자체개발사업 늘린 한화 건설부문···PF 보증 관리 부담도 커졌다

1년 새 계열사 PF 보증 28.4% 증가초기 단계 사업이 절반, 본PF 전환 과제김우석 대표 체제 아래 리스크 관리 시험대

그래픽=홍연택 기자

한화 건설부문이 자체 개발사업을 늘리면서 계열 시행법인에 제공한 PF 보증이 1년 새 30% 가까이 늘었다. 시공을 넘어 개발까지 맡는 '디벨로퍼' 전략에 따른 결과다. 다만 자체사업 보증의 절반가량은 아직 본PF로 넘어가지 못한 초기 단계 사업이다. 주택사업의 분양·매각과 복합개발사업의 임대·운영 성과가 향후 부담을 좌우할 전망이다.

29일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 올해 6월 말 한화 건설부문이 계열 시행법인(특수관계자)에 제공한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증은 1조1491억원으로 전년 동기 대비 28.4% 늘었다. 동기간 전체 PF 보증은 1조6510억원에서 2조886억원으로 26.5% 늘었고 증가분의 58%가 계열 시행법인 몫이다.

연도별로 보면 증가세가 뚜렷하다. 전체 PF 보증은 2022년 말 3529억원에서 2023년 말 9582억원, 2024년 말 1조4283억원, 2025년 말 1조7868억원으로 매년 늘었고 올해 6월 말 2조원을 넘어섰다. 3년 반 만에 약 6배로 불어난 셈이다. 계열 시행법인 보증은 더 가파르게 늘었다. 2022년 말 0원이던 보증은 올해 6월 말 1조1491억원까지 늘었다.

계열 시행법인 보증은 대부분 시행법인이 빚을 갚지 못하면 한화가 부족한 돈을 대신 넣어주는 '자금보충' 약정이다. 이 가운데 한화가 직접 개발하는 자체사업 몫은 9094억원으로 전년 동기 대비 24.7% 늘었다. 서울역 북부역세권(4362억원), 울산 KTX 공동주택(1772억원), 경기 광주 도시개발(1200억원), 여의도 데이터센터(Y-eDC·960억원), 수원 고색 개발(800억원) 등이다.

보증 증가는 사업이 진행되면서 나타난 결과다. 서울역 북부역세권은 공사가 본격화되면서 한화가 보증한 본PF 대출잔액이 1년 새 3245억원에서 4362억원으로 늘었다. 주택 도급 현장이 잇따라 준공되는 사이 자체사업의 PF 대출이 본격화되면서 자체사업 보증이 커진 것이다.

다만 아직 초기 단계에 머문 사업도 적지 않다. 자체사업 보증 가운데 46.5%는 브릿지론이다. 브릿지론은 인허가 전 초기 단계에 빌리는 단기 대출로 사업이 본격화되면 장기 대출인 본PF로 바뀐다. 경기 광주 도시개발과 수원 고색 개발은 지난해 상반기에 이어 올해 상반기에도 브릿지론 단계에 머물러 있다. 브릿지론은 사업 초기의 불확실성을 반영해 통상 본PF보다 금리가 높다. 본PF 전환이 늦어질 경우 이자와 만기 연장에 따른 비용이 누적돼 사업 수익성을 낮출 수 있다.

자체사업은 성과에 따라 결과가 크게 갈린다. 시행법인은 사업 하나를 위해 만든 회사라 분양이나 매각이 잘 돼야 빚을 갚을 수 있다. 사업이 순항하면 개발이익을 얻지만 부진하면 한화는 지분 투자 손실과 보증에 따른 자금 투입을 한꺼번에 떠안게 되는 구조다.

만기 구조가 짧아졌다는 점도 부담 요소다. 한화 건설부문이 컨소시엄 없이 단독으로 참여한 사업의 PF 대출잔액 1조8171억원 가운데 3개월 안에 만기가 돌아오는 금액은 6514억원으로 전년 동기 대비 3.3배가 됐다. 브릿지론 등 상당액이 몇 달짜리 단기 유동화증권으로 조달돼 만기 때마다 차환해야 하는 구조다.

결국 이 같은 리스크 관리는 김우석 대표의 핵심 과제로 남았다. 김 대표는 지난해 12월 한화 건설부문 대표에 공식 선임됐다. 1992년 한화그룹에 입사해 ㈜한화 재무담당, 한화테크윈 경영지원실장, 한화컨버전스 대표를 거쳐 2022년부터 ㈜한화 재무실장을 맡아온 그룹 재무 전문가다. 2002년 분사 이후 첫 재무통 대표로 선임 당시부터 복합개발 확대로 커진 PF 리스크 관리에 적임자라는 평가를 받았다.

자금 조달 자체는 큰 걸림돌이 아니라는 평가다. ㈜한화는 올해 2월 1500억원 규모 회사채 수요예측에서 목표액의 8배에 가까운 1조1640억원의 주문을 받았다. 그룹 신용도를 바탕으로 한 조달 여력은 충분한 셈이다. 정부도 지난 8월 주거사업장 PF 자기자본비율 규제 시행을 2029년으로 2년 미루고 공적 PF 보증 공급을 늘리기로 했다.

문제는 리스크의 성격이 바뀌었다는 점이다. 시공 중심에서 시행까지 역할이 커지면서 이제는 돈을 빌리는 것보다 사업 자체를 성공시키는 것이 관건이 됐다. 재무통 대표가 시공 리스크를 넘어 사업 리스크까지 관리할 수 있을지가 시험대에 오른 셈이다.

한화 건설부문 관계자는 "PF 보증 대부분이 서울역 북부역세권 같은 대형 복합개발 사업으로 사업성이 좋아 크게 문제가 없다"며 "서울역은 분양 없이 운영하는 공모 사업이고 재개발·재건축은 안정적인 사업이라 일반 주택 분양 비중은 크지 않다"고 말했다.