금감원 "PF 부실 상반기 내 52.7% 정리···질서있는 연착륙 진입"

새 평가기준 바탕으로 총 52.7% 부실 정리·재구조화

PF 정상화 펀드, 정책자금 연계로 매각 실적 본격화

금융권 PF 건전성 회복 뚜렷 ...남은 부실도 상시 관리

사진=강민석 기자 [e-mail]

금융당국이 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장의 안정적 연착륙을 목표로 추진한 구조조정 작업이 1단계 고비를 넘겼다. 전체 부실 여신 23조9000억원 중 절반 이상인 12조6000억원을 상반기 내 정리 또는 재구조화할 수 있게 됐다.

22일 금융감독원에 따르면 지난 3월까지 9조1000억원, 2분기 중 3조5000억원의 부실 PF 여신이 정리되거나 재구조화될 예정이다. 전체 대상(23조9000억원) 중 12조6000억원(52.7%)이 연내 해소되는 셈이다.

PF 부실화는 2022년 하반기부터 본격화됐다. 코로나19 이후 유동성 증가로 2020~2022년 PF대출은 92조5000억원에서 130조3000억원으로 급증했다. 그러나 금리상승, 고물가, 분양률 하락 등의 영향으로 PF 사업장의 수익성이 악화되면서 2021년 말 0.37%였던 PF 연체율은 2024년 상반기 3.56%까지 치솟았다. 특히 2022년 레고랜드 사태, 2023년 태영건설 유동성 위기가 도화선 역할을 했다.

이에 금융당국은 PF사업장 전수조사를 통해 사업장 DB를 구축하고, 2023년 4월 대주단 협약 체결을 시작으로 자율적인 구조조정을 유도했다. 하지만 연체율이 급등하자 '부동산PF 사업성 평가개선 TF'를 구성해 지난해 5월 사업성 평가 기준을 전면 개편했다.

새 기준은 PF대출뿐 아니라 토지담보대출, 채무보증, 새마을금고 보유 PF까지 포함하고, 잠재부실까지 포착할 수 있도록 설계됐다. 기존 3단계(양호·보통·악화우려)였던 평가등급도 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화했다. 브릿지론의 경우, 인허가 미완료 또는 본PF 전환 지연 등이 기준이며, 본PF는 분양률·공정률 부진 등이 핵심 지표로 반영된다.

신규 기준에 따라 평가한 결과 숨은 잠재부실 11조7000억원이 새로 드러났다. 2023년 말 9조3000억원이었던 부실 규모는 지난해 6월 기준 21조원으로 확대됐고, 본격적인 재구조화를 통해 같은 해 말까지 14조2000억원(PF익스포져 기준), 1조8000억원(부실PF 기준)이 감소했다.

업권 전체 PF익스포져는 2023년 말 231조1000억원에서 2024년 말 202조3000억원으로 28조8000억원 감소했다. 상호금융(-12조6000억원), 저축은행(-8조2000억원), 여전(-6조8000억원), 보험(-3조8000억원), 은행(-7000억원) 등에서 감소한 반면, 증권사만 3조2000억원이 증가했다.

금융당국은 중대형 사업장 정리(1조6000억원), 저축은행 중심 PF정상화 펀드(1조5000억원), 정보공개 플랫폼 기반 매각(4000억원) 등을 병행해 구조조정을 추진했다. 정리 대상 중 중대형 사업장은 500억원 이상 사업장 중심으로 양해각서(MOU) 체결 및 신규 자금 조달 여부 등을 평가해 선별됐다.

정보공개 플랫폼은 올해 1월에 구축돼 4월 말까지 총 395개 사업장(6조5000억원 규모)이 등록됐다. 플랫폼에는 사업장의 소재지, 면적, 용도, 감정가, 인허가 현황, 경공매 진행 여부, 신탁사 및 대리금융기관 연락처 등 실거래 관련 정보가 공시된다. 1월과 3월에는 금융협회 및 건설 유관단체와 함께 합동매각설명회가 열렸고, 사전 신청을 통해 접수된 30여개 매각 대상 사업장의 정보를 원매자에게 맞춤형으로 안내했다. 이 자리에서는 LH의 공공지원 민간임대 전환사업, HF의 PF보증 제도 등 정책금융 연계 방안도 함께 소개됐다.

금융당국은 PF 대출 취급 과정에서 드러난 위법·부당행위에 대해서도 정밀 점검했다. 금융사 임직원이 법무사 사무장을 통해 차주의 자기자본 요건을 형식적으로 충족시키거나 자신이 운영하는 법인을 통해 용역계약을 체결하고 수수료를 수취하는 사례도 적발됐다. 또 차주가 용역비를 과다책정해 자금을 유용하고 용역업체 대표가 금융사 담당자와 특수관계인인 경우도 확인됐다.

다음달까지 예상되는 잔여 부실 여신은 11조3000억원으로, 업권별로는 상호금융(6조7000억원), 증권(1조9000억원), 보험(1조3000억원), 저축은행(9000억원) 순이다. 금감원은 향후에도 부실 정리·재구조화를 상시적 감독체계로 전환해 남은 부실도 적기에 정리할 계획이다. 특히 정리 실적이 저조한 금융회사에 대해선 충당금 적립 확대 및 현장점검을 병행할 방침이다.

금감원 관계자는 "PF사업장의 옥석을 가려 신속하게 부실을 정리하는 것이 금융시장과 부동산시장 모두의 안정에 도움이 된다"며 "PF 정상화펀드 확대, 여신심사 기준 고도화, 평가기준 상시화 등을 통해 구조조정의 후속 단계를 체계적으로 이어갈 것"이라고 말했다.