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신수정 기자
등록 :
2015-07-07 13:56
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#상가투자

[장경철의 부동산 論]상가투자 법칙을 알면 보인다

상가는 과학이다. 상권은 살아 움직이는 생명체와도 같다. 뜬금없이 무슨 말일까. 상가투자는 부동산 투자중에서도 가장 난이도가 높은 축에 속한다. 그만큼 어렵다는 이야기다.

상가에는 법칙이 있다. 이런 법칙만 알아도 상가를 이해하는데 상당한 도움이 된다. 무작정 어렵다고만 생각하는 것이 편견이요, 오류다. 상가법칙을 통해 상가가 상당히 과학적이고 통계적인 측면이 있음을 알았으면 한다.

업계에 따르면 신흥상권 등에 상가 투자를 고려할 경우 역세권이나 버스 정류장 등 교통여건이 형성되는 곳을 주목하되 출근 동선보다는 퇴근 동선이 유리하기 때문에 직장인 등 퇴근길 동선 상권 형성지역의 신축 분양상가를 눈여겨 보라고 조언하고 있다.

바쁘게 움직이는 출근길은 흘러가는 유동인구가 많은 반면 퇴근길은 상가를 여유를 가지고 점포를 둘러보기 때문이다. 또한 사람은 습성상 다기가 편하고 수월한 길로 다니게 된다. 옛말에 ‘노루목’이라는 것이 는데 노루라는 동물은 꼭 다니는 길로만 다닌다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 되는 것이다.

사람도 유사하다. 늘 다니던 동선에 익숙해져 있다. 따라서 투자하려는 상가의 입지가 당연히 직장인 등이 퇴근하는 길목을 지켜야 한다. 따라서 해당 지역 거주자들이 퇴근시간에 주로 이용하는 도로나 골목길이 어디며, 역세권일 경우 주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단해야 한다.?

따라서 상가투자를 하려면 상권를 주로 이용하는 고객의 이동하는 동선을 그려보는 것도 상당히 유용하고 출근길이나 퇴근길에 사람들이 어떤 동선을 거쳐 거주지로 가는지, 주로 이동 하는 길과 최단 거리를 파악하면 유동인구가 많은 곳도 알 수가 있기 때문에 같은 역세권, 같은 상권이라도 사람들이 주로 어디로 다니느냐에 따라 상가활성화 여부가 완전히 달라질 수 있겠다.

그 외 상가에서 일반인들에게는 생소한 여러 가지 상권형성 이론이 있는데 상권 분석은 사람들의 심리를 파악하는 것과 밀접한 관련이 있다. 대표적인 이론으로 오른쪽의 법칙, 낮은 곳의 법칙, 장애물 회피의 법칙, 가구당 1㎡ 법칙 등이 있다.

먼저 ‘오른쪽의 법칙’은 우리나라의 상권이 대부분 오른쪽에 형성된다는 법칙이다. 즉, 우리나라의 경우 차량의 동선이 퇴근길에서 오른쪽으로 붙어서 가고, 대중교통은 오른쪽에서 이용해야만 목적지로 이동할 수 있기 때문에 대부분의 상권이 오른쪽에 형성된다는 것이다.

다음으로 ‘낮은 곳의 법칙’이 있다. 상권은 물이 흘러서 모이는 것처럼 낮은 곳 또는 평지에 만들어 진다는 법칙이다.

‘장애물 회피의 법칙’도 있다. 유동인구는 건물, 도로, 공간 등 장애요인을 피하면서 상권을 이용하기 때문에 이곳에 상권이 만들어 진다는 법칙이다. 즉, 유동인구는 상권으로 들어온 후 동선을 토대로 상권을 확대시키게 되는데, 이 때 유동인구가 이동하는 동선을 바꾸는 것은 바로 장애요인이라는 것이다. 장애요인의 종류에는 대형건물, 주유소, 학교, 주요 관공서, 큰 공원, 주차장, 하천, 철길, 4차선 이상의 연결통로 없는 도로 등이 있다.

안정적인 투자를 위해 단지내 상가를 선택할 경우 '가구당 1㎡ 법칙'을 기억해야 한다. 아파트 단지 내 상가는 입주민 고정 수요 확보가 쉽고 상권이 비교적 빨리 형성돼 다른 상가보다 투자 위험이 작다는 게 장점이다.

그러나 가구당 상가 면적이 1㎡(약 0.3평) 내외를 크게 웃도는 곳은 피하는 게 좋다. 가구 수가 비슷한 기존 단지 내 상가 임대료를 조사해 적정 수익률을 산정해 보는 것도 중요하다. 700가구 이하 단지인 경우 슈퍼마켓이나 세탁소 등을 운영하는 게 좋고 700~1000가구는 미용실 문구점 치킨집, 1000가구 이상 대단지는 편의점이나 소규모 병원 등이 유망하다.

마지막으로 3일의 법칙이 있다. 3일의 매출로 월세를 감당할 수 있다면 적어도 망하지는 않기 때문이다. 이는 성공이라는 목표를 위한 튼튼한 단초가 된다. 열심히 벌어서 5일치 혹은, 1주일치 매출로 월세를 지불하는 구조라면 이는 임대인을 위한 노력 봉사가 될 뿐이다. 매출액 대비 10%, 날짜로는 3일을 넘지 않는 점포를 계약하는 것이 관건이다.

장경철 부동산센터 이사

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