소비심리 죽었다···기로에 선 분양시장

대출규제 등 악재 겹쳐 미분양 증가수도권-지방 양극화 현상 극심할 듯건설사, 저금리·전세난 유일한 희망

가계대출 규제와 공급과잉 우려 여파로 봄 성수기 분양시장에 때아닌 한파 조짐이 일고 있다. 사진은 예비 수요자들 발길이 뜸해 썰렁한 장면이 연출되고 있는 e편한 세상 김포한강신도시 2차 모델하우스전경. 사진=대림산업 제공

분양시장에도 위기설이 나돌고 있다. 지난해 말부터 불거진 집단대출 등 주택담보대출 규제 강화를 비롯해 미국의 금리인상, 주택공급 과잉 등 3대 악재가 겹친 여파다. 분양권 프리미엄(웃돈) 시장이 차츰 약세로 돌아선 가운 데 서울·수도권·지방간 시장의 양극화도 뚜렷해지고 있다. 전문가들은 국내·외 경기 불확실성이 지속되는 한 분양 시장 양극화가 불가피할 것으로 보고 있다. 그러면서 정부의 부양카드를 쓸 가능성에도 주목해야 한다고 강조한다.

◇ 봄 분양시장 되는 곳만 된다

분양시장이 심상치 않다. 지난해 말부터 미분양이 크게 늘고 있기 때문. 국토교통부에 따르면 1월말 현재 전국 미분양 주택은 총 6만606가구다. 지난해 12월보다는 소폭 줄었지만 지난해 4월 2만8000가구보단 배이상 급증한 것이다. 주택 공급과잉이라는 얘기가 나오는 이유다.

그럼에도 건설사들은 상반기까지 몰아치기 분양에 나설 것으로 보인다. 특히 3월 물량을 쏟아낼 것으로 분석된다. 5월 지방에서도 주택담보 대출 규제가 시행되는 데다 4월 총선도 피해야 한다는 이유에서다.

실제 리얼투데이에 따르면 이달 전국 분양 예정 아파트는 총 46개 단지, 3만7386가구다. 지난달 분양실적인 7554가구보다 315% 늘어난 물량으로 지난해 같은 달 분양한 2만 2023가구보다도 36% 늘어난 규모다. 공급과잉 우려여파로 아파트 매수 심리가 위축되다보니 분양시장에 양극화도 심화되고 있다. 특히 강남 등 인기 지역 청약 경쟁률은 고공행진이지만 지방 등 나머지 지역은 미달이 나오고 있다.

건설부동산업계에 따르면 지난 3일 전국에서 10개 아파트가 1순위 청약 접수를 했다. 6개 단지는 높은 경쟁률을 기록하며 마감된 반면 4개 단지는 미달됐다. 시장의 이목이 집중됐던 서울 시내 분양 단지들은 대체로 선전했다. 대출규제 여파와 공급과 잉에 따른 집값 하락 우려에도 서울의 높은 전셋값이 매매가를 뒷받침할 것이라는 기대감이 작용한 것으로 풀이된다.

금융결제원에 따르면 삼성물산이 서울 광진구 구의1구역을 재건축한 ‘래미안 파크스위트’는 지난 2일 청약접수 결과 402가구 모집에 5039명이 지원해 평균 12.53대 1의 경쟁률로 1순위에서 마감됐다. 현대건설이 공급한 ‘힐스 테이트 녹번’도 지난 3일 225가구 모집에 2624명이 지원해 평균 11.66대 1의 경쟁률로 1순위에서 청약을 마쳤다.

반면 경기와 지방에서 공급된 물량은 대규모 미분양이 발생하는 등 초라한 성적을 냈다. 같은날 1순위 청약을 접 수 받은 경주 천북지구 ‘휴엔하임퍼스트’는 658가구 모집에 125명만 지원, 80% 이상이 미분양됐다.

◇분양권 거래 뚝···프리미엄 약세

분양권 거래도 급감 추세를 보이고 있다. 주택공급 과잉 논란으로 주택시장 관망세가 짙어지고 있는 데다, 분양권에 과세한다는 정부 방침이 나오면서 위례 등 인기지역의 웃돈 규모도 쪼그라들고 있다.

부동산 리서치 업체 리얼투데이에 따르면 지난달 전국에서 거래된 아파트 분양권 매매 대금은 1조2855억원으로 올 1월(2조6123억원)보다 51%가 감소했다. 작년 2월(5조771억원)과 비교하면 10% 수준이다.

프리미엄매매가도 내리막길이다. 특히 지난해 내내 투자 수요가 끊이지 않았던 수도권 신도시 분양 시장은 어느새 분위기가 얼어붙었다. 강남 대체 신도시로 주목받았던 위례신도시도 예외가 아니다. 한때 위례 주요 아파트 단지 웃돈은 1억원까지 치솟았지만 올 들어 2000만원 안팎으로 급락했다.

위례 아파트 웃돈이 떨어진 건 대단지가 줄줄이 입주를 시작하면서 잔금을 감당하지 못한 급매물이 쏟아지고 있어서다.

다른 신도시도 분위기가 좋지 않은 건 마찬가지다. 동탄2신도시 신안인스빌리베라1차 전용 102㎡는 지난해 말까지만 해도 5억원 안팎에 분양권 거래가 이뤄졌지만 최근에는 4억원 중반 선에 매물을 내놔도 거래가 뜸하다.

◇ 정부 부양카드 내놔야

미국 금리인상와 글로벌 경기악화 등 대내외 악재가 겹치면서 분양시장을 바라보는 시장 전문가들의 시각도 복잡해지고 있다.

특히 주택담보대출 규제 강화와 공급과잉 논란 등으로 비관론이 우세한 상황이지만 저금리 장기화와 전셋값 상승세도 눈여겨봐야한다는 시각도 존재한다. 한은의 금리인하 가능성이 커지고 있는 점도 분양에 호재가 될 수 있다. 여기에 주택경기 침체를 우려한 정부(국토교통부)가 추가적인 부양책을 갖고 나온다면 시장 반등을 예상할 수 있다는 점도 간과해선 안된다는 분석도 있다.

그렇더라도 지방 뿐 아니라 수도권을 비롯해 신규 분양 시장은 극심한 양극화와 차별화 장세가 펼쳐질 것이라는 게 전문가들의 일치된 견해다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “대구 등 일부 광역시는 매매가격이 하락하기 시작했는데, 분양 수요에도 영향을 주고 있다. 입지 여건과 분양가격에 따라 분양 성적이 좋은 곳과 좋지 않은 곳이 분명해지고 있다”고 말했다. 장경철 부동산센터 이사는 “최근 주택시장이 대출규제 강회에 휘둘리고 있다는 점을 주목해야한다.

거시경제상황도 우호적이지 못하다”면서도 “4월 총선 이후 시장 분위기를 주시하는 게 중요하다. 만약 지금 같은 흐름이 계속된다면 정부가 새로운 부동산 부양책을 꺼내들 수 있다”고 밝혔다.

김성배 기자 ksb@