대출규제 새판 짠 금융당국···"모든 주담대 6억원까지만"(종합)

대출 총량 50% 축소···은행 자율관리 전 금융권 확대

2주택자·갭투자 전면 차단···정책모기지도 25% 감축

민간 전세공급 위축 등 실수요자 피해 우려는 과제

금융당국이 가계대출과 집값을 잡기 위한 특단의 조치를 꺼내들었다. 주택담보대출에 6억원 한도가 신설되고 하반기 금융권의 가계대출 총량관리 목표는 50%나 줄어든다. 정부는 투기 수요를 완전 차단해 집값을 안정시킨다는 계획이지만 전세 공급 위축 등 실수요자 피해 우려는 과제로 지적된다.

금융위원회는 27일 오전 관계기관 합동 긴급 가계부채 점검회의를 열고 이 같은 내용을 발표했다. 수도권·규제지역 주담대에 대한 관리수준을 강화하기 위해 실수요가 아닌 대출을 제한하는 게 핵심이다.

이날 회의를 주재한 권대영 금융위 사무처장은 "상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지로 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장의 과열과 침체가 지속 반복돼 왔다"며 "이젠 그 악순환의 고리를 끊어야 할 시점"이라고 강조했다.

이어 "가계부채가 주택시장을 자극하지 않고 생산적 분야로 유입돼 경제회복에 기여할 수 있도록 철저하게 관리할 것"이라며 "국민들이 감당하기 어려운 대출을 받아 조급하게 주택을 구입하지 않고 시중 자금이 생산적 분야에서 적극 활용돼 경제성장의 마중물이 될 수 있도록 금융권에서 막중한 책임감을 갖고 차질없이 이행해달라"고 당부했다.

현재까지 전 금융권 가계대출은 연간 관리목표 내에서 이뤄지고 있다. 하지만 최근 금리 인하, 토지거래허가제 해제 등이 복합적으로 작용하면서 수도권 주담대를 중심으로 가계부채 증가세가 확대되고 있는 상황이다. 금융권의 가계대출 증가액은 지난 3월 7000억원에 그쳤으나 4월과 5월에는 각각 5조3000억원, 6조원으로 폭증했다. 이에 금융당국은 수도권 주담대에 대한 관리를 강화해 가계부채 증가세를 꺾는다는 방침이다.

"대출 줄여야 집값 잡힌다"···주담대 실행 조건 대폭 강화

먼저 은행에 한정돼 있던 여신관리 조치를 상호금융, 보험, 저축은행 등 전 업권으로 확대 적용한다. 올해 하반기 민간 금융기관의 가계대출 공급 규모는 기존 계획 대비 50% 축소되며, 정책모기지도 연간 계획보다 25% 줄어든다. 총량 기준 약 20조원 감축이 목표다.

주담대 실행 조건도 대폭 강화된다. 2주택자에겐 주담대가 전면 금지되며, 1주택자도 기존 주택을 6개월 내 처분해야 대출이 가능하다. 특히 수도권 및 규제지역의 경우 주담대 만기를 일괄적으로 30년으로 제한하고, 전세보증금 반환이나 생활안정 목적 대출도 1억원 이하로 묶는다. 다주택자는 이러한 대출 자체가 금지된다.

또한 소유권이전 조건부 전세대출을 전면 금지하고, 주택 구입 목적 주담대에는 6억원의 한도가 신설됐다. 생애최초 주택구입자의 LTV를 기존 80%에서 70%로 축소하고, 전입 요건을 6개월 이내로 강화한다. 디딤돌·버팀목 등 정책대출도 동일한 조건이 적용된다.

전세보증금 보증비율도 줄어든다. 주택금융공사, HUG, SGI가 제공하는 보증의 수도권 비율은 90%에서 80%로 하향 조정되며, 해당 조치는 오는 7월 21일부터 시행된다. 그 외 모든 대출 규제는 6월 28일부터 적용된다.

금융위는 이 같은 조치의 현장 안착을 위해 금융감독원 및 업권과 함께 매주 점검회의를 열고, 여신심사위원회를 통해 일부 유연한 적용이 가능하도록 운용할 계획이다. 위반 사례가 확인될 경우 LTV·DSR 강화, 위험가중치 상향 등 추가 대응도 검토한다는 입장이다.

"정책대출 과도한 증가"···생애최초 주택구입 LTV 하향

신진창 금융위원회 금융정책국장은 이날 백브리핑에서 "제한된 자원을 고액 차주가 아닌 다수의 실수요자에게 배분하기 위해서라도 총량 관리가 중요하다"며 "금융권의 투기성 대출을 원천 차단하겠다"고 강조했다.

