강남4구 재건축초과이익환수 피한 31곳···일반분양 언제 하나

강남재건축 아파트(출처=뉴스웨이 DB)

지난 1월 1일 재건축 초과이익환수제가 본격 시행과 3월 안전진단 강화 등으로 강남권 새 아파트 공급의 난항이 예상되면서 재건축 초과이익환수를 피한 아파트들의 사업향방과 이에 따른 분양시기 등이 주목을 받고 있다.

이는 공급부족도 서울 아파트값 급등의 큰 이유라는 점을 업계관계자들은 물론 최근에는 정부도 공감하기 시작했기 때문이다.

실제로 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 아파트값 변동률은 최근 1년사이 서울평균을 크게 웃돌았다.

당장 강남권은 신규 아파트 공급에 빨간불이 켜졌다.

지난해 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐 재건축 초과이익환수(이하 재초환)를 피한 아파트들이 분양을 마치고 나면 강남권에서 신규분양은 더욱 귀해질 것으로 예상 돼 당분간 재초환을 피한 단지들의 분양 열기도 쉽게 식지 않을 전망이다.

부동산시장 분석업체 부동산인포(www.rcast.co.kr)에 따르면 재건축 중심지라 불리는 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)에서 재초환를 피한 재건축 아파트는 31곳이며 총 3만2,757가구로 조사됐다.

구별로 △강남구 7곳 1만5가구 △서초구 14곳 1만2,113가구 △송파구 3곳 2,857가구 △강동구 7곳 7,782가구 등이다.

재초환을 피한 단지들은 재건축을 통해 계획대로라면 5만2,408가구(임대 물량 일부 포함)로 신축되며 조합원분을 제외한 1만9,651가구가 새로운 수요자들에게 공급될 수 있는 셈이다.

31개 단지 가운데 일부는 이주를 마쳤거나 이주 중에 있는 등 철거, 분양까지 기간이 짧은 곳들도 다수 분포한다. 반면에 내부에 잡음이 있다거나 이주를 내년쯤으로 두고 사업이 진행 중인 곳들도 있다.

따라서 이주, 철거까지 1년 안팎의 시간이 소요된다고 볼 때 향후 2~3년 사이에는 분양이 가능한 할 것으로 추정된다.

다만 1만9600여가구 가운데 임대물량도 포함 돼 있어 실제로 일반분양 될 물량은 이보다 줄어든다. 최대 3년으로 봤을 때 산술적으로 연간 6500여가구가 분양되는 셈이다. 물론 재건축 이외에 신규 공급되는 물량도 있겠지만 강남권 신규분양의 90% 이상이 재건축 물량임을 감안할 때 물량이 예상 수준을 크게 웃돌기는 어려울 전망이다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “재초환 시행 전에는 주민들이 재초환을 피할 목적으로 사업추진이 수월했지만 재초환 시행 이후에는 환수 금액 추정치에 따라 주민협의가 어려워질 수밖에 없다”라면서 “이는 강남4구 새 아파트 공급에 절대적인 요소인 재건축 추진 지연을 가져올 수밖에 없고 재초환 피한 단지들의 분양이 마무리 될 3년 이후 강남 집값 상승을 압박하는 요인이 될 것이다”고 말했다.