[뉴스분석]강호인 국토 강남 재건축 분양가 상승 부추기나

HUG 앞세워 강남 분양가 10%가이드라인 제시

되레 10% 분양가 인상 용인으로 해석할 소지 커

강남 장벽 낮춰 과열 빚을수도···강남 띄우기 되나

강호인 국토교통부 장관(출처=국토교통부)

강남권 등 분양시장 과열을 저지해야하는 강호인 국토교통부 장관이 오히려 강남권 투기 과열을 부추길 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 정부(국토부)가 주택도시보증공사(HUG)를 앞세워 강남권 분양 아파트에 대해 분양가가 주변 시세 대비 10% 비싼 경우 분양보증 승인을 하지 않기로 한 이후 부터다. 사실상 폐지됐던 분양가 상한제의 부활로도 볼 수 있는데 다른 시각으로 보면 정부가 주변 시세대비 10%의 가격인상의 경우 사실상 용인하겠다고 선언한 것이나 다름없어 분양가 오름세를 정부가 묵인하거나 오히려 부추긴다는 의심을 사고 있다. 게다가 규제된 분양가 때문에 강남 진입장벽이 낮아져 청약 경쟁률이 되레 치솟는 등 시세차익만 노리는 가수요(투기)만 잔뜩 늘릴 수 있다는 우려도 동시에 나온다.

27일 관련업계에 따르면 강호인 국토부 장관은 지난달 24일 국회 국토교통위원회 업무보고 자리에서 "강남 재건축 분양시장이 주변으로 영향을 주지는 않아 집중 점검을 통해 관리해 나가고 있다"면서 "극단적인 상황이 오면 분양가 상한제도 생각해볼 수 있는 카드"라고 밝힌 바 있다. 강남권 시장이 과열 양상을 빚을 경우 언제든 분양가 상한제 등 날선 규제 카드를 빼내 들겠다는 의미로 시장에 구두 개입한 것으로 업계나 시장의 자정작용(자율적인 조정기능)을 기대한다던 기존 발언과 크게 대조되는 것이었다. 언제든 시장에 메스를 댈 수 있다는 강한 의지를 보인 것이다. 최근에도 기자들과 만나 "강남 재건축시장 열기가 너무 올라가 버리면 격차가 커져서 주택시장에 여파가 있을 것"이라며 대동소이한 취지의 발언을 이어갔다.

최근 강 장관이 자신의 발언을 현실화하고 있다. 실제 정부의 분양가 규제의 칼날이 강남권 대표단지 중 하나인 개포주공3단지 ‘디에이치 아너힐즈’를 정조준하고 있다. 이 단지는 최근 국토부가 지휘감독하는 산하기관인 HUG의 분양보증 승인과정에서 두번이나 퇴짜 맞았다. 조합이 제시한 분양가가 3.3㎡당 4310만원으로 주변시세 대비 과도하게 높다는 이유에서다. 게다가 HUG는 향후에도 주변시세 보다 10%이상 분양가가 높을 경우 분양승인을 거절하기로 했다. 분양 리스크 관리를 위한 HUG의 독자적인 판단이라고 항변하나 이를 이를 곧이 곧대로 믿는 이가 별로 없다. 사실상 강 장관이 이끄는 국토부가 지시했거나 최소한 묵인했을 것이라는 시각이 대세다. 지난달 강호인 장관의 강남권 시장 구두 개입 발언도 이같은 맥락에서 나왔을 것으로 연결지어지는 대목이다.

더욱이 문제는 국토부와 HUG의 강남 규제 강화가 외려 강남 과열을 야기할 수 있다는데 있다. 정부가 주변단지의 최대 10%라는 분양가 상한 가이드라인을 제시했으나, 반대로 보면 10%가량의 분양가 인상은 용인하겠다는 의미나 다름없다는 얘기로 해석되서다. 앞으로도 잠원동이나 개포동 등 강남권에서 나올 재건축 단지가 적지 않은 점을 감안하면 고분양가 랠리에 정부가 기름을 부은 것 아니냐는 염려가 일고 있다. 예컨대 향후 강남 재건축 단지들이 10%에 가까운 분양가 인상률을 속속 제시하면 강남권 분양가 수직 상승은 명약관화와 같다는 의미다.

과도한 청약열기도 우려된다. 규제된 분양가 때문에 진입장벽이 낮아져 투기수요가 더 늘어날 수 있다는 얘기다. 시장 시세가 그대로인데 분양가만 낮추면 시세차익을 노리는 가수요가 되레 늘어 시장 광풍을 조장할 수 있다는 의미다. 실제 HUG측의 내부 승인기준에 따르면 강남구에서는 상반기 강남구 평균 분양가(3.3㎡당 3804만원)의 10%인 4180만원 정도에 분양가가 책정돼야 한다.

서초구 역시 올해 상반기 3.3㎡당 평균 분양가가 3419만원으로 신규 분양단지의 분양가는 최대 3760만원 정도에 그친다.

이는 강남구의 경우 최근 분양보증에 실패한 개포주공3단지 평균 분양가(4313만원)보다 200만원 가량 저렴한 것이며, 서초구에 경우 앞서 성공리에 분양한 ‘신반포자이’ 평균 분양가(4457만원)보다 약 600만원 낮은 금액이다. 강남권 재건축 아파트를 일반 분양 받으려는 수요가 또 폭발적으로 늘어날 수 있다는 얘기다. 전문가들은 강남권 분양시장에 거품이 있더라도 거품의 대가를 수분양자나 투자자가 가져가게 해야한다며 정부규제보다 시장 논리에 맡겨야 오히려 부작용이 최소화할수 있다고 지적했다.

김성배 기자 ksb@