5% 뚫은 정책대출, 6개월째 뛴 주담대···'금리 덫'에 갇힌 실수요자

보금자리론 상단 연 5% 도달···시중銀 평균치 '4.34%' 뛰어넘어

싼 이자 찾아 변동금리로···고정 대출 비중 3년 6개월 만에 최저

금리 인상에 DSR 한도 축소 겹쳐···실수요자 구매력 한계 도달

물가, 금리, 주택, 주택담보대출, 아파트, 빌라, 부동산 사진=강민석 기자 [e-mail]

서민 주거 안정을 위한 정책금융상품인 보금자리론 금리가 시중은행 주택담보대출 금리를 넘어서는 '금리 역전' 현상이 나타났다. 시중은행 주택담보대출 금리 역시 6개월 연속 오름세를 기록하면서 무주택 실수요자들의 자금 조달 창구가 사실상 막혔다는 분석이 나온다. 정책 대출의 메리트 상실과 시중 금리 상승이 맞물리면서 당장의 이자 부담을 줄이기 위해 변동금리로 수요가 쏠리는 가계부채의 질적 악화 지표도 확인됐다.

28일 금융권에 따르면 한국주택금융공사(HF)가 취급하는 보금자리론 금리는 최근 상단 기준 연 5.0% 선을 터치했다. 연 소득 7000만 원 이하 무주택자를 대상으로 하는 대표적인 서민 정책 대출임에도 불구하고 일반 시중은행의 주택담보대출 평균 금리를 웃도는 기형적인 구조가 형성된 것이다.

실제로 한국은행이 발표한 '3월 금융기관 가중평균금리' 통계에 따르면 예금은행의 주택담보대출 금리(신규 취급액 기준)는 연 4.34%로 집계됐다. 정책 대출의 상단 금리가 시중은행 평균 금리를 0.6%포인트 이상 웃도는 기형적인 상황이다. 보금자리론의 재원이 되는 주택저당증권(MBS) 발행 금리가 시장 금리 상승의 영향을 받아 오르면서 조달 비용 증가분이 대출 금리에 고스란히 반영된 결과다.

추후 보금자리론 금리 추가 인상 가능성도 적지 않다. 금융당국이 '4.1 가계부채 관리방안'을 통해 정책대출 비중을 기존 30%에서 20%로 줄이기로 하면서 수요 조절이 나타날 수 있는 상황이다. 주금공 또한 "주택저당증권 발행금리 상승세가 지속됨에 따라 보금자리론 금리의 점진적 인상이 불가피한 상황"이라고 밝힌 것으로 전해졌다.

문제는 보금자리론을 포기하고 시중은행으로 향한 실수요자들 역시 금리 인상의 압박을 피하기 어렵다는 점이다. 한은 통계에서 예금은행 주담대 금리는 6개월 연속 상승 추세를 보이고 있다. 은행채 등 지표 금리의 변동성이 커진 데다 금융당국의 가계부채 관리 기조에 맞춰 은행들이 자체적으로 가산금리를 올리거나 우대금리를 축소하며 대출 문턱을 높이고 있기 때문이다.

이러한 양방향의 금리 압박은 대출 시장의 구조를 왜곡시키고 있다. 금리 상승기에는 고정금리를 선택하는 것이 일반적인 리스크 관리 방식이지만 현재 시장에서는 정반대의 현상이 나타나고 있다. 3월 기준 예금은행의 가계대출 고정금리 비중은 35.5%로 떨어지며 3년 6개월 만에 최저치를 기록했다. 안전자산 격인 정책 대출(고정금리)이 시중은행보다 비싸지자, 차주들이 당장 금리가 조금이라도 낮은 시중은행의 변동금리(또는 혼합형) 상품으로 내몰린 결과로 풀이된다.

결과적으로 무주택자나 신혼부부 등 주택 거래 실수요층은 뚜렷한 자금 조달 활로를 찾지 못하고 있다. 금리가 오르면 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 불리하게 작용해 대출 한도마저 줄어들기 때문이다. 정책 대출 요건을 충족하더라도 높아진 이자를 감당하지 못하고, 시중은행에서도 한도 축소와 금리 인상이라는 이중고를 겪으며 주택 구매력이 구조적으로 제한받는 상황이다.

한 시중은행 관계자는 "현재의 대출 시장은 정책 금융이 금리 방어벽 역할을 해주지 못하면서 실수요자들이 변동성 리스크에 그대로 노출된 상태"라며 "가계부채 건전성 악화에 대비한 선제적 관리가 필요한 시점"이라고 밝혔다.