서울 아파트값 아직도 높다

거품 10%대···연말쯤 바닥 예상

서울 아파트 가격 거품이 10% 안팎이라는 주장이 제기됐다. 가격 하락세가 이어지지만 거래량이 증가하고 있어 연말에 다시 가격 상승 국면으로 진입할 가능성이 크다는 분석이다.

김선덕 건설산업연구소 소장은 23일 “아파트 실질가 변동 추이상 아직 남은 서울 아파트 가격 거품은 10% 안팎”이라고 주장했다.

김 소장에 따르면 1998년 1월 아파트 가격을 100으로 봤을 때 현재(2013년 7월 기준) 서울시 아파트 실질 가격지수는 약 330이다.

1차 가격 폭등기(2001~2004년 6월) 때 약 250에 도달한 실질 가격지수는 2차 가격 폭등기(2005~2008년 8월) 때 약 460으로 최고점을 찍은 뒤 현재까지 내리막길을 걷고 있다.

김 소장은 “1차 가격 폭등은 외환위기 시 급락한 아파트 가격이 정상 궤도를 찾는 과정으로 거품이라고 보기는 어렵다”며 “2차 가격 폭등기부터 부동산 시장에 거품이 본격적으로 낀 시기로 봐야 한다”고 밝혔다.

1차 가격 폭등기 이후 물가 상승에 비례한 아파트 가격의 자연스러운 상승분을 고려하면 현재 서울의 아파트 가격에 낀 거품은 10% 안팎이라고 김 소장은 추정했다.

특히 김 소장은 주택순환 이론으로 보면 현재 가격은 하락하지만 거래량이 증가하는 제5국면 양상이 나타나 연말에 제6국면을 지나 다시 가격 상승 국면으로 진입할 가능성이 크다고 분석했다.

주택경기가 벌집모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 주택순환이론에 따르면 주택 가격이 바닥권에서 보합세를 일정 기간 유지하며 거래량은 계속 증가하는 제6국면을 지나면 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 나타나는 제1국면 양상이 진행된다.

김 소장은 “경제가 어쨌든 계속 성장을 하니 아파트 가격이 마냥 하락하지는 않을 것”이라며 “1∼2년 안에 입주물량이 많지 않고, 정부가 집 마련 촉진을 위한 다양한 인센티브를 제공하는 데다 경제 여건도 2014년까지 나아질 전망이어서 가격 상승 국면 전환이 진행될 것”이라고 전망했다.

다만 그는 “바닥 국면처럼 보이긴 하지만 미국의 출구전략, 아시아 외환위기 등 변수가 어떤 영향을 미칠지 모른다”며 섣부른 판단은 경계했다.

김지성 기자 kjs@