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'공공재건축 1호' 중곡아파트, 건설사 외면 받은 이유는

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예상 이하 평당 공사비에 현설 참여 기업 모두 무응찰
인근 신통기획 단지 '신향빌라'에 밀리는 모양새

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중곡아파트는 공공재건축 1호 사업지 중 하나다. 사진=장귀용 기자

공공재건축 1호 사업지 중 하나인 중곡아파트가 시공사 입찰에 단 1곳의 건설사도 참여하지 않아 사업이 지연됐다. 업계에선 인근의 신속통합기획 단지인 신향빌라 재건축사업에 관심을 둔 건설사들이 일대의 평당 공사비를 일정 수준으로 올리려고 이번 입찰을 포기했다는 분석이 제기됐다.

정비업계에 따르면, 중곡아파트 재건축 사업은 지난 23일 오후 2시에 마감한 시공사 입찰에 아무 곳도 응찰하지 않아 유찰됐다. 지난달 30일 진행된 현장설명회에는 ▲포스코건설 ▲DL건설 ▲한화건설 ▲호반건설 ▲동부건설 ▲대방건설 등이 참여했지만, 아무 곳도 나타나지 않았다. 조합은 내년 3월 경 재입찰을 진행할 계획이다.

중곡아파트 재건축 사업은 서울특별시 광진구 중곡동 191-77 일대 중곡아파트 1‧2차 아파트 270가구를 공공재건축을 통해 330가구로 짓는 사업이다. 늘어나는 60가구 중 24가구가 임대주택이고, 36가구가 일반분양 될 예정이다.

중곡아파트 재건축 사업은 한국토지주택공사(LH)와 조합이 공동시행을 맡는 방식으로 추진된다. 공공재건축 1호 단지로 선정되면서 기존 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역으로 용도지역을 종상향하고, 용적률 300%를 적용하기로 했다. 종 상향으로 얻은 용적률 혜택의 50%는 공공임대 형태로 기부채납 된다.

업계에서는 유찰의 첫 번째 이유로 낮은 평당 공사비를 꼽았다. 중곡아파트 재건축 조합은 3.3㎡(1평) 당 공사비로 670만원을 책정했다. 지난해 서울지역 평균 공사비가 평당 578만원이었다는 점에서 보면 낮은 공사비는 아니다. 하지만 최근 서울지역 재개발·재건축 사업장의 공사비는 평당 700만원을 넘긴 곳이 많다. 중곡아파트와 3.8㎞ 가량 떨어진 동대문구 용두1구역 6지구 공공재개발사업은 평당 922만원의 공사비를 책정했다.

중곡아파트가 단지규모가 크지 않은 '소규모 재건축 단지'라는 것도 약점이다. 건설사 입장에선 사업장의 크기에 상관없이 비슷한 규모의 본사인력을 파견해야하고, 지원부서의 지원도 필요하다. 고정비용 비율이 그만큼 커지기 때문에 수익성도 낮아질 수밖에 없는 것. 이 때문에 불황기에는 건설사들이 소규모 재건축·재개발 수주에 미온적인 경우가 많다.

실제로 소규모 재건축 단지의 경우 인근 지역보다 평당 공사비가 높게 책정되는 경향이 있다. 2020년 시공사를 선정한 서초구 신반포21차는 당시 인근 사업장 보다 평당 100만원 이상 높은 공사비를 책정한 뒤에야 시공사를 찾았다. 강남구 일원개포한신도 사정이 비슷했다. 반면, 중곡아파트의 평당 공사비는 인근 대규모 사업장과 비교했을 때 비슷한 수준이거나 오히려 낮게 책정됐다.

공사여건도 좋은 편이 아니다. 중곡아파트는 동일로라는 대로를 끼고 있지만, 도로와 단지 사이에 인도(人道)가 있어서 차량이 드나들려면 이용허가를 받아야한다. 현재 인도에 설치된 버스정류장 임시 이전비용도 내야한다. 배후로는 차량 한 대가 겨우 지나가는 일방통행 도로로 둘러싸여있어서 차량이 오가기 힘들다.

업계에선 건설사들이 공사비 수익이 크지 않은 중곡아파트보다 인근의 신통기획단지인 신향빌라 재건축 사업에 더 큰 관심을 보이고 있다는 말도 나온다. 신향빌라는 신통기획에 선정되면서 추진위원회 단계를 건너뛰고 조합설립으로 직행하기로 했다. 이 덕분에 내년에는 시공사를 선정할 수 있을 것이란 전망이다. 이 때문에 괜히 낮은 공사비에 중곡아파트에 입찰했다가, 신향빌라 수주 과정에서 발목을 잡힐 수 있다는 판단을 했다는 것.

실제로 여러 측면에서 중곡아파트보다 신향빌라가 재건축 사업 여건이 나은 편이다. 중곡아파트는 기존 270가구에서 330가구로 60가구 증가한다. 일반분양은 36가구 수준이다. 신향빌라는 305가구가 지어질 예정인데, 기존 가구가 157가구다. 일반분양은 130여 가구 규모가 나올 것으로 예상된다. 입지에서도 신향빌라가 중곡역과 더 가깝다. 중곡아파트는 중마초등학교가 단지 바로 옆에 있는데, 신향빌라는 용곡초·용곡중·대원여고·대원외고 등이 100~300m 거리 안에 있다.

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업계 관계자는 "신향빌라와 중곡아파트는 재건축 후 약 300가구로 규모가 비슷하지만 기존 가구 수가 113가구가 적다. 그만큼 수익성이 크기 때문에 공사비도 더 높게 책정될 가능성이 크다"면서 "실제로 중곡아파트 현장설명회에 참석했던 한화 등이 신향빌라에 큰 관심을 가지고 있는 것으로 안다"고 했다.

장귀용 기자 jim332@

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