[부동산 전문가 8인에게 듣는다]“올해 집값 하락···사면 손해본다”

대출강화·금리인상에 주택시장 한파

침체 장기화 예상···집구매는 2년 후

전세시장은 입주물량 증가로 안정화

올해 부동산시장은 유난히 한파가 불 것으로 예상된다. 대출 강화에 금리인상 등 금융 악재와 더불어 청약·전매기간 강화 등의 내용이 담긴 부동산정책 여파로 수요자들이 매수심리가 하락해서다. 여기에 공급과잉과 올해 펼쳐질 대선리스크도 악재로 작용할 예정이다.

업계 전문가들 역시 대부분 올해 부동산시장 침체를 전망했다. 또 침체의 가장 주요 이유로는 은행권의 대출강화를 꼽았다.

◇올해 주택시장 ‘상저하저’=전문가들은 올해 상반기부터 주택시장 침체가 시작될 것으로 전망했다. 지난해 11.3부동산대책으로 분위기가 가라앉은 데다 정부의 가계부채 관리 방안에 따라 대출 받기도 까다로워졌고 금융권이 미리 금리를 올려 수요자들의 관망세가 더 짙어질 것으로 예상돼서다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “대출 규제 탓에 상·하반기 모두 주택시장이 어려울 것으로 보인다. 첫째 대출 규제, 둘째 금리인상, 셋째 늘어나는 입주 물량이 그 이유”라며 “하반기 금리 인상이 지속되면서 매매시장은 냉각되기 시작할 것”이라고 전망했다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산 금융학과 교수는 “부동산시장에 호재보다는 악재가 많기 때문에 올해 주택시장은 내리막길을 걸을 것”이라며 “동탄2신도시 등 교통호재가 있는 수도권 지역 외 시장은 상당히 경기가 좋지 않을 것으로 예상된다”고 말했다.

분양시장에 대해서도 부정적인 전망이 주를 이뤘다. 일부 전문가들은 미분양대란이 올 수도 있을 것이라고 우려했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “올해는 사실 경제 악재가 너무 많고 대선이 오히려 마이너스 영향을 미칠 것으로 보이는 등 시장에 긍정적인 요소 자체가 없다. 분양시장도 주택시장과 마찬가지로 전부 다 가격 조정이 있을 것 같다”고 말했다.

권 교수는 “신규 분양시장은 집단대출 강화로 원금·이자 동시 상환을 해야 할 수 있기 때문에 미분양 가능성이 높다. 분양권 시장도 마찬가지로 수요가 떨어져 가격조정이 있을 것”이라고 예상했다.

함영진 부동산114 센터장은 “분양시장과 분양권 시장은 명운을 같이 할 텐데 재당첨 금지, 1순위 청약제한 등 환금성이 떨어지고 투자수익이 어려워져 거래량이 줄고 호가도 감소할 것”이라고 전망했다.

지방 부동산시장에 대해서는 현재 ‘머리까지 닿았다’고 표현하며 하락세가 불가피하다고 전망했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “수도권의 경우 주택 매매가격이 보합세를 보일 것으로 에상되지만, 지방 매매가는 1.5% 하락할 것으로 전망된다”며 “지방 하락세가 전체 분위기를 주도해 전국 집값 하락을 나타낼 것”이라고 분석했다.

◇서울 강남보다는 ‘강북’=전문가들은 서울 내에서는 강남 주택시장보다 강북 주택시장이 오히려 강세를 나타낼 것으로 내다봤다. 지난해 정부의 11.3부동산대책이 강남 재건축시장을 정조준한 탓에 투자 수요가 크게 줄어들 것으로 보여서다. 반면 강북시장은 전매제한기간이 비교적 짧은 데다 실수요자 위주로 이뤄진 시장이기 때문에 꾸준히 수요가 있을 것으로 예상했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타 PB센터수석부동산전문위원은 “작년 시장상황은 강남 재건축이 이끌고 강북재개발이 미는 시장이었다”며 “그러나 11.3 부동산 대책 이후 강남재건축 시장이 규제 대상이 되면서 심리적인 위축뿐만 아니라 실질적인 1순위 제한, 전매제한이 돼 경쟁률은 절반보다 떨어질 것으로 예측한다”고 전했다.

이어 그는 “강북재개발은 강남보다는 상황이 나은 셈이다. 전매제한이라고 하더라도 1년 6개월이기 때문에 상대적으로 수월하고 강북재개발이 강남보다 시장을 끌고 가는 형태가 될 것”이라며 “큰 틀에 있어 도심의 집중력이 커지는 트렌드가 반영되면서 강북도심 가치는 지속적으로 가치를 유지할 것이다”라고 내다봤다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장은 “강북시장은 중소형 아파트 중심으로 괜찮을 것 같다. 기존에도 투자보다는 수요 중심으로 움직이는 시장이기 때문”이라며 “그동안 가격이 많이 뛰었던 4대문 안 신규아파트나 신촌 등지의 프리미엄이 붙은 아파트들은 어느정도 가격조정이 일어날 것으로 보인다”고 말했다.

◇집구매는 내년 이후에나=‘부동산 안정기는 언제쯤 돌아올 것인가’라는 질문에 전문가들은 평균 2년여를 예상한다고 답했다. 정부 기조가 집값 안정화로 돌아선 데다 미국금리인상에 따라 국내 금리 역시 점차 더 상승할 것으로 보여 부동산시장이 평온해까지는 시간이 걸릴 것이라는 얘기다.

김덕례 주택산업연구위원은 “전국 보합 예상하며 변곡점을 2분기로 본다. 작년 연말부터 이어진 정치적 불확실성, 미국금리인상으로 인한 불안, 금융규제들이 이어져 정상적인 상황으로 돌아서지 않는다면 하반기로 갈수록 더욱 어려워질 수 있다”고 예상했다.

심 교수는 “적어도 1~2년 정도 본다. 시장이 너무 불안한 탓에 정리되려면 시간이 좀 걸릴 것”이라며 “경제가 어느정도 진정되고 안정될 때까지 부동산경기는 회복기간이 좀 길어질 가능성이 많다”고 말했다.

전세시장은 하반기로 갈수록 안정될 것이라는 전망이 대다수였다. 하반기 입주물량 증가로 공급량이 늘어나면서 가격이 보합 또는 하락세를 보일 것으로 예상됐다.

권 교수는 “전세시장은 상반기 강보합세에서 하반기 약보합세로 돌아설 것이다. 대출
규제 탓에 집을 사지 않는 분위기가 조성되면서 수요자들이 전세로 몰릴 것으로 보이나 하반기 입주물량이 크게 늘면서 안정화될 것”이라고 말했다.