“나인원 한남 손익 분기점은 5000만원대 중후반”

정부·HUG, 대신에 3.3㎡당 4000만원대 요구

시행전문가, 분양 하한선은 5000만원대 후반

분양가 낮추면 부자들 위한 고급 로또 주택 변모

나인원한남 투시도(사진=리얼투데이)

역대 최고 분양가에 도전했다가 당국(주택도시보증공사·HUG)으로부터 분양 보증승인을 받지 못한 나인원 한남의 적정 분양가는 얼마나 될까. 특히 시행사인 대신 F&I가 기존 3.3㎡, 6000만원 대 분양가 마저 낮출 것으로 알려진 가운데 손해보지 않고 분양할 수 있는 마지노선에 대해 궁금증이 일고 있는 것.

전문가들은 3.3㎡ 5000만원대 후반대를 기업으로서 미분양 리스크 비용 등까지 감안한 최소 분양 하한선으로 보고 있는 가운데 강남이나 한남 등 최고급주택을 기존 일반 주택과 동일시하면 되레 가격 폭등이나 현금 부자 배불리기 등 부작용만 양산한다는 지적이 동시에 나온다.

6일 건설부동산업계와 부동산 전문가들에 따르면 최근 3.3㎡ 당 6000만원대 초반 분양가마저 거부당한 나인원 한남의 손해보지 않은 마지노선 분양가는 4800만~5700만원 선인 것으로 예측된다. 이렇듯 예측 분양가 폭이 1000만원 가까이 벌어지는 이유는 고급주택 특성상 미분양 관리 비용을 비롯해 부대 마케팅 판관비 등 리스크 비용을 분양가에 포함해야하기 때문. 예컨대 강남 등지에서 한채당 최고 40억원이 넘는 초고가 주택을 분양하는데 분양 초기 한번에 완판 된다면 시행사는 손해를 볼 가능성이 적다.

그러나 초고급 주택의 경우 한번에 완판되는 사례가 극히 드물다. 때문에 고급주택을 분양하는 시행사들은 대부분 일부 미분양을 예측하고 관련 리스크 비용을 분양가에 포함하게 된다는 것. 이 때문에 이런 현실적인 환경을 감안하게 되면 분양가를 최소화하더라도 추가적인 리스크 비용이 최저 분양가 수준에 반영되게 된다는 의미다.

역대 최고가 논란을 빚고 있는 나인원 한남도 마찬가지다. 최고가 분양승인을 저지하려는 것으로 알려진 HUG측은 3.3㎡ 당 4000만원대 후반선을 요구하고 있는 것으로 전해졌다. 그러나 이는 시행사 입장에선 손해가 날 가능성이 높은 분양가라는 것. 실제로 나인원 한남 부지는 주한미군 가족이 거주하던 외인 아파트 부지를 2016년 5월경 시행사 대신F&I가 매입하며 마련됐다. 당시 이 부지를 소유하고 있던 LH(한국토지주택공사)는 전체 면적 6만677㎡의 부지에 들어서있는 아파트 612가구와 부속물 일체를 한번에 매각하는 조건으로 6242억원의 가격을 책정했다.

이는 3.3㎡ 당 3394만원에 해당한다. 여기에 고급주택 특성상 일반 아파트 건축비(평당 400만원)보다 두배 이상 들어가 3.3㎡ 당 1000만원 가량 예상된다. 여기에 이자비용과 부대비용 등이 추가로 500만원이 더해지고, 시행사 입장에서 미분양 등 리스크 비용까지 감안하면 특별한 마진 없이 3.3㎡ 당 5000만원 후반대를 받아야 시행사가 손해를 보지는 않을 것으로 예측된다는게 시장 일부의 시선이다. 때문에 일각에선 나인원 한남 시행사인 대신 F&I가 HUG에 신청한 3.3㎡ 당 약 6360만원 분양가가 적절한 분양가라고 보기도 한다. 3.3㎡ 당 5000만원 후반대 기본 원가에 시행사 마진 5~8%를 붙여서 계산한 나온 금액이라 사업자 입장에선 가장 합리적인 선일 수 있다는 의미다.

시장에서봐도 마찬가지다. 시행사인 대신 F&I는 인근 고가주택인 한남더힐 매매가가 3.3㎡ 당 6410만원인 만큼 시세를 반영한 적정한 분양가라고 보고 있다. 강남을 봐도 최고급 주택을 표방하는 원 에이치도 평균 평당 분양가가 1억원에 육박하고 잠실롯데타워 레지던스도 3.3㎡ 당 6000만원인 만큼 국내 최고입지의 나인원 한남 분양가가 비싸다고 보기 어렵다는 것이다. 더욱이 유독 분양보증 심사를 하고 있는 HUG만 고급 주택이 아닌 일반 아파트인 용산한남아이파크, 한남리첸시아, 현대하이페리온, 한남힐스테이트 4개 아파트 평균 시세를 근거로 평균 4600만원을 제시하고 있는 것. 전문가들은 최고급주택시장과 일반 아파트 시장은 달리봐야한다고 강조한다.

한 채당 10억원 이하 일반 아파트를 매입하려는 수요자가 40억원이 넘는 아파트는 거들떠볼 여지조차 없는데 40억원짜리 아파트 분양가를 HUG가 10억원 낮춘다고하면 그 고급주택을 사려는 현금 부자들만 배불리는 격이라는 의미다. 주택 시장 안정을 위해 국토교통부와 HUG가 고분양가를 통제하고 있으나 한편으로는 부자들을 위한 고급 로또 주택이라는 지적이 나오고 있다. 국내 초고급주택 마케팅을 20여년해온 성기영 럭셔리홈갤러리 대표는 "고관여 최고급주택시장과 일반 아파트 시장은 그 자체로 시장이 다르다. 홍콩 등 선진국들도 시장이 달라 최대한 시장 논리에 맞춰 시장이 스스로 움직이게 한다. 이번에도 나인원 한남 분양가를 3.3㎡ 당 4000만원대로 억누른다면 프리미엄 거래 폭증하면서 입주시점인 3년후에 강남은 물론 한남 고급아파트까지 가격이 폭등할 수 있다"고 말했다.