수익형 부동산도 대출 조이기···틈새 상품 인기끌까

최근 정부가 ‘가계부채 종합대책’을 통해 주택시장뿐 아니라 수익형 부동산에도 대출 요건을 강화할 계획을 나타내면서 그 동안 규제와 무관했던 수익형 부동산 투자에 적신호가 커졌다. 이런 와중에 주택 시장의 불확실성이 워낙 큰 만큼 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익 창출이 가능한 틈새 수익형 부동산의 인기는 계속될 관심이 모아진다. 수익형 부동산 대출 규제에도 시중 유동성이 풍부한데다 예금금리가 여전히 제자리 걸음인 점이 관건이 될 것으로 보인다.

23일 건설부동산업계에 따르면 수익형 부동산 규제에도 떠오르고 있는 틈새 상품들이 등장하고 있는 가운데 ▲중도금 무이자 제공 수익형 부동산 ▲선임대 상가 ▲항아리상권 ▲생활형 숙박시설 등이 있다.

무엇보다 최근 가계부채종합대책, 경제 성장률 3% 달성 등으로 금리인상 직격탄이 다가오면서 수익형 부동산 투자에 적신호가 커지고 있는 상황. 하지만 투자처를 잃은 시중 부동자금이 예금금보다 높은 수익형 부동산으로 눈을 돌리도 한다. 이에 대출이자에 대한 걱정이 없는 ‘중도금 무이자’ 수익형 단지도 관심을 끈다.

상가, 레지던스, 오피스 등으로 대변되는 수익형 부동산은 아파트와는 달리 청약 규제가 적용되지 않아 중복 청약이 가능하고 전매제한이 없으며 중도금 무이자 혜택을 통해 투자자들은 대출이자 상승에 대한 부담을 덜 뿐만 아니라 대출이자만큼 분양가 인하 효과도 기대할 수 있다.

최근 상가 분양시장에서 '선임대 상가'에 대한 인기가 높아지고 있는 가운데 '우량 임차인'을 확보한 선임대 상가가 화두고 떠오르고 있다. 우량 임차인이란 경험이 풍부하며 장기간 운영이 가능해 매월 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 임차인으로, 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관, 병원, 기업형 슈퍼마켓 등이 대표적이다.

특히 우량 임차인 확보가 업계 화두로 떠오른 이유는 상가 투자에 있어서 임대관리가 중요한 성공 포인트로 자리 잡고 있기 때문이다. 임차인이 돈을 벌어야 임대료를 높게 받을 수 있고 더 나아가 매각 시 시세차익도 기대할 수 있다.

이에 분양업계도 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 상가 활성화와 마케팅에 주는 효과도 큰데다 임대를 맞추면 투자자들의 반응도 좋기 때문이다. 더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 상가의 입지도 인정받을 수 있다는 이점이 있다.

최근 유망한 수익형 부동산으로 ‘항아리상권’이 주목 받고 있다. 항아리상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 소비자가 타 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 뜻한다. 항아리상권은 대체로 인근에 3천여 세대 이상이 거주하는 아파트들이 밀집해 있고, 기업, 관공서, 학교 등 풍부한 고정 배후수요가 존재해 안정적 수익기반이 확보된 것이 특징이다. 최근 정부의 강도 높은 주택, 부동산시장 규제로 갈 곳 잃은 뭉칫돈이 항아리상권에 몰려들 것으로 기대되는 이유다.

정부가 아파트는 물론 오피스텔에 대한 각종 규제 정책을 내놓자 틈새 투자처인 ‘생활형숙박시설’이 주목 받고 있다. 전매제한 규제가 없는데다 청약통장도 필요 없고 적게는 1억원대 투자도 가능하다. 업계에 따르면 현대산업개발이 경기 남양주 별내택지개발지구에 공급하는 생활형숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’가 6~7일 이틀간 청약을 실시한 결과 1100실 모집에 9600건의 청약이 접수돼 평균 경쟁률 8.7대1을 기록했다. 74㎡형의 경우 120실 모집에 2760여명이 몰려 경쟁률이 23대1에 달했다. 생활형숙박시설은 ‘레지던스’라고도 불리며 호텔과 오피스텔을 조합한 주거상품으로 숙박업이 가능하다. 또 개별 등기가 가능하고 숙박용으로 활용할 경우 ‘주택’으로 분류하지 않아 다주택자 규제를 받지 않는다. 숙박업이 가능하기 때문에 매달 고정적인 월 수입을 확보할 수 있다. 다만 공실 위험은 없는지, 환금성은 좋은지 잘 살피고 투자해야 한다.

장경철 부동산일번가 이사는 "지금처럼 부동산 규제시대에는 부동산 정책에 맞서지 말고 오히려 이용해야 한다. 수익형 부동산도 대출 규제와 금리 인상의 변수가 있는 만큼 자기자본 비율을 높이고 공격적인 투자보다는 안정적인 임대수요가 확보된 지역이나 상품에 눈을 돌리는 것이 좋겠다"고 말했다.

수익형 틈새상품들이 시장에 속속 등장하고 있다. 경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선(先)임대 상가가 동시에 분양중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 17,046.24㎡, 1층부터 4층은 상가가 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개로 3면 대로와 도로를 접하고 있다. 오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태며 투룸 일부를 분양중에 있는데 E타입을 기준으로 전용 41.60㎡이며 실투자금(총분양가에서 대출 60%, 보증금 2,000만원 차감)은 8854만원선이다. 상가는 3.3㎡당 800만원대~3,000만원대(부가세 별도)며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택이 있다. 경기 수원 영통구 영통동에서 선임대·후분양 상가인 영통역 아이파크 상가(투시도)가 분양 중이다. ‘수원의 강남’으로 불리는 영통에 공급되는 영통역 아이파크는 지하 6층~지상 20층 규모며, 오피스텔(전용 25~54㎡ 666실)과 근린생활시설(지상 1~3층)로 구성됐다. 오피스텔은 분양을 완료했다. 상가는 키즈산업 ‘실내동물원’, 전국맛집 ‘셀렉다이닝’, 한식뷔페 ‘김오곤의 해독밥상’에 선임대가 확정됐다. 경기도 성남시 여수공공주택개발지구 C1-1, 2BL 2필지에 ‘모란 프라임타워’가 상가 및 오피스 기능을 겸한 신축건축물을 공급예정에 있다. 해당 건물은 지하 4층~지상 8층 규모로 지상 1~4층은 상가, 5층부터는 오피스 용도로 사용하는 2종 근생 및 업무시설 건축물이며, 대지 1574㎡에 연면적 1만3041.28㎡ 규모로 신축될 예정이다.