시공사 선정 앞둔 노량진3 “매물 단 1건 남은 무허가가 9.9억?”

‘한강변’ 입지에다 사업성 좋아 또 하나의 대장주

매물 이미 ‘싹쓸이’···판자촌 무허가만 단 1건 남아

컨소 금지 조항 삭제해 GS-포스코 손 잡을까 우려

“컨소 입찰 시 총회 불참” 조합장 해임 움직임도

결국 GSvs포스코 경쟁 입찰 예상 “하이엔드 원해”

노량진3구역을 직접 방문해보니, 다 쓰러져가는 무허가 건축물이 많이 보여지고 마치 판자촌을 연상케하는 지역이 있었는데 노량진 쌍용예가아파트 인근이었다. 지붕공사 한다는 전단지도 붙여져 있어 이 지역의 현 상황을 실감케 한다. 사진 = 김소윤 기자

“현재 노량진3구역 내 남아 있는 매물은 단 1건 밖에 없는 상태에요. 그것도 무허가 건물인데 입주권 가격이 9억9000만원이에요.”<노량진3구역 인근 공인중개소>

연말 시공사 선정을 앞두면서 재개발 윤곽이 확연하게 드러나고 있는 서울 동작구의 노량진3구역. 이미 투자자들이 남아 있는 매물들을 다 매입해 남아 있는 물량이 거의 전무한 것으로 확인됐다. 무엇보다 10억원 이하 매물들은 아예 없었고 그나마 현재 남아 있는 매물은 판자촌을 연상케하는 무허가 건축물로 매매가가 거의 10억원 가까이 됐는데 이마저도 현재 경쟁이 치열하다고 한다.

◇빌라 입주권만 해도 15~16억원, 이미 ‘싹쓸이’···무허가만 1채 남아 = 16일 노량진3구역 내 재개발 매물을 담당하는 공인중개업소에 문의해보니 “10억원 미만이요? 그 가격은 이미 작년까지의 가격이었지 현재는 이 3구역뿐만 아니라 모든 구역들 초기 투자금이 다 10억원 이상이에요. 이미 불과 몇 개월 전에 빌라 1채가 15~16억원에 팔렸어요”라며 “그나마 남아 있는 무허가 건축물 단 1건 있는데 9억9000만원 짜리에요. 이게 가장 저렴한 가격이에요. 입주권도 나오니 이미 사겠다고 하는 투자자들이 줄을 서는 지경이에요”라고 전달했다. 그러면서 “초기 투자금이 살짝 부족하면 2억원 전세 놓고 나머지 가격만 지불하는 경우들도 많아요”라고 투자 방법에 대해서도 상세히 알려줬다.

벌써부터 매물이 잠긴데다 무허가 건축물마저 구하기 어려운 이유는 투자 시 최소 20억원의 시세가 형성될 것으로 전망해 프리미엄 최소 5억원에서 많게는 10억원 이상을 기대하고 있기 때문이다.

무엇보다 노량진3구역은 ‘입지왕’으로 불리는 1구역(2992세대 분양 예정) 못지 않게 또 하나의 대장주로 불리는 지역이다. 8개 구역 중 유일하게 한강 조망이 가능한 데다 서울 지하철 1·9호선 노량진역이 가장 가깝다. 부지 내 노량진초등학교가 있어 ‘초품아’ 단지가 될 전망이다. 사업지 면적은 7만3153㎡으로 1구역 다음으로 규모가 크다. 재개발이 완료되면 지상 최고 30층, 1123가구 대단지로 탈바꿈하게 된다. 공사비는 3000억원으로 책정됐다.

1123세대나 짓는 대단지 규모인데 노량진3구역 조합원 수는 500명 내외로 당초부터 조합 물량보다 일반분양 물량이 더 많아 사업성도 뛰어난 지역으로 평가 받아왔다. 때문에 GS건설과 포스코건설이 오래 전부터 물밑 경쟁을 하며 눈독을 들여왔다.

