[부동산 긴급진단]침체 벗어나 회복기로 반전이냐 ‘극과 극’ 평가

선대인 “부양효과 미미, 하반기 변화없다” 對 권대중 “추가대책 나올 땐 회복 가능성↑”

부동산시장이 침체가 심화하면서 국민 불안감이 이만저만이 아니다. 이를 타개하겠다며 정부가 정책을 쏟아냈지만 겉돌기 일쑤다. 지금은 정부 정책에 대한 불신과 소비 심리가 매우 가라앉은 상태다. 가계의 부채 대부분이 부동산에 쏠린 우리 실정을 보면, 부동산 문제 해결은 어떤 사안보다도 중요하다고 할 수 있다. 본지에서는 상반된 의견을 지닌 국내대표 전문가들의 의견을 통해 시장 진단과 해결 방안, 전망을 들어봤다.<편집자 주>

선대인 선대인경제연구소 소장(왼쪽)과 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수가 부동산 시장의 현재와 전망을 설명하고 있다. 사진=이수길 기자 leo2004@·김동민 기자 life@

선대인 선대인경제연구소 소장은 지난 정부부터 이어진 부양책에 대해 일침을 가했다. 부채를 일으켜 억지로 거래를 만들 뿐 근본적인 시장 활성화와는 거리가 멀다는 것.

◇시장침체 2·26대책 탓?

선 소장은 “정부와 언론에선 2·26 대책으로 부동산시장이 침체했다고 하지만 이는 왜곡으로 점철된 주장”이라며 “부동산 시장이 침체로 가는 시기를 조금 앞당긴 측면이 있으나 기본적으로 큰 영향을 줬다고는 할 수 없다”고 분석했다.

그는 “부동산 시장의 침체는 이미 예견된 일로 이미 빚을 내서 집을 살 수 있는 사람은 전부 집을 산 상태”라며 “그동안 정부의 부양책이 있을 때마다 부채를 일으켜서 억지로 거래를 만들었을 뿐”이라고 말했다.

특히 “이런 흐름은 빚 지지 않고는 더는 집을 살 수 있는 사람이 없다는 것과 정부가 아무리 부양책을 내놓아도 시장을 살릴 지속적인 동력은 될 수 없다는 것을 방증한다”고 덧붙였다.

그러면서 그는 “정부와 언론이 이런 기준을 토대로 시장을 분석했을 때 반드시 전년동기대비 5~6월이면 부동산 시장이 꺾일 수밖에 없다”며 “2·26 대책은 참으로 시기적절하게 울고 싶은 아이의 뺨을 때린 격이 됐다”고 말했다.

◇전월세 과세 조정 효과 없어

선 소장은 “전·월세 과세 보완책과 총부채상환비율(DTI)과 담보가치인정비율(LTV) 완화는 철저히 기득권을 위한 정책”이라며 “조세 형평성과 시대 변화에 맡는 조세체계 개편 등은 숙고하지 않는 것 같다”고 질타했다.

그는 “부동산은 공공성을 띠는 것인데 다주택 투기 억제를 위한 부동산 정책을 모두 완화해 일부 기득권 계층에게만 혜택을 주는 것은 바람직한 정책이 아니다”고 강조했다.

이어 그는 “지난해 취득세라는 거래세를 깎아 줬으면 보유세와 양도소득에 대해서는 세금을 더 걷어야 한다”며 “다주택자 세금을 1주택자와 똑같이 다 깎아주면 나라 살림은 어떻게 운영할 것인지 반문할 수밖에 없다”고 힐난했다.

특히 DTI·LTV 완화를 언급하는 것은 잘못됐다고 거듭 지적했다. 그는 “현재 가계 실소득 대비 부채 비율은 현재 170%로 OECD국가 중 가장 높은 수준”이라며 “정부와 여당은 앞뒤가 안 맞는 정책을 두고 논의하려는 꼴”이라고 말했다.

선 소장은 LTV가 높아지면서 깡통주택과 깡통전세 문제는 위험 수위에 다다랐다고 진단했다. 실제 DTI도 마찬가지로 서울이 40%, 수도권 전체로 보면 50%까지 형성된 상태다.

연봉 5000만원을 받는 사람을 예를 들면 원리금을 갚는데 2000만원 또는 2500만원을 갚는 데 쓰는 셈이다. 그는 “이런 상황에서 규제를 완화한다는 것은 정부가 나서 금융업계에 가계를 대상으로 약탈적 대출을 하라는 것”이라고 목소리를 높였다.

◇대세하락 흐름 지속할 듯

선 소장은 “부양책이 나오면 잠시 시장이 살아나는 것처럼 보일 수는 있다”며“이명박 정부부터 현 정부까지 수십 차례 부양책이 나왔지만 효과는 몇 달 못 갔다”고 말했다.

그는 넓은 시각에서 보면 부동산 시장은 대세 하락기의 흐름 속에서 천천히 가라앉는 형국이라고 진단했다.

