높아진 임대차2법 폐지 불발 가능성···시장혼돈은 일단락 될듯

여소야대 이어지며 임대차2법 폐지 통과 어려워

임차인 의무 강화하는 내용으로 수정보안될 듯

[DB 아파트, 주택, 대출, 금리, 물가, 부동산, 주택담보 사진=강민석 기자 [e-mail]

22대 총선 결과 여소야대 국면이 이어지면서 '임대차2법'(계약갱신청구권·전월세상한제)으로 불리는 '주택임대차보호법'이 유지될 것으로 전망된다.

계약갱신청구권은 임차인이 기본 임대차 계약 기간인 2년을 살고 한 차례 더 연장해 최소 4년의 거주를 보장하는 제도다. 재계약시엔 전월세상한제가 적용돼 임대인이 보증금을 연 5% 이내로 올릴 수 있다. 당시 매맷값과 함께 전셋값도 치솟자 임차인을 보호하기 위해 나온 제도다.

그러나 임대인들이 이를 부담으로 느끼면서 매물을 거둬들여 전셋값이 오르는가 하면, 갱신청구권을 쓴 매물과 신규 매물 간 '이중 가격'이 형성되는 등 각종 부작용이 나타났다. 계약 갱신 과정에서의 편법이나 갈등도 커졌다.

이에 윤석열 대통령은 2022년 대선 공약에서 '임대차 3법'(전월세신고제 포함)을 수정하겠다고 약속했다. 이어 국민의힘은 이번 총선 공약으로 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 규정한 '임대차 2법' 폐지를 추진하겠다고 약속했다. 전월세 신고제만 현행 유지하고 '임대차 3법' 가운데 2개를 없애자는 얘기다.

반면 더불어민주당은 임대차 3법에 대한 별다른 공약을 포함하지 않았다. 법안 도입 취지를 인정하고 '유지' 하겠다는 입장에서다. 대신 '임차인등록제'를 도입하고 이에 대한 인센티브를 부여해 임대차 시장의 투명성을 높이는 방안을 제시했다.

시장에선 이미 시행 4년을 맞아 초기 부작용은 감소했으며, 계약갱신청구권과 전월세상한제 혜택을 누린 임차인도 많다는 평가다. 또 우려와 달리 일각에서는 계약갱신권이 만료돼도 전세 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 내다봤다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "전세 계약은 물건별로 차례로 만료될 것이고 계약이 2년 주기인 만큼 신규 계약으로 전환된 물건과 갱신한 물건이 섞여 있어서 계약 만기 시점에 시장이 급변하는 일은 없을 것"이라고 설명한다.

아울러 올 2월 헌법재판소는 임대차2법에 대해 전원 일치 의견으로 합헌 판결을 내렸다. 헌재는 임차인 주거 안정이라는 입법 목적이 정당하고 주거 이동과 차임 상승을 제한했다는 점에서 수단의 적합성이 인정된다고 밝혀 폐지 명분도 약해진 상태다.

무엇보다 법 개정을 위해선 임대차 2법 무력화를 반대하는 야당을 설득해야 하는데, 이번 총선에서 여당이 다수석을 차지하면서 임대차법은 유지될 것으로 전망된다. 사정이 이렇다 보니 시장에서는 정부가 현실적으로 임대차 2법 완전 폐지보다는 불합리한 점을 개선하는 제도 보완 쪽을 택할 것이라는 관측이 많다.

현재 계약갱신청구권은 '2+2년'이 기본인데, 임차인 사정에 따라 '3+1년'을 허용하는 식이다. '3+3년' 식으로 계약 기간을 늘리는 임대인에게 세제 혜택 등 인센티브를 지원하는 방법은 대통령직 인수위원회 시절부터 거론되던 대안이다. 전월세 인상률 상한도 현행 5%에서 10% 수준으로 상향해 탄력적으로 운영하는 방안도 거론된다.