8·13 부동산 대책, 재개발·재건축 활성화 방안은 실효성이 있을까?

금융위원회에서 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책이 마련됐다. 부동산 시장의 안정을 위해 우선적으로 해결해야 할 과제가 주택공급이다. 도심에서 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 수단이 재개발·재건축 사업인만큼 이번 부동산 대책에도 재개발·재건축 사업 활성화를 위한 방안이 담겼다.

우선 재개발 사업에서 조합설립을 할 때 충족해야 하는 토지등소유자의 동의율이 완화됐다. 기존에는 토지등소유자의 75% 이상 동의를 받아야만 조합설립이 가능했지만 이번 도시정비법 개정으로 토지등소유자의 70% 이상 동의만 충족하면 조합설립이 가능해졌다. 지난 도시정비법 개정에서 재건축 사업의 경우에는 이미 조합설립동의율이 완화됐다.

그러나 토지등소유자의 이해관계가 복잡해 조합설립동의율을 충족하는 것이 더욱 어려운 재개발 사업의 경우에는 조합설립동의율이 완화되지 않아 이에 대한 문제 제기가 꾸준히 있어 왔다. 재건축 사업과의 형평성과 조합설립동의율 충족이 어려운 현실적 애로사항을 고려해 이번 도시정비법 개정안에는 재개발 사업의 조합설립동의율도 토지등소유자의 70% 수준으로 완화됐다. 5% 수준의 수치가 미미하게 보일 수 있겠지만, 실제 몇 장의 동의서가 부족해 몇 년간 조합을 설립하지 못하는 재개발 사업지가 상당수 있었기 때문에 조합설립의 촉매제가 될 듯하다.

또, 재개발·재건축 사업의 속도를 결정짓는 요소 중 하나가 수익성이기 때문에 수익성을 높이기 위한 대책이 마련됐다. 토지등소유자로서는 새 아파트를 분양받을 때에 많은 비용을 부담해야 한다면 재개발·재건축 사업의 진행을 망설일 수밖에 없다. 최근 공사비가 급등하는 등의 이유로 재개발·재건축 사업도 조합원 비용부담증가로 인해 추진 동력을 잃은 사례가 많다.

재개발·재건축 사업의 수익성을 경감하기 위해 이번 부동산 대책에 공공정비사업의 경우 용적률 특혜를 한시적으로 부여하고 임대주택의 인수가격을 높여주며 현금청산대상자로부터 취득한 토지등의 취득세를 일정 부분 감면하는 등의 내용이 담겼다.

그러나 전체 재개발·재건축 사업 중 큰 비중을 차지하지 않고 있는 공공정비사업에 한정해 혜택을 부여하고 있고, 취득세 감면 등으로 감액되는 비용이 전체 사업비에서 큰 비중을 차지하지 않는다는 점 등에 비춰 재개발·재건축 사업 수익성 개선에 미치는 실효성은 크지 않을 것으로 본다.

조합원 입장에서 가장 반길 만한 대책은 이주비 대출 한도의 상향이다. 그동안 재개발 사업의 경우 종전자산평가금액을 기준으로 LTV 한도를 책정해 이주비 대출을 실행해왔다. 종전자산평가금액이 저렴한 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 이루어지는 재개발 사업의 특성상 이주비 대출 한도가 이주에 필요한 비용을 마련하기에는 매우 부족했다.

결국 이주비 대출만으로 이주가 어려운 조합원의 경우에는 이주가 늦어지거나 조합에서 마련한 높은 이율의 추가 이주비 대출을 통해 이주해야 하는 애로사항이 있었다. 이런 점을 개선하기 위해 이번 부동산 대책에는 종전자산평가금액과 종후자산평가금액을 각각 기준으로 이주비 대출한도를 산정해 그중 높은 이주비 대출한도를 선택할 수 있도록 했다. 상당 부분 조합원 이주를 촉진하는 역할을 할 것으로 본다.

다만, 이번 부동산 대책에 담긴 재개발·재건축 사업 활성화 방안은 이전 부동산 대책과 비교해 크게 변화가 있거나 새로운 것은 아니다. 이미 추진하고 있는 재개발·재건축 사업 활성화 방안의 연장선에서 그동안 문제가 제기된 부분에 대한 일부 보완 정도의 의미로 해석할 수 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사