선 소장은 “가계소득은 늘지 않는 상황에서 집값을 떠받치는 정책 기조가 유지된다면 사실상 침체를 해결할 방법은 없다”며 “구매력은 없는데 물건값이 비싸다면 물건이 팔리지 않는 게 정상”이라고 말했다.

그는 부동산 시장이 반등할 재료가 있느냐는 질문에는 “집값 하락이 유일하다”고 언급한 뒤 “경제학 원론에 나오는 가장 기초적인 원칙인 수요와 공급의 법칙에 따라 수요량이 늘어나는 수준까지 가격이 조정돼야 한다”고 강조했다.

서울 동대문구 전농동 아파트 단지 전경. 사진=김동민 기자 life@

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 2·26 임대차 선진화 방안을 시장 변화의 변곡점으로 인식했다.

◇전세과세 방안 수정해야

권 교수는 “지난해 4·1대책 이후 침체한 부동산시장이 살아나는 듯했으나 올해 2·26 임대차 선진화 방안으로 제초제를 부린 꼴이 됐다”고 주장했다.

그는 “주택시장은 실소유자만으로 구성할 수 없다. 가수요가 있어야 부동산시장이 정상화할 수 있다”며 “국토교통부 자료를 보면 지난해 말 기준 주택보급률은 102.7%로 100%를 넘어섰다”고 말했다.

그러면서 “실질주택보급률은 2012년 기준 53.8%로 나머지 약 46%는 집이 없는 서민”이라며 “이들의 거주 주택을 결국 국가가 해결하지 못하고 가수요자가 임대를 놓는 상황”이라고 덧붙였다.

특히 권 교수는 전세제도의 중요성을 역설했다. 그는 “전세보증금제도는 세입자에게는 이자 없는 저축성 예금이나 다름없는 주택 임대차 방식”이라며 “2·26일 임대차 선진화 방안은 이들에게 주택을 매도하거나 소유하지 말라는 신호를 보냈다”고 지적했다.

또 “전셋값을 받아 그 돈으로 저축해 수익을 내거나 다른 곳에 투자해서 수익을 올리는 사람이 얼마나 있는지 반문하고 싶다”며 “그 소득이 많은 사람은 당연히 과세해야 하지만 시기와 금액을 조절할 필요가 있다”고 말했다.

◇금융규제 완화 땐 시장 회복

권 교수는 “부동산 업계는 국회만 바라본다”며 “내달 말 보궐 선거가 있는 데다 경제가 살아나기를 바라는 민심을 쫓아 당정이 합의해 임대차 선진화 방안을 다소 완화한 것”이라고 말했다.

그는 저금리가 지속하는 상황에서 부동산시장을 살리기 위해서는 부동산 금융규제 완화가 가장 시급하다고 강조했다.

그는 “DTI 또는 LTV 규제를 완화해야 한다”며 “가격이 하락에 대비한다면 이 두 제도는 적정한 규제가 필요하지만 그렇다고 경직된 정책을 사용하는 것은 바람직하지 않다”고 주장했다.

권 교수는 “생애최초주택구입자나 실질주택소유자가 이전수요로 주택을 구매하는 1가구 1주택 소유자는 탄력적으로 적용해야 한다”며 “정부가 DTI·LTV 규제를 완화한다면 서울·수도권 지역에 적용할 가능성이 있다”고 예측했다.

◇하반기 시장 파란불

권 교수는 “정부가 하반기에도 분양가 상한제와 종합부동산세, 개발부담금제도 등 규제 완화로 부동산시장을 정상화하려고 노력할 것”이라며 “시장이 과열하거나 문제가 발생하면 일부 지역은 규제를 가할 수 있다”고 예상했다.

부동산시장을 발판으로 경제를 살리려는 의도는 아니지만 침체한 부동산시장은 경제회복에 걸림돌로 인식한다는 게 권 교수가 보는 정부의 시각이다. 이런 이유로 물가상승 정도의 지가·집값 상승은 정부가 용인할 것으로 내다봤다.

그는 “하반기 서울·수도권 지역은 부동산시장 향배는 임대차 선진화 방안의 결과에 따라 갈릴 것”이라며 “원안이 수정돼 투자자나 실수요자에게 큰 부담을 주지 않는다면 부동산시장이 살아날 것”이라고 말했다.

권 교수는 “서울은 개포·둔촌주공 등 재건축시장, 수도권에선 6·4지방선거에서 공약으로 발표된 인천 영종도, 파주 운정신도시가 관심 지역으로 꼽힌다”며 “지방은 혁신도시와 공공기관 지방이전지역이 부동산 시장 활성화의 원동력이 될 것”이라고 관측했다.

전세시장과 관련해서는 “서울 매매시장이 살아나면 전세수요가 매매수요로 바뀌어 다소 안정을 찾을 것”이라며 “강남재건축시장과 분당 리모델링시장이 있는 지역 위주로 가격은 상승할 수 있다”고 말했다.

성동규 기자 sdk@