압구정서 가장 빠른 재건축 사업 속도"동수 등 구조 변경 시 사업 지연 불가피"
올해 재건축 정비사업 최대어 중 하나로 꼽히는 압구정2구역이 '압구정 최초 재건축 단지'라는 타이틀을 거머쥘 준비를 마쳤다.
압구정2구역은 압구정아파트지구 6개 구역 중에서도 사업 속도가 가장 빠른 곳으로 꼽힌다. 2023년 6월 디에이건축을 설계사로 선정하며 지구 내 최초로 설계사를 확정한 데 이어, 올해 3월에는 서울시와 긴밀한 협의를 거쳐 압구정아파트지구에서는 유일하게 정비계획 변경을 최종 확정·고시했다.
여기에 시공사 선정도 '최초'라는 타이틀을 이어갈 전망이다. 조합은 오는 6월 18일, 시공사 선정을 위한 입찰공고를 예고했으며, 공고가 나오면 압구정아파트지구 내 '시공사 선정 1호 타이틀까지 이어가게 된다. 업계에서도 압구정2구역이 설계사 선정, 정비계획 고시, 시공사 선정까지 세 차례에 걸쳐 '압구정 최초' 타이틀을 이어가고 있다는 점에 주목하고 있다.
하지만 이러한 성과가 순탄히 얻어진 것은 아니다. 압구정2구역은 최근 정비계획 변경 고시가 나기까지, 동수와 배치 등을 놓고 서울시와 수차례에 걸친 협의를 진행해 왔다.
2023년 12월 최초 정비계획 접수 당시 설계안에서 총 동수는 9개였으나, 2024년 11월, 도시계획위원회 수권분과소위원회에서 12개 동 규모로 수정가결됐으며, 서울시가 요구한 경관과 스카이라인 기준에 맞춰 14개 동으로 조정된 변경안이 지난 3월 최종 고시됐다.
결론적으로 정비계획 접수가 이뤄진 2023년 12월 이후 15개월 만에야 정비계획 변경안이 확정된 것이다.
조합은 이처럼 어렵게 합의된 기준을 사업 전 과정에 충실히 반영하려는 기조를 보이고 있다. 이에 시공사 선정을 위한 입찰공고 역시, 동수와 스카이라인 등 정비계획의 골격이 되는 기준은 동일하게 유지하고, 외관 디자인, 커뮤니티, 조경 등의 영역에서는 시공사들이 창의적인 대안설계를 제안하도록 입찰지침을 명확히 수립했다.
이와 달리 기존에 서울시와 합의한 동수와 스카이라인을 다시 변경하겠다고 나선다면, 상황은 완전히 달라진다. 동수를 줄이면 줄인 만큼의 세대를 다른 동에 분산시켜야 하며, 이는 층수를 높이거나 각 층의 세대 수를 늘리는 방식으로 이어질 수밖에 없다.
결국 스카이라인이 달라지고, 이는 서울시가 가장 민감하게 반응하는 사안이다. 이에 고시된 정비계획 자체가 서울시 내부에서 원점 재검토 대상으로 전환되어 다시 처음부터 심의를 받아야 하며, 현재의 선도적 입지를 잃고 사업 속도가 가장 느린 구역으로 전락할 수도 있는 것이다. 특히 신속통합기획은 서울시가 주도하는 제도인 만큼, 정책 변화에 따라 일정 자체가 장기 표류할 가능성도 배제할 수 없다.
인근 구역의 진행 사례들과 비교해 보면, 압구정2구역이 '서울시 신속통합기획'을 정공법으로 이행하며, 정해진 기준 안에서 절차를 충실히 밟아온 배경이 더욱 분명해진다.
일례로 압구정3구역은 지난 2023년, 설계공모 과정에서 신속통합기획 기준을 위반한 설계안이 논란이 되며 서울시가 직접 개입했고, 이로 인해 일정이 지연된 바 있다. 설계사 선정 이후에도 사업이 계속 늦춰지며, 현재까지 정비사업 심의 일정을 협의 중이다.
압구정4구역 역시 서울시와 사전 협의된 기준과 다른 층수 계획을 제출하며 정비계획 변경안에 대한 재심의를 요청했지만 지난 3월에 이어 6월에도 연이어 반려됐다. 서울시는 랜드마크 동을 제외한 나머지 동은 50층 미만으로 제한해야 한다는 입장을 고수했으며, 조합이 제시한 복수의 초고층 동은 장벽처럼 보일 수 있어 한강변 경관을 해칠 수 있다는 이유로 받아들이지 않았다.
이처럼 다른 구역들이 제도 해석이나 적용 방식에서 혼선을 겪는 동안, 압구정2구역은 서울시와 협의 사항은 철저히 지키되, 그 외 영역은 개방한다는 원칙을 가지고 일관된 기조를 유지해온 것이다.
