서울 재개발·재건축 혼란 가중 예고

조합원 지위 양도·분양제한

이주비 대출·자금조달도 어려워질 전망

공급 확대 정책·규제 정책 '상충' 논란

정부가 서울 전역을 규제지역으로 묶으면서 재개발·재건축 등 민간 정비사업의 추진 속도에 제동이 걸릴 전망이다. 행정 절차는 물론 자금 조달까지 까다로워지면서 사업 지연 등 부작용이 우려된다.

정부는 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'을 통해 기존 규제지역인 강남·서초·송파·용산구에 더해 서울의 나머지 21개 구도 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했다. 수도권 주요 지역인 과천, 성남 분당·중원·수정, 광명, 수원, 안양, 용인, 하남 등 12곳도 포함됐다.

도시정비법에 따르면 규제지역 지정 시 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 주택 공급 수 제한 등 다양한 제약이 뒤따른다.

예를 들어 지정일 기준 ▲조합설립인가를 받은 재건축 구역 ▲관리처분계획 인가를 받은 재개발 구역에서는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지된다. 매매는 가능하지만, 새로 매입한 사람은 조합원 자격을 승계할 수 없어 현금청산 대상이 된다.

또 규제지역 지정일 이후 분양 대상자로 선정된 조합원이나 일반분양자는 향후 5년간 투기과열지구 내 다른 정비사업에서 조합원 분양을 신청할 수 없다.

재건축의 경우, 지정일 이후 처음으로 사업시행계획 인가를 신청하는 조합은 조합원 1인당 1주택만 분양받을 수 있다. 다만 종전자산의 범위 내에서 전용 60㎡ 이하 주택 1채를 추가로 분양받는 '1+1 공급'은 허용되며, 추가분은 이전고시 후 3년간 전매가 제한된다.

이 같은 조치는 정비사업의 '핵심 3요소'인 자금, 거래, 분양을 동시에 조이면서, 단순한 투기 억제를 넘어 제도적 병목으로 작용할 수 있다는 지적이 나온다.

전매제한과 조합원 지위 양도 금지로 인해 지분 거래와 조합원 교체가 사실상 어려워지고 분양가상한제와 이주비 대출 규제로 조합과 시공사의 자금 조달 부담도 커진다.

다만 정부는 이번 대책에서 분양가상한제는 기존 규제지역에만 적용하고 서울 전역에는 우선 제외했다. 최근 주택 가격 상승이 주로 매매 시장에서 발생했기 때문에 분양가 규제와의 직접적인 연관성은 낮다고 판단한 것이다. 다만 필요 시 분상제 추가 적용도 검토하겠다는 입장이다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "정부의 공급 확대 정책, 서울시 신속통합기획(신통기획 2.0) 등과 이번 규제는 정면 충돌한다"며, "단기적으로는 시장 안정 효과가 있을 수 있지만 중장기적으로는 정비사업 지연과 공급 축소, 다시금 주택 가격 불안으로 이어질 수 있다"고 말했다.

한편 정부는 민간 정비사업의 추진 동력을 살리기 위해 도시정비법 개정 등 공급대책 관련 후속 법률 20여 건을 조속히 발의하고 연내 국회 통과를 추진할 계획이다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 "토지거래허가구역 지정과 관련해 서울시·경기도와 사전 협의를 마쳤고, 모두 현재 시장 상황에 대한 우려에 공감하고 있다"며 "보다 강력한 조치가 필요하다는 데 뜻을 같이했고 이에 따라 투기과열지구 지정에도 공감했다"고 밝혔다.