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ISSUE FOCUS 분양가상한제의 역설

폐지시 공급확대엔 '효과'···집값잡기는 '글쎄'

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尹, 분상제 완화 의지 드러내...정책변화 기대
택지비·기본형 건축비·가산비 등 개선 초점
분양가 올라 주택 공급 확대...분양가 규제 합리화
분양가 오르면 일부지역 미분양 가구 속출 우려
"공급확대에는 긍정적이지만 집값잡기는 역부족"

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윤석열 대통령 당선인은 분양가상한제 운영의 합리화를 약속하면서 조만간 분상제 운명이 결정될 것으로 보인다. 다만 전문가는 분상제를 완화하더라도 공급에 속도를 올릴수는 있겠지만 집값을 잡을 수 있을지는 미지수라고 전했다.

부동산 업계에 따르면 대통령직인수위원회는 분양가를 구성하는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 현실화하는 방향으로 분양가상한제 개선을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 현행 분상제는 집값 안정을 위해 분양가를 택지비와 건축비를 합한 가격을 넘지 못하도록 제한하고 있다.

분상제는 아파트 분양가를 택지비, 기본형건축비, 가산비를 합쳐 일정 수준 이하로 책정하도록 하는 제도다. 하지만 분양가를 무조건 주변 시세 대비 70~80% 이하로 낮추는 데 중점을 두다보니 불투명한 계산방식과 일방통행 심사로 계속 갈등을 빚었다. 분양가에 불만을 품은 조합이 분양을 미루면서 분상제가 공급의 '걸림돌'로 작용하고 있다는 비판을 받는다.

앞서 문재인 정부는 분양가상한제를 공공택지에서 분양하는 아파트에만 적용하다가 집값 안정을 위해 2020년 7월 말부터 민간택지에도 적용하기 시작했다. 국토교통부는 민간택지에 분양가상한제를 시행하면 주택도시보증공사(HUG)가 심사하는 분양가보다 5~10%p가량 가격이 낮아질 것으로 전망했다. 그러나 상한제 시행 이후 오히려 분양가격은 급등했다. HUG 자료를 보면 지난해 12월 말 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 3294만원으로, 2020년 12월 말 2826만원보다 16.5% 상승했다.

분상제 지역에서는 택지비와 기본형 건축비에 택지비·공사비에 대한 가산비 등을 더해 분양가가 결정된다. 택지비는 분양가 산정 시 비중이 60% 이상일 정도로 높다. 때문에 택지비 책정에 따라 분양가가 크게 달라진다. 보통 조합이 해당 지방자치단체에 택지비 감정평가를 신청하고 통보받는 식으로 이뤄진다. 그리고 한국부동산원이 이를 수락하면 분양가가 결정된다.

기본형 건축비는 매년 2월과 9월에 국토교통부가 산정해 발표한다. 하지만 최근 자재가격이 급등한 상황처럼, 특정 시점에서 예상하지 못한 변수가 발생할 경우 적극적으로 대응하지 못한다는 단점이 있다. 가산비는 택지비와 기본형 건축비를 제외하고 부가적으로 들어가는 공사비를 의미한다. 택지개발 시 암반공사, 법적 최소 기준면적을 초과해 설치한 커뮤니티 등 복리시설, 홈네트워크 등 인텔리전트 시설, 에너지 절감형 건축물 인증 등이 포함된다. 최근 아파트 등 공공주택 품질이 높아지면서 가산비 비용이 점차 늘어나고 있는 추세다.

윤석열 대통령 당선인의 공약으로 인해 정비사업장 일부는 정책 변화를 기대하고 있다. 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 분양가 규제를 '합리화'하겠다고 공약했다. 택지비와 건축비 등을 산정하는 방식을 합리화하고 정비사업장 분양가에는 이주비와 명도소송 비용 등을 명확히 반영하는 방안을 통해서다.

이와 관련해 전문가는 분양가가 올라 공급이 늘어나면 대기수요가 많은 곳은 분양가가 비싸더라도 잘되겠지만, 그렇지 않은 곳은 미분양 발생도 우려했다. 또 공급확대에는 긍정적일 수 있지만 장기적으로 집값을 잡을 수 있을지는 의문이라고 밝혔다.

송승현 도시와경제 대표는 "분상제 폐지는 시공사나 조합입장에서 공급량 증대 등에 대해 긍정적일 것"이라며 "다만 유동성이라든지 주택가격 등을 볼때 분상제가 풀린다고 집값이 낮아지긴 어렵지 않을까 싶다"고 말했다. 이어 "인수위측에서는 중장기적으로 공급이 확대되면서 집값이 안정이 될 것이라고 하는데 인플레이션이 높아진 상황에서 주택이 저렴하게 공급되긴 어려울 것"이라고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "도심 쪽에서 공급량 늘릴 수 있는 방법으로 재개발, 재건축이 거론되는데 이걸 억제하는 게 분양가상한제"라며 "이런 대못 규제가 존재하면 공급이 원활할 수 없다"고 전했다. 이기웅 한국주택협회 정책팀장은 "분상제는 택지비 평가를 최종적으로 부동산원이 하는 데 이를 지역자치단체 등 분양가 심의위원회에 맡기는 방식으로 간소화 하는 것만으로도 가격유연성을 확보할 수 있다"고 설명했다.

주현철 기자 jhchul37@

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