 정비사업에서 약 350건의 부정부패 사례가 발생했다는 통계를 제시했다. 민간 조합에서 뇌물수수와 공사비 분쟁, 소송 등으로 사업이 지연되는 사례가 있는 반면 LH는 주민 운영자금 등 사업비 집행 내역을 투명하게 공개해 부정부패 발생 가능성을 줄일 수 있다고 주장했다.

전문가들은 공공과 민간을 일률적으로 나눠 어느 한쪽의 우위를 단정하기는 어렵다고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 "공공이 사업을 주도하면 공공성은 강화할 수 있지만 주민의 재산권과 사업 자율성에는 제약이 생길 수 있다"며 "민간이 사업을 추진할 수 있는 곳은 자율성을 보장하고, 사업성이 부족한 지역에 공공이 역할을 하는 방식으로 접근해야 한다"고 전했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "공공이라고 반드시 사업이 늦고 민간이라고 반드시 빠른 것은 아니다"라며 "주민 동의를 얼마나 확보할 수 있는지, 공공기여 부담 등 사업 조건을 어떻게 설계하는지가 실제 사업 속도를 좌우하는 만큼 사업 방식보다 사업 여건을 종합적으로 고려해야 한다"고 말했다.