[고삐풀린 집값]LTV·DTI 규제 강화 ‘갑론을박’

가계부채 견제 특단의 조치 임박

올해 시행땐 시장 쇼크 가능성↑

1250조원을 돌파한 가계부채를 잡기위해 정부가 부동산 시장을 겨냥한 8·25 가계부채 종합대책을 내놨다. 가계부채의 증가를 주택담보대출이 주도하고 있다는 판단에서다. 하지만 일각에서는 주택담보대출의 증가세는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 규제완화가 주범이라고 지적하며 연내 규제강화가 필요하다고 지적한다.

주택담보대출의 LTV는 금융기관에 담보로 하는 부동산의 가격에 대해 대출이 가능한 인정 비율을 의미한다. 3억원짜리 아파트를 담보로 대출을 할 경우 LTV가 70%라면 최대 2억1000만원까지 대출이 가능하다.

DTI의 경우 대출자의 소득에 대한 부채의 비율을 의미한다. 즉 연간 소득이 5000만원이고 DTI가 40%일 경우, 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 않도록 대출이 제한되는 것을 의미한다.

LTV와 DTI는 각각 2002년과 2005년에 도입됐다. 부동산 투기과열을 잡기위한 정부의 정책이었다. 대출 규모를 제한해 부동산 투기과열을 막자는 게 LTV와 DTI 도입의 이유다. 이후 부동산 경기부양책과 함께 LTV와 DTI는 규제가 지속적으로 완화됐으며 현재 LTV는 70%, DTI는 60%로 제한돼 있다. 여기에 정부는 이같은 LTV·DTI 규제를 내년까지 연장키로 했다.

문제는 가계부채 증가의 원인이 정부의 LTV·DTI 규제 완화에 있다는 지적이 끊이지 않고 있다는 것이다. LTV·DTI의 완화와 함께 저금리 기조의 장기화로 인해 부동산 시장이 자금이 몰리기 시작했고 이 과정에서 주택담보대출이 급증하며 가계부채의 증가폭이 가팔라졌다는 이유다.

게다가 정부가 내놓은 가계부채 종합대책에서 LTV·DTI의 규제 강화없이 주택 공급을 줄인다는 내용만 담겼다. 이는 오히려 투기 심리를 강화시켜 집값상승을 부추기고 있는 것으로 나타났다. 이에 가계부채를 잡기 위해서는 LTV·DTI의 규제를 강화할 필요가 있다는 목소리가 지속해서 제기되고 있다.

박용진 더불어민주당 의원은 “가계부채 폭등은 지난 2014년 정부가 발표한 LTV·DTI 규제완화가 주범”이라며 “LTV`DTI 규제완화를 연장하고 가계부채 관리를 논하는 것은 어불성설”이라고 말했다. 이어 “주택담보대출 등 가계부채 질을 개선하려면 LTV·DTI 규제완화에 대한 명확한 입장이 있어야 한다”고 강조했다.

반면 정부가 LTV·DTI규제를 강화한다 하더라도 가계부채의 총량이 빠르게 줄지는 않을 것이란 분석도 나왔다. 오히려 LTV·DTI규제 강화는 부동산 시장을 급속하게 냉각시킬 수 있다는 주장도 제기됐다.

박종상 한국금융연구원 연구위원은 “LTV와 DTI 규제를 완화하면 신규 대출자나 만기 도래자 뿐 아니라 기존 대출자들도 재융자를 통해 추가대출을 받게 돼 가계부채 총량이 빠르게 증가할 가능성이 있다”며 “반면 규제강화는 기존 대출자에게는 큰 영향이 없기 때문에 가계부채 총량이 감소하더라도 속도는 더딜 수밖에 없다”고 분석결과를 설명했다.

부동산 업계 한 관계자는 “부동산 시장은 무엇보다 연착륙 하는 것이 가장 큰 과제인데, LTV·DTI규제를 강화할 경우 부동산 시장이 빠른 속도로 얼어붙을 수 있다”며 “특히 최근 공급과잉 등으로 주택경기 둔화 가능성이 점쳐지는 상황에서 LTV·DTI규제를 강화할 경우 큰 충격이 있을 것”이라고 전망했다.

이와 관련 정부는 LTV·DTI 강화를 하지 않을 것이라는 입장을 고수하고 있다.

기재부 관계자는 “현재의 주택시장 등 실물경제 여건을 감안해 냉·온탕식 직접 규제 변경보다는 질적 개선 등 연착륙 노력이 필요하다고 보며 LTV·DTI 규제 강화시 실수요자의 금융제약 및 서민층의 주택매매 애로가 우려된다”며 “가계부채의 시스템적 리스크가 크지 않은 상황에서 인위적 대출억제나 총량규제 등 규모만 줄이는 대책은 경제에 부담을 주고 주택담보대출의 평균 LTV·DTI 수준, 빠른 구조개선 추이, 건전성 등을 감안시 규제비율을 낮출 필요성은 크지 않다”고 설명했다.

이경남 기자 secrey978@