틈새상품 ‘분양전환임대·지역주택조합’ 인기 부상

금융규제 완화 등 불구 집구매 꺼려 반사효과
초기부담 적고 분양가 20~30% 싸게 구매가능
분양전환가·추가부담금 증가 등 낭패 볼 수도

강릉 회산동 지역주택조합 서희스타힐스 아파트 기공식에 참석한 관계자들이 시삽을 하고 있다. 사진=서희건설 제공

정부의 주택담보인정비율(LTV), 부채상환비율(DTI) 완화 등 ‘부동산 부양’ 의지 천명에 주택시장에 관심이 쏠린다.

그러나 오랜 시장침체 탓에 집값 회복 기대감은 여전히 미미하고, 경기 불황, 가계부채 등 탓에 여전히 집 사기를 꺼리는 형국이다.

이 같은 분위기 속에 틈새 상품으로 분양전환임대와 지역주택조합 아파트가 인기를 구가해 눈길을 끈다.

임대아파트에 들어갈 정도로 경제력이 떨어지는 것은 아니지만, 자금력이 넉넉하지 않아 새집을 사거나 신규 분양을 받기 어려운 이들이 주요 대상이다.

분양전환임대 아파트는 임대아파트 중에 예정된 임대기간 만료 후 무주택 임차인이 우선해서 분양받을 수 있는 상품을 말한다. 최초 거주기간에는 순수 임대아파트인 만큼, 주거비용이 적게 들어간다.

지역주택조합 아파트는 주택 마련을 위해 동일 지역 단위로 결성한 조합이 추진하는 아파트를 말한다. 청약통장 가입과 관계없이 무주택이거나 소형주택을 소유한 가구주가 조합원이 돼 직접 사업을 하는 형태다.

조합원이 건설사를 거치지 않고 직접 토지를 사들여 사업을 추진한다. 토지구매에 따른 금융비용과 각종 부대비용이 줄어 일반아파트보다 분양가를 20∼30% 낮출 수 있다.

◇누리집 서버다운 등 관심 높아=한국토지주택공사(LH)가 수원에서 공급하는 10년 분양전환임대 아파트는 입주자 모집 중 서버가 다운될 정도로 관심이 뜨거웠다.

경기 성남시 한 임대아파트 전경. 사진=연합뉴스 제공

지난 6일 LH는 수원지역 10년 공공임대주택 총 677가구 예비입주자에 대한 신청을 받을 예정이었지만 신청자 폭주로 전산장비 시스템장애가 발생, 접수가 중단되기도 했다.

LH 등을 통해 수시로 공급되는 공공 임대주택 중 분양전환 상품을 살펴보면 된다.

이달에는 우남건설이 10년 분양전환임대 아파트인 ‘용인 역북 우남퍼스트빌’을 분양하기도 한다. 이 단지는 지하 2층 지상 20층 13개 동 전용 67~84㎡ 총 914가구 규모다.

잠시 주춤했던 지역주택조합 아파트 역시 사업 추진이 급격하게 늘어나는 추세다.

부동산업계에 따르면 올해 전국에서 분양 중이거나 분양예정인 지역주택조합 아파트는 총 22개 사업장 1만8000여가구다.

2012년 8000여가구, 지난해 3000여가구와 비교하면 매우 늘어난 수치다. 이는 세계 경제위기가 닥친 2008년 이후 가장 많은 물량이기도 하다.

이달만 해도 4∼5개 사업장에서 조합원 모집을 시작한다.

부산 서면지역주택조합은 부산진구 당감동에 828가구(월드건설산업)의 조합원을 모집한다. 경남 김해삼계지역주택조합은 이달부터 1090가구(서희건설)의 조합원을 모집한다.

수도권에서는 지난 5∼6월부터 서울 동작구 상도동 상도스타리움 2300가구(쌍용건설), 동작구 신대방동 더샵 트인시아 935가구(포스코건설) 등이 조합원을 모집 중이다.

현대엔지니어링이 시공사로 참여하는 남양주 화도 엠코타운(1602가구)도 지난달부터 조합원 모집을 시작했다.

규제가 대폭 완화해 이 같은 인기는 당분간 이어질 전망이다.

조합원 모집(가입) 요건이 지난해 8월부터는 조합원의 거주지역이 시·도 광역생활권으로 확대했다. 또 지역주택조합이 확보한 땅에 국·공유지가 5% 이상 포함해도 사업을 할 수 있게 됐다.

◇싸다고 덤볐다가 낭패 볼 수도=분양전환임대와 지역주택조합 아파트는 비용적인 측면에서 부담이 덜한 것은 맞지만, 꼼꼼히 확인해야 할 사항이 있어 주의를 필요로 한다.

지역주택조합 방식으로 아파트가 들어설 울산 중구 북정동 용지. 사진=연합뉴스 제공

먼저 분양전환임대 아파트는 공공이 아닌 일반 임대사업자가 공급하는 상품 중에는 분양전환 분양가가 예상 이상으로 커지기도 한다.

실제, 320가구 규모로 2007년에 준공된 홍천의 한 분양전환임대 아파트 입주민은 분양전환 분양가가 과도하게 책정됐다며, 임대사업자를 상대로 소송을 걸기도 했다.

지난해 3월 분양전환을 승인한 홍천군 등을 상대로 소송을 제기해 지난달에서야 승소 판결을 받아냈다.

지역주택조합 아파트는 조합원 모집에 실패하면 사업이 장기화해 자칫 투자금(분양대금)을 떼일 수 있다. 또 추가부담금이 발생할 때도 있고, 조합의 비리 등에 취약한 것도 단점으로 꼽힌다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “지역조합주택 아파트에 참여하기 이전에 공신력 있는 부동산 신탁사가 자금관리를 맡았는지, 추가부담금이 생길 요인은 없는지 반드시 확인해야 한다”며 “시공사가 주도적으로 조합원을 모집하거나 책임지지 않는 터라 만일의 사고에 대비해야 한다”고 조언했다.

김지성 기자 kjs@