엇나간 부동산 통계에 정부 정책 엇박자

부동산 시세 조사기관마다 제각각

시세 표본 한정적, 신뢰성 의문 제기

공사가 한창인 한강신도시 아파트 단지 전경. 사진=김동민 기자 life@

진단이 잘못되면 처방도 잘못되기 마련이다. 정부가 정책을 마련하면서 그와 관련한 지표가 되는 통계에 오류가 있다면 왜곡된 방향으로 흐를 수 있다. 특히 부동산은 막대한 경제적 파급 효과에도 이런 오류가 적지 않다.

실제 정부 인증 공식 부동산시세 조사기관인 한국감정원과 KB국민은행, 그 외 부동산정보업체들이 매주 내놓는 시황은 조금씩 차이를 보인다. 같은 지역의 매맷값이지만 조사한 기관에 따라 오름세와 내림세가 제각각이다.

이런 현상은 기관마다 조사방법이 다른 탓이다. KB시세는 중개업자를 대상으로 뽑아 집주인의 부르는 값(호가)이 반영된다. 감정원 시세는 전문평가사가 직접 시세를 조사해 실거래가를 우선 반영하는 경향이 있다.

시세 조사 표본이 제한적인 상황에서 우리나라 전체 주택 수가 1800만 가구가 넘는다는 점을 고려하면 통계 신뢰성에 대한 의문마저 제기된다. 이런 이유로 평균의 함정이나 착시현상이라는 지적이 끊이지 않는다.

애초 주간 단위로 매맷값 변동을 집계하는 것은 불가능에 가깝다. 호가는 실거래가와 의미가 다르다. 실거래 가격은 거래가 체결될 때 일어난다. 주택 계약부터 거래 사실을 집계하는 데만 두 달이 걸리는 게 기본이다.

최근 부동산 시장이 극도로 침체, 거래가 없는데도 시세는 발표된다. 이는 KB 등이 발표한 시세가 현실을 반영하지 못한다는 방증이다. 앞서 감정원에서 거래가 없으면 비슷한 과거 사례를 통해 이른바 ‘거래 가능 가격’을 산정해 논란이 된 바 있다.

실거래가를 단순한 숫자만으로 등락을 판단하는 것도 잘못된 방식이다. 같은 단지에서도 동과 향, 층, 리모델링 유무에 수천만원까지 가격이 차이가 나지만 개별 가구의 특성을 반영하지 못하는 까닭이다.

전문가들은 현재 시세와 거래량 등이 주먹구구식으로 집계되면서 통계의 공신력이 떨어지는 것은 물론 정부 정책도 잘못된 방향으로 흐르게 할 수 있다고 지적했다.

김영곤 강남대학교 부동산학과 교수는 “왜곡된 통계는 이를 토대로 설정되는 정부 정책의 방향을 크게 어긋나게 할 가능성이 높아 자칫 시장 침체를 가속하는 요인이 될 수 있다”고 경고했다.

성동규 기자 sdk@