정비업계 관계자는 "서울시 기준은 단순한 가이드가 아니라 정비계획의 뼈대"라며 "동수나 스카이라인과 같은 핵심 구조를 건드리는 순간, 사업은 원점으로 돌아갈 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "협의사항은 지키되, 그 안에서 최대한 창의적인 경쟁을 유도하는 게 혼선 없이 사업을 완주하는 현실적 해법"이라고 했다.
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여기에 시공사 선정도 '최초'라는 타이틀을 이어갈 전망이다. 조합은 오는 6월 18일, 시공사 선정을 위한 입찰공고를 예고했으며, 공고가 나오면 압구정아파트지구 내 '시공사 선정 1호 타이틀까지 이어가게 된다. 업계에서도 압구정2구역이 설계사 선정, 정비계획 고시, 시공사 선정까지 세 차례에 걸쳐 '압구정 최초' 타이틀을 이어가고 있다는 점에 주목하고 있다.
하지만 이러한 성과가 순탄히 얻어진 것은 아니다. 압구정2구역은 최근 정비계획 변경 고시가 나기까지, 동수와 배치 등을 놓고 서울시와 수차례에 걸친 협의를 진행해 왔다.
2023년 12월 최초 정비계획 접수 당시 설계안에서 총 동수는 9개였으나, 2024년 11월, 도시계획위원회 수권분과소위원회에서 12개 동 규모로 수정가결됐으며, 서울시가 요구한 경관과 스카이라인 기준에 맞춰 14개 동으로 조정된 변경안이 지난 3월 최종 고시됐다.
결론적으로 정비계획 접수가 이뤄진 2023년 12월 이후 15개월 만에야 정비계획 변경안이 확정된 것이다.
조합은 이처럼 어렵게 합의된 기준을 사업 전 과정에 충실히 반영하려는 기조를 보이고 있다. 이에 시공사 선정을 위한 입찰공고 역시, 동수와 스카이라인 등 정비계획의 골격이 되는 기준은 동일하게 유지하고, 외관 디자인, 커뮤니티, 조경 등의 영역에서는 시공사들이 창의적인 대안설계를 제안하도록 입찰지침을 명확히 수립했다.
이와 달리 기존에 서울시와 합의한 동수와 스카이라인을 다시 변경하겠다고 나선다면, 상황은 완전히 달라진다. 동수를 줄이면 줄인 만큼의 세대를 다른 동에 분산시켜야 하며, 이는 층수를 높이거나 각 층의 세대 수를 늘리는 방식으로 이어질 수밖에 없다.
결국 스카이라인이 달라지고, 이는 서울시가 가장 민감하게 반응하는 사안이다. 이에 고시된 정비계획 자체가 서울시 내부에서 원점 재검토 대상으로 전환되어 다시 처음부터 심의를 받아야 하며, 현재의 선도적 입지를 잃고 사업 속도가 가장 느린 구역으로 전락할 수도 있는 것이다. 특히 신속통합기획은 서울시가 주도하는 제도인 만큼, 정책 변화에 따라 일정 자체가 장기 표류할 가능성도 배제할 수 없다.
인근 구역의 진행 사례들과 비교해 보면, 압구정2구역이 '서울시 신속통합기획'을 정공법으로 이행하며, 정해진 기준 안에서 절차를 충실히 밟아온 배경이 더욱 분명해진다.
일례로 압구정3구역은 지난 2023년, 설계공모 과정에서 신속통합기획 기준을 위반한 설계안이 논란이 되며 서울시가 직접 개입했고, 이로 인해 일정이 지연된 바 있다. 설계사 선정 이후에도 사업이 계속 늦춰지며, 현재까지 정비사업 심의 일정을 협의 중이다.
압구정4구역 역시 서울시와 사전 협의된 기준과 다른 층수 계획을 제출하며 정비계획 변경안에 대한 재심의를 요청했지만 지난 3월에 이어 6월에도 연이어 반려됐다. 서울시는 랜드마크 동을 제외한 나머지 동은 50층 미만으로 제한해야 한다는 입장을 고수했으며, 조합이 제시한 복수의 초고층 동은 장벽처럼 보일 수 있어 한강변 경관을 해칠 수 있다는 이유로 받아들이지 않았다.
이처럼 다른 구역들이 제도 해석이나 적용 방식에서 혼선을 겪는 동안, 압구정2구역은 서울시와 협의 사항은 철저히 지키되, 그 외 영역은 개방한다는 원칙을 가지고 일관된 기조를 유지해온 것이다.
정비업계 관계자는 "서울시 기준은 단순한 가이드가 아니라 정비계획의 뼈대"라며 "동수나 스카이라인과 같은 핵심 구조를 건드리는 순간, 사업은 원점으로 돌아갈 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "협의사항은 지키되, 그 안에서 최대한 창의적인 경쟁을 유도하는 게 혼선 없이 사업을 완주하는 현실적 해법"이라고 했다.
뉴스웨이 이재성 기자
ljs@newsway.co.kr
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