신 국장은 여신 한도를 6억원으로 설정한 배경에 대해 "서울 수도권의 주택 가격 수준, 주택 구입 시 금융권 대출 의존도, 차주별 DSR 40% 기준 등을 종합적으로 고려해 6억원 수준이 적정하다고 판단했다"고 밝혔다. 이번 조치는 장기적으로 지속 적용되는 방침이며, 지방도 동일하게 적용된다.

또한 정수호 국토교통부 주택기금과장은 "실수요자 지원은 중요하지만 무리한 대출을 정부가 모두 지원하는 것은 바람직하지 않다"며 "정책 대출이 과도하게 확대된 점은 분명한 문제이기 때문에 총량 조정이 필요하다"고 언급했다.

이어 "최근 3년간 정책 대출이 연간 50조원 가까이 급증하면서 무분별한 대출 우려가 커졌고, 이는 주택 가격 상승과도 직간접적으로 연결된다"며 "이번 조치는 최대 대출 한도를 20% 줄이는 방식으로, 실수요자의 대출 여력을 지나치게 훼손하지 않도록 설계했다"고 설명했다.

당국에 따르면 일반적인 실수요자는 대출 한도 전액을 다 쓰지 않고 평균적으로 50~60% 수준에서 대출을 이용하고 있다. 대출 한도를 줄이면 과도하게 레버리지를 일으키는 일부 차주에 대한 억제 효과가 있을 것으로 기대된다.

또한 보금자리론에 대한 조정 여부에 대해 신 국장은 "보금자리론은 디딤돌대출보다 금리가 높고 가계부채를 견인하는 구조도 아니어서 이번 조치의 대상에 포함되지 않았다"며 "DSR이나 LTV 규제가 동일하게 적용되기 때문에 여신 한도 6억원이 있다고 해서 곧바로 12억 원 주택에 대출이 된다고 단정할 수는 없다"고 답했다.

전세대출과 갭투자 관련 우려에 대해서는 "갭투자 억제를 위한 전세보증비율 축소 외에도 은행이 보증기관에 의존하지 않고 자체 여신 심사를 강화하는 구조를 정착시키기 위한 조치"라며 "전세공급이 줄어드는 문제로 비화될 가능성은 낮다"고 말했다.

"6억원 이상 차주는 소수···실수요자 피해 없을 것"

신 국장은 주담대 한도 6억원 제한에 대한 우려를 정면으로 반박했다. 신 국장은 "전체 차주 중 6억 원 이상 대출을 받는 경우는 10%도 되지 않으며, 소수가 주택시장의 가격 상승을 견인하는 측면이 있다"며 "6억원 대출의 경우 30년 만기 기준 월 300만원 수준의 원리금 부담이 발생하는 만큼, 중산층 이하에게는 과도한 수준일 것"이라고 강조했다.

또한 정 과장은 정책대출 축소와 주택도시기금 재원에 대해 "지난해 집행액은 55조원에 달했지만 올해는 이번 조치를 통해 40조 원 이내로 조정될 것"이라며 "기금이 화수분처럼 무한정한 자원이 아닌 만큼, 실수요자 중심의 효율적 운용이 필요하다"고 밝혔다. 신생아 특례의 경우 저출생 대응이라는 정책 목적을 고려해 소득요건을 현행대로 유지할 계획이다.

또한 신 국장은 "이번 대책은 기본적으로 가계부채 관리 대책이며, 주택시장에 미치는 영향은 이차적 효과"라며 "대출 규제만으로 집값을 잡을 수 있을지는 예단할 수 없지만 대출이 가격 상승 요인 중 하나인 것은 분명하다"고 언급했다. 정책대출 감축 기준은 경상성장률 등 중장기 총량관리 기준과 여신 구조를 함께 고려한 결과다.

토지거래허가구역 관련 경과 규정에 대해서는 "지자체에 허가 신청이 접수돼 증빙이 가능한 경우에는 종전 규정이 적용된다"며 "분양주택의 잔금대출에 대해서도 기존 DSR 규제가 이미 적용되고 있어 현장의 혼란은 크지 않을 것"이라고 설명했다.

끝으로 신 국장은 "기재부 등 관계 부처와 사전 협의를 거쳤고, 정책대출의 축소 기준은 단순 수치보다 금융시장과 가계부채 전체 흐름을 반영해 정한 것"이라며 "집값 안정의 목표는 주택 구입을 위한 무리한 빚내기를 줄이는 데 있다"고 강조했다.