공사비 갈등, '판' 갈렸다···지방은 이탈, 수도권은 격전

지방 대형 건설사 이탈, 중견사 수주행진수도권 프리미엄 입지선 대형사 경쟁 집중연쇄 교체 따른 사업 리스크·비용 우려

그래픽=이찬희 기자

공사비 상승과 분양시장 불확실성이 겹치면서 정비사업 시장의 판도가 흔들리고 있다. 지방에서는 대형 건설사들이 잇따라 이탈하는 반면, 수도권 핵심지에서는 수주 경쟁이 오히려 치열해지는 양상이다.

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Quick Point!

공사비 상승과 분양시장 불확실성으로 정비사업 시장 판도 변화

지방에선 대형 건설사 이탈, 수도권 핵심지는 수주 경쟁 심화

시공사 교체 사례 전국적으로 확산

배경은

과거 대형 건설사, 하이엔드 브랜드로 지방 정비사업 주도

최근 수익성 중시 기조로 사업 선별 강화

공사비 인상 요구와 조합 분담금 부담 차이로 협상 결렬 증가

자세히 읽기

부산 해운대 우동1구역, 촉진2-1구역 등서 시공권 해지 및 교체

속초 중앙동, 인천 금송구역 등도 유사 사례

시공사 교체로 사업 일정 지연, 추가 비용 발생

맥락 읽기

대형사 이탈한 사업장에 중견 건설사 진입 가속

비교적 낮은 공사비, 유연한 조건으로 수주 전략

조합, 공사비 부담 완화와 사업 속도 위해 중견사 선택

향후 전망

수도권 핵심지는 대형사 간 경쟁 지속

시공사 교체 잦으면 금융비용 증가, 조합원 부담 가중 우려

수익성 중심 선별 수주와 비용 부담 조율이 시장 변수

불과 수년 전까지만 해도 대형 건설사들은 하이엔드 브랜드를 앞세워 지방 정비사업을 주도했다. 그러나 최근 수익성 관리 기조가 강화되면서 사업 선별에 나서는 분위기다. 공사비 인상 요구와 조합의 분담금 부담 간 격차가 커지면서 협상이 결렬되는 사례도 늘고 있다.

이 과정에서 기존 시공사가 교체되는 사례가 전국적으로 확산되고 있다. 부산 해운대 우동1구역을 비롯해 촉진2-1구역, 촉진4구역 등 주요 사업지에서는 공사비 협상 난항 끝에 시공권이 해지되거나 교체됐다. 속초 중앙동, 인천 금송구역 등에서도 유사한 사례가 이어지고 있다. 조합과 건설사 간 비용 부담에 대한 인식 차가 주요 원인으로 꼽힌다.

시공사 교체는 사업 전반에 적지 않은 부담을 초래한다. 절차를 다시 진행해야 하는 만큼 일정이 지연되고, 그 과정에서 추가 공사비와 금융비용이 늘어나 조합원 부담으로 이어질 수 있다.

"간판 떼고 나가"··· 1군 시공사의 '굴욕'

브랜드 프리미엄을 앞세워 지방 시장을 주도하던 대형 건설사들의 입지는 공사비 갈등 속에서 약화되는 모습이다. 정비업계에 따르면 공사비 협상 결렬로 조합과 건설사가 결별하는 사례가 늘고 있다.

부산 해운대 우동1구역(DL이앤씨)은 공사비 인상 폭을 두고 장기간 협상을 이어왔으나 결국 시공권이 해지됐다. 촉진2-1구역(GS건설)과 촉진4구역(현대엔지니어링) 역시 공사비 갈등을 좁히지 못하고 계약이 종료됐다.

속초 중앙동(DL이앤씨)은 관리처분인가를 앞두고 협상이 결렬되며 시공사가 교체됐고, 인천 금송구역(DL건설)도 공사비 인상 문제로 계약이 해지됐다. 인천 남광로얄(SK에코플랜트)은 조합과 공사비 조정에 합의하지 못하며 협상이 중단됐다.

광주 신가동 일대 재개발 사업에서도 일반분양가와 하이엔드 브랜드 적용 등을 두고 조합과 시공사 간 갈등이 이어지고 있는 것으로 전해졌다.

1군 나간 자리 중견사가 '줍줍'

대형 건설사가 물러난 사업장은 중견 건설사들이 빠르게 채우고 있다. 인허가 절차가 상당 부분 진행된 사업지를 중심으로 비교적 낮은 공사비와 유연한 조건을 제시하며 수주에 나서는 전략이다.

두산건설은 속초 중앙동 재개발과 인천 남광로얄 재건축 사업에서 시공권을 확보했다. 부산 촉진4구역도 수주하며 입지를 넓히고 있다. 인천 금송구역은 BS한양이, 창원 회원2구역은 한신공영이 각각 시공권을 확보했다.

일부 사업장에서는 공사비 부담을 낮추고 사업 속도를 높이려는 조합의 판단이 중견사 선택으로 이어지고 있다는 분석이다.

"핵심지는 못 줘"···멱살 잡는 대형사

반면 수도권 핵심 사업지에서는 대형 건설사 간 경쟁이 이어지고 있다. 분양 수익성이 상대적으로 높은 지역을 중심으로 수주 경쟁이 집중되는 모습이다.

성남 상대원2구역에서는 기존 시공권을 유지하려는 DL이앤씨와 신규 진입을 노리는 GS건설 간 경쟁이 진행 중이다. 서울 성수4지구 역시 시공사 선정을 앞두고 주요 건설사들의 관심이 집중되고 있다.

다만 시공사 교체가 잦아질 경우 사업 지연에 따른 금융비용 증가 등 부작용이 불가피하다는 지적도 나온다. 일정 지연으로 인한 비용 부담은 조합원에게 전가될 가능성이 크기 때문이다.

업계에서는 수익성 중심의 선별 수주와 조합의 비용 부담 간 균형이 향후 시장의 주요 변수로 작용할 것으로 보고 있다. 건설사의 사업 관리 역량과 조합의 의사결정이 정비사업 성패를 좌우할 것이라는 분석이다.