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부동산 1.10대책 실효성 의심···반응 없는 주택시장

부동산 도시정비 빗장 풀린 정비사업①

1.10대책 실효성 의심···반응 없는 주택시장

등록 2024.01.26 08:30

서승범

  기자

대책 발표 이후에 하락폭 오히려 확대...거래단절도 여전주요 정책 대부분 국회 문턱 넘어야...사업성 하락도 원인

서울 주거 밀집 지역 전경. 사진=강민석 기자 kms@newsway.co.kr서울 주거 밀집 지역 전경. 사진=강민석 기자 kms@newsway.co.kr

정부가 1.10대책을 발표한 지 2주 가량이 지났지만, 반전 효과는 나타나지 않았다. 과제별 추진계획 5개 중 1개꼴로 법 개정이 필요한 데다 재초환 등 조합원들의 주머니사정과 직결되는 규제는 남아 있어 정부가 기대하는 효과가 나타나지 못했다.

정부는 지난 10일 도심공급확대 내용을 담은 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다.

주요 내용은 재건축·재개발 규제 요건 완화, 재건축 절차 완화, 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비, 소규모 정비 및 도심복합사업 지원, 도시형생활주택 세대수 완화, 대체주거상품의 세금 감면, 지방 준공 후 미분양 지원 등이다.

이 중에서도 정비사업 규제 완화 및 지원을 통해 공급량을 늘리겠다는 것이 주요 내용이다.

먼저 정비사업의 속도를 높이기 위해 패스트트랙을 도입했다. 앞으로 준공 30년이 지난 단지는 안전진단 없이 재건축을 할 수 있도록 할 방침이다. 안전진단을 받지 않은 상태에서 후속 절차를 먼저 시작할 수 있도록 한 것.

재개발도 노후도의 요건을 현행 3분의 2에서 60%로 낮췄다. 또 신축 빌라가 함께 있어 논란이 된 곳도 즉각 재개발을 할 수 있도록 했으며 사업성이 낮아 정비사업 진행이 어려운 곳도 소규모 정비사업과 도심 복합사업으로 진행할 수 있도록 규제를 완화했다.

여기에 1기 신도시를 비롯한 노후 계획도시 재정비 활성화를 위해 총 12조원 규모의 미래도시 펀드를 조성하고 신도시 정비 전용 보증상품 출시도 노후 계획도시 재정비를 위한 자금 조달을 지원하겠다고 밝혔다.

하지만 이 같은 상황에도 시장은 좀처럼 활기를 찾지 못하고 있는 모습이다.

일부 재건축 단지에서 매물을 걷어드리고 호가를 올리는 모습이 관측되기도 했으나, 매수 문의는 거의 없다시피 하다는 게 각 지역 공인중개사무소 관계자들의 전언이다.

실제 1.10 부동산대책에도 아파트 매매가격은 하락세를 보였다. 서울은 발표 이후에도 계속하락하며 8주 연속 하락세를 기록하고 있고, 1.10 부동산대책 수혜를 가장 많이 받을 것으로 전망된 1기신도시가 다수 있는 경기도조차 주마다 -0.07%씩 하락세를 나타냈다.

이는 1.10 부동산대책의 실효성 문제와 정비사업의 사업성 부족, 금리 등이 원인으로 꼽힌다.

우선 1.10 부동산대책은 주요 정책 대부분이 법 개정이 필요하기 때문에 실효성이 떨어진다는 지적이 많다. 법 개정은 국회 문턱을 넘어야 해, 야당 협조가 필수적이지만 야당 측은 집값 급등 등의 우려 탓에 민간 정비사업 규제 완화에 소극적인 입장이다. 특히 핵심 조치인 재건축 안전진단 완화, 재개발 조합 구성조기화, 노후도 요건 완화, 지방세특례제한법 개정 등은 도시정비법이나 소규모주택정비법 등을 개정해야 한다.

재건축 초과이익 환수제(재초환)도 발목을 잡고 있다. 재건축 부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)이 3000만원에서 8000만원으로 상향됐지만, 분담금 증가로 조합원들의 부담이 여전히 높다는 게 시장 평가다. 시장에서는 아예 폐지해달라는 목소리가 짙다.

건설업계 반응도 마찬가지다. 1.10 부동산대책을 환영하지만, 현재 상황으로는 사업성이 떨어져 정비사업에 적극적으로 나서지 않고 있는 모습이다. 일부 상징성이 있는 사업지인 여의도, 강남, 신반포 일대 등에만 몰리는 모습이다. 이마저도 모두 대형건설사들이다.

건설업계서는 금리 인하 등의 추가적인 지원책이 필요하다고 입을 모으고 있다.

중견·중소 건설사가 모인 법정단체 '대한주택건설협회'는 지난 17일 종합건의서를 대통령실, 국토부, 기재부, 금융위 등에 전달하기도 했다.

주건협이 전달한 건의서에는 주요 과제로 ▲PF 대출금리 인하 등 금융기관 불합리한 대출관행 개선 ▲미분양리츠 재시행 ▲미분양주택에 대한 종부세 합산배제 개선 ▲특례보금자리론 제한적 재시행 ▲소형 도생주 및 오피스텔 주택수 산정 보완 ▲기본형건축비 및 표준건축비 현실화 ▲임대보증 개편 관련 민간임대주택법 시행령 개정 재검토 등이 담겼다.

업계 관계자는 "금리와 원자재값 인상으로 사업성이 하락하고, 사업비 증가로 조합원들의 분담금이 크게 늘어난 상황에서 시장 경기가 돌아서지 않는 한 대책 약발이 먹히기 힘들 것으로 보인다"며 "업계서 기대하는 부분도 있지만 이마저도 국회통과가 되지 않아 조합과 조합원들 입장에서는 사업을 진행하기에 부담이 있을 수 있다. 조합원과 투자자들의 접근성을 높이는 방안을 마련해야한다"고 말했다.
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