서울 아파트 시총 비중 43.3%··· 2020년 '영끌' 고점 넘었다(종합)

한국은행 '2025년 하반기 금융안정보고서' 발표

한은 "가계대출 34%가 서울··· 자금·수요 쏠림에 금융불균형 우려"

월세 비중 60% 첫 돌파, 주거비 부담 가중..."보완대책 마련 고민"

서울 송파구 신천동 일대 아파트단지 모습. 사진=권한일 기자

전국 아파트 시가총액 중 서울이 차지하는 비중이 43.3%를 기록하며, 이른바 '영끌' 열풍이 불던 2020년 8월의 전 고점(43.2%)을 넘어선 것으로 나타났다. 한국은행은 이러한 '서울 쏠림' 현상이 금융불균형을 심화시키는 잠재 리스크가 될 수 있다고 경고했다.

23일 한국은행이 발표한 하반기 금융안정보고서에 따르면 최근 주택시장은 '지역 간 차별화'가 두드러지는 것으로 나타났다. 서울을 중심으로 수도권 주택가격은 상승세를 지속하는 반면 비수도권은 하락세를 이어가고 있는 모습이다.

11월 말 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로 집계됐다. 이는 전 고점인 2020년 8월 말(43.2%) 수준을 상회하는 수준이다. 또 전체 가계대출에서 서울이 차지하는 비중도 9월 말 기준 34.2%에 달하는 것으로 나타났다.

한은은 이와 같은 서울 쏠림 현상이 서울 등 선호지역 주택에 대한 수요 강화, 지역 간 인구 이동 등 구조적 요인들의 영향에 주로 기인했다고 봤다. 한은은 서울을 중심으로 한 수도권의 주택가격 상승세 지속은 금융불균형 누증 확대 등의 잠재리스크로 이어질 수 있다고 내다봤다.

장정수 한은 부총재보는 "주택가격 주간상승률은 여전히 높은 수준이고 기대심리도 여전히 남아있다"며 "지난 10월 부동산 대책 이후 주택가격 오름세가 둔화했음에도 내년 이후 추가적인 집값 상승 기대가 높아질 가능성이 있다"고 말했다.

추후 주택시장 관련 대책을 묻는 질문에는 "거시건전성 정책 기조를 유지하면서 실효성 있는 주택공급 대책이 나와야 한다"며 "이 과정에서 나올 수 있는 부작용 등 취약부문에 대한 미시적 보완대책도 함께 강구돼야 한다"고 답했다.

'월세 가구 증가', '가계부채와 주택가격 간 동조화 약화'도 최근 주택시장의 특징으로 꼽혔다. 임대차 거래 중 월세 비중은 2021년 9월 장기평균을 상회한 이후 꾸준히 상승해 지난 10월 60.2%를 기록했다. 이는 2017년 이후 통계상 최고 수준이다. 최근의 월세 거래 증가는 전세사기 등으로 인한 보증금 반환 관련 리스크 부각, 전세자금대출 관련 규제 강화 등의 영향으로 풀이된다.

한은은 월세 비중 확대가 가계부채 축소와 함께 주택시장의 변동성을 낮춰 금융안정을 제고하는 데 도움이 된다고 봤다. 다만 월세 지출에 따른 주거비 부담 증가로 일부 취약 가계의 재무건전성에는 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 내다봤다.

장 부총재보는 "주거비 부담을 높이는 요인이 되는 것은 사실"이라며 "특히 저소득층의 주거비 부담을 상당폭 높이는 것으로 나타나고 있다"고 짚었다. 이어 "월세 증가에 따른 주거비 부담은 미시적 대책으로 보완될 필요가 있다"며 "이런 우려를 정부도 알고 월세 가구에 대한 세액공제 대상 확대 등 보완대책을 고민하고 있다"고 덧붙였다.

일각에서 제기된 토지거래허가구역 해제에 대해서는 "지금은 집값 상승 기대심리가 여전하기 때문에 주택시장 안정과 가계부채 관리 강화가 확실히 이뤄지고 난 다음 주택시장 상황을 종합적으로 보면서 규제를 다시 점검할 필요가 있다"고 의견을 밝혔다.

한편 최근 장기간 이어지고 있는 고환율 현상과 관련해서는 우리 경제에 부담으로 작용한다고 지적했다. 장 부총재보는 "대외건전성보다는 물가, 사회 전반 양극화를 우려하는데 특히 연말 환율 수준은 금융기관의 자본비율에도 영향을 미친다"며 "연말 환율 수준에 따라 외화자산의 원화 환산액이 늘어날 수 있고 이는 자본비율 하락요인으로 작용할 수 있다"고 말했다.

다만 그는 "금융기관의 자본비율 수준이 기준을 큰 폭으로 상회하고 있는 중"이라며 "추후 고환율 영향이 커질 수 있는 만큼 예의주시하고 있다"고 말했다.