[최현일의 부동산 論]시장활성화 위해 과감한 규제완화와 새 정책 필요

열린사이버대학교 부동산학과 교수

최경환 경제부총리의 취임을 계기로 주택시장 활성화 정책이 본격적으로 추진되고 있다.

최 부총리가 취임 이후 추진 중인 주택시장 활성화 정책은 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제완화, 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익환수제 폐지, 청약제도 개선 등이다.

그러나 주택시장을 살리기 위해서는 현재 정부가 추진하고 있는 정책들보다 강력한 규제완화가 추진돼야 하고, 새로운 정책들도 과감하게 검토돼야 한다.

첫째, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에 대한 것이다. 먼저, LTV는 서울의 경우 70%까지 완화했으나, 나머지 지역은 지역별·주거상품별로 50~70% 범위 내에서 차등 적용하도록 해 시장 혼란을 부추기고 있다. LTV는 지역과 주거상품에 관계없이 동일하게 70%를 적용받도록 하는 것이 시장의 혼란을 방지할 수 있을 것이다.

또 정부는 50~60%로 차등 적용되던 DTI를 60%까지 일괄 적용토록 규제를 완화했다. 그러나 DTI는 과거 부동산과열기에 수요를 억제하기 위해 도입된 제도이므로 은행자율로 맡기는 것이 바람직 할 것이다.

둘째, 분양가상한제 폐지이다. 부동산 과열기에 도입된 분양가상한제는 현재 부동산시장과는 맞지 않아, 폐지돼야 한다. 일부에서는 야당의 반대를 의식해 일부 민간택지에 대해서만 폐지하는 분양가상한제 부분폐지를 주장하고 있다. 그러나 분양가상한제는 전면폐지를 하는 것이 현재의 시장상황에 맞을 것이다.

셋째, 재건축초과이익환수제도 폐지이다. 재건축초과이익환수제도는 노무현 정부시절인 2006년도에 부동산 투기를 방지 한다는 취지로 개발이익금의 50%를 환수하기 위해 도입된 제도이다. 하지만 현재는 수익성이 떨어져 재건축사업 추진자체가 불가능한 탓에 제도의 취지를 상실한 상태다.

개발이익이 발생하지 않고 있는 시장상황을 감안한다면 지금은 재건축초과이익환수제도는 폐지하는 것이 바람직하다.

넷째, 청약제도 개선이다. 실수요자들의 청약을 제한하는 규제는 과감히 개선돼야 한다. 무주택자를 우대하는 정책은 유지하더라도 1주택자들의 갈아타기 수요까지 막는 것은 문제가 있다. 청약제도를 과감히 개선해 주택을 구입하려는 수요자들에게는 길을 열어주는 것이 바람직할 것이다.

이와 함께 주택시장을 살릴 수 있는 새로운 방안이 마련돼야 한다.

먼저, 주택구입을 필요로 하는 실수요자들에게는 최대한 금융 및 세제 지원을 해 줘야 한다.

1주택자 중 갈아타기 수요자들에게도 혜택을 주어 더 넓은 양질의 주거환경으로 순환이동 할 수 있도록 유도해야 한다. 특히 생애최초가 아니더라도 내 집 마련을 원하는 수요자들에게는 생애최초와 동일한 혜택을 주어 시장을 활성화해야 한다.

또 건축규제를 완화해 시장 활성화를 도모해야 한다. 건축규제에는 오피스텔의 복층허용과 부부임대 아파트의 규제완화 등이 있다. 좁은 국토를 효율적으로 활용하기 위해서는 공간 활용이 필수적인데 오피스텔의 복층허용은 동일면적을 2배로 활용할 수 있는 장점이 있고, 시장을 활성화하는데 도움이 될 것이다.

아파트 부분임대를 활성화하면 1~2인 가구를 위한 소형주택 공급을 할 수 있게 되며, 중대형 아파트 소유자들은 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.

규제를 풀어 국민들에게 윤택한 삶을 보장하고, 침체된 시장을 활성화 시킬 수 있는 방안을 찾아야 한다.