기대감 커진 토큰증권···부동산 영역까지 도전장

부동산 영역에서 STO 도입 가능성 확대

PF 의존도 낮추고 주택 공급 기회 확장

전세대출‧임차인 보호 등 해법 모색

한국핀테크산업협회와 더불어민주당 디지털자산 TF가 28일 여의도 금융투자교육원에서 열린 공공 STO 모델 및 디지털자산 산업 육성 토론회를 개최했다. 사진=한종욱 기자

토큰증권(STO)의 상용화가 내년으로 다가오면서 이를 활용하기 위한 업계의 고민이 치열해지고 있다. 학계는 STO를 부동산 정책에 도입하면 공공 영역에서의 효용이 증대된다는 분석까지 내놨다.

28일 여의도 금융투자교육원에서 열린 공공 STO 모델 및 디지털자산 산업 육성 토론회에서는 부동산 영역에서 STO 도입 모델이 제시됐다.

특히 STO 도입이 이재명 정부의 123대 국정과제인 만큼, 향후 ▲국민 소액 참여 인프라 구축 ▲프로젝트 파이낸싱(PF) 의존 완화가 가능하다는 관점이다.

예컨대 고금리 PF를 저비용 STO로 대체하게 되면 시행사의 금융 비용 절감이나 건설 산업 재무구조가 개선될 수 있다는 것이 골자다. 이에 따라 주택 공급이 확대될 가능성도 있다는 의견이다. 소액 참여 인프라 구축 시 개발 이익 참여 기회를 5000원 단위로 제도권 내에서 구현하는 것도 가능하다고 보고 있다.

이날 발제를 맡은 인호 고려대학교 교수는 "이를 해결할 핵심 방안은 3대 모델이 있다"며 "STO를 실질적으로 활용하기 위해서라도 공공영역에서 적극 도입돼야 한다"고 주장했다.

택지개발이익은 국민 주거복지펀드형으로 한다. 포트폴리오형이고 전 국민 대상 배당이다. 민간재개발 영역에서는 건축비를 분양 연동형으로 할 수 있다. 착공 시 발행돼 분양이 완료될 경우 청산되는 구조다.

국가가 실물 자산을 보유하고 이를 디지털화해 STO로 발행한다. 이후 스마트컨트랙트로 자동 편입된 국가 기본복지 펀드에 편입한다. 배당은 분기별로 바우처, 스테이블코인 등이 지급된다.

인호 교수는 "2022년 광명시흥 3기 시뮬레이션의 경우 사업 규모는 1271만㎡, 7만 세대 예상 개발이익은 19조2000억원이었다"며 "LH는 1.1조원으로 전체 수익의 6%만 거뒀는데 국민 주거 복지펀드를 50%로 전환할 경우, 이론상 1인당 19만원 환원 가능하다"고 말했다.

분양 연동형 국민 연동형 STO가 착공 시점에 발행돼 분양 완료 시 청산되는 단기 확정 수익형이 고금리 PF를 일부 대체할 수 있다는 모델도 시뮬레이션했다.

해당 모델은 착공 시점 국민 대상 공모를 진행하고, 건설 진행 중 2차 거래가 이뤄진다. 향후 분양 청약 시 청약 가점 연계 적용으로 보유자 우대 혜택도 제공한다는 계획이다.

STO를 활용한 전세대출 적용 방안도 나왔다. 연간 전세 사기 피해액이 급증하는 상황에서 청년 세대의 피해 증대를 막을 수 있다는 것이다.

홍승필 한신대학교 교수는 "부동산 투자 시장은 거액 초기 자본이 필요하다는 높은 진입 장벽이 존재한다"며 "수익 구조 정보에 대한 비대칭성은 물론 전세 제도도 불투명한 선순위 권리 관계로 구조적 리스크가 있다"고 지적했다.

그는 권리 정보 비공개를 온체인화하고 임차인 검증 수단도 강화할 수 있다. 전세금도 토큰화해 스마트 컨트랙트 기반으로 계약 만기일에 자동 분배한다는 것이다. 또한 임대인의 경우 토큰화한 전세금으로 자금 조달도 가능하게 된다.

이와 관련해 자본시장법과 전자증권법 개정 등 선제적 대응 규제 샌드박스 진입을 제언했다.

안도걸 더불어민주당 의원은 "STO가 부동산 시장의 고민을 해결하는 핵심 도구가 될 수 있다. 국민은 가격상승의 부담을 떠안아야 하는 구조다. 이 구조를 손보지 않고서는 어떠한 해결책을 드릴 수 없다"며 "개발 이익을 나누는 새로운 모델을 만드는 것이 자산 시장의 패러다임을 바꿀 수 있는 신호탄"이라고 덧붙였다.

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