미·북정상회담, 지방선거 이후 분양시장의 향배는

미·북정상회담의 성공적 개최와 6·13 지방선거에서 여당의 압승으로 정부가 미뤄놨던 굵직굵직한 주요 부동산 정책이 앞으로 줄줄이 베일을 벗을 것으로 보인다.

보유세 개편과 후분양제, 수도권 신규 택지 조성 추진 등 하나하나가 부동산 시장에 '메가톤급' 파급 효과를 미치는 사안들이다.

역대 지방선거 이후엔 통상 집값이 다시 상승하는 게 정석이였다고는 하지만 이번 선거 이후엔 보유세 강화와 저렴한 공공주택 대량 공급 등 집값 하락 요인으로 작용할 정책 발표가 수두룩해 집값 향방에 관심이 집중되고 있다.

이에 일부 업계는 지방선거 이후에도 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 관심이 높아질 수 있다고 보고 있다.

규제가 덜한 대표적인 수익형 부동산으로 ▲독점형 단지내 상가 ▲법인에서 월세주는 상가 ▲공급 희소성 서울 도심 오피스텔 ▲규제무관 지식산업센터, 비조정 대상지역 오피스텔 등이 있다.

먼저 입주율이 높은 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등 단지 내에 있는 일부 상업시설의 경우 독점성이나 희소성을 바탕으로 일부 투자자들에게 눈길을 얻고 있다.

예컨대, 단지 내 수요를 배후수요로 둘 수 있으며, 알짜배기 MD 구성으로 수익창출에 유리하기 때문이다. 최근에는 일부 지식산업센터 내 자리 잡은 상업시설은 블루오션으로 주목받고 있다. 센터 내 입주 기업 종사자는 물론 인근 유동인구의 유입까지 더해지는 등 기대감 때문이다. 여기에 지식산업센터 내 상업용지 비율은 평균 연면적의 10% 내외로 낮은 편이다.

다음으로 장기간 법인에서 월세주는 상가가 있다. 개인이 임대료를 지불하는 식당 등 소규모 점포들과 달리 기업체에서 월세를 지급받는 경우 떼일 염려가 적고 최소 5년 이상 장기 계약이 가능하다는 장점이 있다. 이는 공실위험도 덜하다는 것인데 특히 △은행 등 금융기관 △기업형 슈퍼마켓(SSM) △본사직영 패스트푸드점 등이 대표적인데 저금리 기조에 투자자들의 기대감이 높아지고 있다.

다만 법인을 대상으로 하는 상가투자에도 주의해야할 점이 있다고 전문가들은 조언한다. 법인 임차인의 경우 최소 필수면적이 있어 실질 투자금이 적지 않게 들어가는 경우가 많고, 150㎡ 이상의 넓은 매장공간을 쓰는 경우 해당 업체가 계약기간이 끝나고 철수했을 때를 가정해 현 임대료 수준이 지속 가능한지를 철저한 입지 분석을 통해 판단해야 한다는 것이다.

국민투자처인 오피스텔의 경우 공급과잉에서 자유롭지 못하다. 하지만 공급면에서 희소성을 강점으로 한 일부 서울 도심 오피스텔은 자유로운 편이다.

최근 오피스텔이나 상가의 신규 공급은 주로 수도권 신도시나 택지지구 위주에서 진행되고 있는데 진입 수요가 많은 서울 도심권의 경우 여전히 건축할 부지가 부족한 반면 노후 건물이 많아 신규 공급에 나설 경우 희소성이 높아 선을 보이는 대로 완판되기도 한다.

규제가 사라지고 있는 지식산업센터도 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다. 상가, 오피스텔에 비해 수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕택이다. 이에 발맞춰 분양업체들도 서울 도심뿐 아니라 서울 접근성이 좋은 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서는 형국이다.

규제와 무관하다는 것 이외에도 지식산업센터가 가진 장점도 일부 있다. 주로 개인이 입주하는 지원상가와 달리 법인기업체들이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 분양가도 3.3㎡당 600만~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴한 편이다. 대출도 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있다.

다음으로 정부나 지방자치단체에서는 지식산업센터에 입주 기업을 유치하고자 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 확산을 장려하고 있다. 오는 2019년 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면되며 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다.최근에는 과거 법인체에게만 한정되어 있던 분양요건을 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자층이 넓어지고 있다.

과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인체가 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했지만 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 했다.

마지막으로 먼저 국민투자처로 주목을 받았던 오피스텔 시장에도 규제가 가해지면서 규제가 적용되지 않는 비조정대상지역이 주목 받고 있다. 비조정대상지역 오피스텔은 소유권이전등기 전까지 분양권 전매가 금지되는 조정대상지역과달리 분양권 전매가 자유롭기 때문이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “6월에만도 미·북정상회담과 지방선거라는 대형 이슈로 분양시장에 숨을 죽이고 있었지만 이후에는 분양시장에 다양한 상품들이 대거 선을 보일 전망이다”며 “주거용이든 수익형 분양시장이 올 초부터 지역별, 입지별 양극화 현상을 보인만큼 향후에도 이러한 현상은 더욱 심화 될 것으로 보인다”고 말했다.

경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다.

서울시 중구 을지로 6가 21-31번지에 동대문 롯데 피트인 상가가 분양중에 있다. 연면적 39,326.32㎡, 지하 6층~지상 13층 규모에 2·4·5호선 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역과 직접 연결되는 역세권 입지다. 층별 MD를 살펴보면 지하 6층~지하 4층은 주차시설, 지하 3층~지하 1층은 수선·편의점, 유니클로, 스포츠·슈즈 지상 1층~지상 3층은 여성패션 지상 4층은 남성패션 지상 5층~지상 6층은 한류패션 지상 7층~지상 8층은 전문식당가 지상 9~13층은 사무실로 구성된다.

강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있다.

의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가깝다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다.