불법 무허가 건축물이 즐비한데다 판자촌을 연상케 하는 노량진3구역 일부 지역. 이 지역은 길이 미로처럼 구불구불 했으며 사람 한 명이 겨우 들어갈 정도로 좁은 길목들뿐이었다. 마치 7~80년대 주택들을 연상케하는 곳인데도 매물이 겨우 1건 밖에 남아있지 않은 것이다. 사진 = 김소윤 기자

본지가 직접 노량진3구역을 직접 방문해보니, 다 쓰러져가는 무허가 건축물이 많이 보여지고 마치 판자촌을 연상케하는 지역이 있었는데 노량진 쌍용예가아파트 인근이었다. 그 뒤로는 노량진4구역이 위치해 있었다. 반대편에는 노량진초등학교와 동작구청 등이 있었는데 그 주변에는 오래된 빌라들뿐이었다. 어찌됐던 이 지역은 길이 미로처럼 구불구불 했으며 사람 한 명이 겨우 들어갈 정도로 좁은 길목들뿐이었다. 마치 7~80년대 주택들을 연상케하는 곳인데도 매물이 겨우 1건 밖에 남아있지 않은 것이다.

인근 공인중개업소 관계자는 “노량진3구역이 곧 시공사 선정을 하는데다가 조합원들 대다수가 하이엔드를 원하니 이미 매물들을 다 쓸어갔다”라고 말했다.

◇시공사 선정에 기대감 한창인데···컨소 예상에 시끄러운 노량진3 = 최근 노량진3구역 재개발 조합은 지난달 29일 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 이달 8일 현장설명회를 개최했다. 입찰 마감은 12월 23일이다. 정비업계에 따르면 지난 8일 개최한 현장설명회에 한화건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨, GS건설, 호반건설, 포스코건설 등 6개 건설사가 참여했다. 내년 1월 26일 2차 입찰 설명회 및 시공사 선정 총회를 개최한다. 이번 수주전에는 그동안 물밑 경쟁을 펼쳐온 GS건설과 포스코건설이 참여할 것으로 점쳐진다.

시공사 선정 초읽기로 기대감을 모으고 있지만 벌써부터 조합 내부에서는 갈등이 생겼다. 시공사 입찰공고에 ‘컨소시엄 불가’ 문구가 빠지면 조합원들은 그동안 경쟁을 벌였던 GS건설과 포스코건설에 컨소시엄 가능성을 열어줬다며 반발이 심한 상황이다.

건설사들끼리 경쟁 입찰을 해야지 조합 측에서 원하는 조건 하나라도 더 제시할 수 있지만 단독 입찰할 경우 그들이 원하는 요구 조건들을 챙기기가 상대적으로 더 어려울 수 있다. 이에 일부 재개발·재건축 조합원들은 건설사들 간의 정당한 경쟁을 통한 입찰을 원하고 있다.

반면 건설사들은 컨소시엄을 구성하면 공사 수주를 위한 과도한 마케팅 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 과거에는 수주전이 과열되면 인건비와 홍보 비용에 수백억원씩 쏟아 부었는데, 시공사 선정에 탈락한 회사는 이 때 투입된 비용을 회수할 방법조차 없었다. 이러한 이유들 때문에 건설사들은 컨소로 들어가는 것에 마다할 이유가 없다.

노량진3구역도 원래는 컨소시엄 금지 조항이 있었지만 최근 시공사 입찰공고에서는 ‘컨소시엄 불가’ 문구가 빠지면서 문제가 된 것이다. 삭제된 연유에는 GS건설과 포스코건설의 입김이 작용했다는 의혹섞인 말이 나온다.

뿔이 난 노량진3구역 일부 조합원들은 이에 반발하고 이미 벌써부터 집단 행동을 벌이고 있다. 이들은 “이번 본입찰 때 컨소시엄 입찰이 확인된다면 시공사 선정총회에 불참하고, 서면 결의서도 미제출할 것”이라고 경고했다. 그러면서 현재의 노량진3구역 조합장도 사퇴하라며 강하게 반발하고 있다. 노량진3 조합원들은 “노량진3구역에 들어올 시공사는 하이엔드 또는 그에 준하는 브랜드를 가진 업체, 그리고 반드시 단독으로 들어오는 시공사여야 할 것”이라고 강하게 요구하고 있다.

노량진3구역 배치도. 노량진3구역은 ‘입지왕’으로 불리는 1구역(2992세대 분양 예정) 못지 않게 또 하나의 대장주로 불리는 지역이다. 8개 구역 중 유일하게 한강 조망이 가능한 데다 서울 지하철 1·9호선 노량진역이 가장 가깝다. 부지 내 노량진초등학교가 있어 ‘초품아’ 단지가 될 전망이다. 사업지 면적은 7만3153㎡으로 1구역 다음으로 규모가 크다. 재개발이 완료되면 지상 최고 30층, 1123가구 대단지로 탈바꿈하게 된다. 공사비는 3000억원으로 책정됐다. 사진 = 노량진3구역재개발조합