[뉴스테이 빛과 그림자]①국토부 민간사업자 특혜 논란 ‘일파만파’

중산층 월세아파트로 몰아넣기 의혹

임대료 비싸 정작 서민엔 ‘그림의 떡’

청약경쟁률 허수 논란···인기도 허상

퍼주기 논란···건설사에 독려 의혹도

정부가 중산층의 거주문제를 해결하기 위해 뉴스테이(기업형임대주택)사업을 추진하고 있지만 주변시세보다 높게 책정된 임대 료와 민간사업자에게 과도한 특혜 의혹까지 제기되면서 뉴스테이 정책의 당초취지가흔들리고 있다. 사진은 강호인 장관이 지난 연말 화성동탄2 뉴스테이 모델하우스 현장 방문 모습.(사진제공=국토교통부)

“중산층에게 새로운 주거선택권을 제공해 전월세 시장 안정에 도움이 될 것으로 기대한다.”

박근혜 정부가 뉴스테이를 기획한 것은 주택시장 전망이 불투명하던 2014년말께다. 주택당국은 당시 만성화하고 있는 심각한 전월세난 해소를 위해 중산층을 흡수할 수 있는 상품이 필요하다고 봤다. 공공임대만으로는 재정 뒷받침도, 다양한 임대주택 수요도 감당할 수 없다는 판단에서다.

시장 측면에서는 주택 구입을 꺼리는 중산층의 주택 임차수요를 분산하자는 게 복안이었다. 하지만 최근들어 뉴스테이 정책이 당초 취지에서 벗어나고 있다는 지적이 일고 있다. 주변 시세보다 높게 책정된 임대료를 통해 중산층을 전세가 아닌 주거비 부담이 높은 월세시장으로 내몰고 있어서다. 게다가 대형 건설사 등 민간 사업자들이 뉴스테이 사업에 참여할 때 다양한 방안의 인센티브로 퍼주기 논란까지 일고 있다.

◇주변시세보다 비싼 임대

정부가 뉴스테이 임대료를 고가로 책정해 오히려 전월세가격을 밀어올린다는 지적이 나온다. 주변시세보다 높은 뉴스테이도 등장하고 있다. 전용면적 84㎡(5층 이상·기본형 기준, 전용 85㎡ 초과단지는 면적 비례 환산) 주택형 기준, 지금까지 수도권에서 공급된 7개 단지 뉴스테이 실적의 평균 임대료는 보증금 1억5867만원에 월세 62만482원이었다. 전세로 환산(전월세전환률 5.3% 적용) 하면 2억9969만원이다.

언뜻 보면 시세와 비슷해 보인다. KB국민은행 조사에서 7월말 수도권 중형(전용 62.8~95.9㎡) 아파트 평균 전세가격은 2억9046만원, 중위가격은 3억574만원으로 뉴스테이 실적 평균과 큰 차이가 없다. 하지만 지금까지 나온 뉴스테이에는 서울 물량이 없다는 걸 감안해야 한다는 지적이다. KB조사 중형 아파트 평균(중위) 전셋값은 경기도가 2억4738만원(2억6114만원), 인천은 1억9937만원(2억1272만원)이지만 서울은 3억9192만원(4억1033만원)이다. 서울 물량이 없는 뉴스테이 실적이 수도권 시세 평균과 비슷하다는 것은 시세 대비 가격이 높다고 볼 수 있다는 분석이 가능하다.

특히 국토부가 애초 뉴스테이 정책 도입 단계에서 제시했던 모델과 비교하면 가격 차이는 훨씬 크다. 당시 국토부는 수도권 중위 전셋값(1억8500만원)을 기준으로 보증금 6200만원, 월세 60만원(월세전환율 6% 적용)짜리 뉴스테이를 예로 들었다. 하지만 이와 가격이 비슷했던 건 시범사업 격인 'e편한세상 도화'(전용 84㎡보증금 65000만원, 월세 55만원)뿐이었다.

실적 평균은 이와 비교하면 60%나 높은 수준이다. 'e편한세상 테라스 위례'의 경우 전용 84㎡를 전세로 환산할 때 보증금이 5억4000만원을 웃돌아 고가 논란에 휩싸이기도 했다. 국회 국토교통위원회 소속 김희국 의원이 한국감정원에서 받은 ‘뉴스테이 임대료 산정 보고서(1∼3차)’에 따르면, 서울시 용산구 ‘뉴스테이 예정지구’의 84㎡ 주택 임대료는 보증금 7000만원, 월세 186만원에 이르렀다.

◇청약경쟁률 허수 논란도

최근엔 뉴스테이의 청약 경쟁률이 허수 논란에 휩싸였다. 정부가 뉴스테이 인기의 근거로 내세우는 높은 청약 경쟁률이 사실 속빈 강정일 수 있다는 의미다. 1년간 수도권 7개 단지 뉴스테이의 1순위 평균 청약경쟁률은 5대 1이었다. 1순위 청약에 참여한 이들은 총 3만8542명으로 액면 상으로는 꽤 인기를 끌었다고 볼 수도 있는 숫자다. 초기 임대료가 저렴하다고 보기 어려운 것을 감안하면 신규 입주단지의 장점과 임대료 인상률 상한 등의 조건이 정책 홍보와 함께 수요층에게 매력으로 작용했다는 평가도 나온다.

하지만 청약에 ‘허수’가 많다는 것을 감안해야 한다는 지적도 있다. 입주자 자격에 아무런 제한 조건이 없다는 게 청약경쟁률만 부풀린 요인으로 꼽힌다. 가족 모두 지원해 복수로 당첨되거나 원하는 주택이 나오지 않으면 계약을 포기해도 상관 없기 때문이다. 청약통장이 없어도 입주 신청을 할 수 있고 재당첨 금지 등의 제한도 전혀 없는 것은 수요층에 매력으로 꼽히지만, 역시 분양주택보다 청약경쟁률에 '뻥튀기'가 많이 생기는 배경으로도 지목된다.

실제 계약률은 청약경쟁률에 비해 낮은 것으로 알려졌다. 계약자를 모두 채운 곳이 1~2곳을 제외하곤 없을 정도다. 동탄2신도시의 경우 분양시장에서는 인기를 끌고 있지만 뉴스테이 계약률은 먼저 공급한 A단지가 80%대, 나중 선보인 B단지의 경우 절반을 밑도는 것으로 알려졌다.

실제 입주하기까지도 변수가 적잖다는 점도 지켜볼 부분이다. 반전세 형태의 임대주택임에도 입주 신청은 착공 단계인 2년전에 하는 '예약' 방식이어서다. 막상 입주시기가 도래하면 미입주자들이 속출할 가능성이 있다.

◇정부가 건설사 일거리 만들어

뉴스테이 사업자에 대한 특혜 논란이 일고 있다. 해외건설 적자가 적지 않은 상황에서 국내 주택시장마저 포화상태에 이르자 오히려 정부(국토교통부)가 나서 뉴스테이라는 차기 먹거리를 업계에 제공했다는 의혹이 일고 있는 것. 정부가 주택건설업계의 대변자 역할을 한 것 아니냐는 비아냥 섞인 목소리마저 나온다. 실제 정부는 뉴스테이 사업자에게 그린벨트 해제와 농업진흥지역 등의 규제를 풀어주고, 공급촉진지구로 지정되면 용적률이나 건폐율 완화 등 인센티브를 준다.

여기에 5% 임대료 상승률 제한과 8년의 임대 의무 기간만 남기고 나머지 규제는 모두 풀어줬다.민간 건설사들은 분양 전환 의무가 사라지면서 임대 사업을 8년간 진행한 뒤 무조건 아파트 분양을 해야 했던 상황에서 시장 상황에 맞춰 임대 사업을 계속 진행할지, 분양을 진행할지 유동적으로 선택할 수 있게 됐다. 건설사는 8년 후 시장 상황이 뉴스테이를 분양하는 게 더 낫다고 판단되면 분양 후 자본 이득을 취해 뉴스테이 사업에서 철수할 수도 있고, 뉴스테이 사업을 계속해서 진행하는 게 유리하다고 판단되면 임대를 유지할 수도 있게 된 것이다.

초기 임대료 규제도 없어져 민간 건설사가 입맛대로 월세 설정을 할 수 있게 된 부분도 특혜로 지적된다. 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하기는 하지만 기존 공공임대처럼 주변시세의 80%로 초기임대료가 제한되지는 않는다. 상대적으로 저렴한 가격에 장기간 안정적으로 아파트를 공급하려는 뉴스테이 사업의 취지와는 달리 건설사들은 원하는 수익률에 맞춰 임대료를 정할 수 있게 된 셈이다. 그러다보니 주변 시세보다 비싼 뉴스테이들이 등장하고 있다.

반대로 정부가 뉴스테이 사업 참여를 암묵적으로 강요했다는 의혹도 나온다. 박근혜 정부의 핵심 주택사업이다보니 정부가 건설사 등에 무언의 압박을 가했다는 소문마저 돌고 있는 것. 예컨대 특정 사업장에 대해 특정 건설사를 상대로 사업 참여를 독려했다는 얘긴데 기업입장에선 정부의 독려를 "꼭 참여해야 한다"는 무언의 압박으로 받아들일 수 있다. 이렇게 되면 기업이 수익구조를 내세우기 보다 적자를 보더라도 사업을 해야하는 난감한 처지에 놓일 수 있어 정부의 과도한 시장개입으로 논란이 일 수 있다.

김성배 기자 ksb@