[뉴스분석]‘로또 청약’ 진짜 로또일까?

분양권 전매금지로 당장 시세차익 보기 힘들 수도

“금리인상·보유세 개편 등 시장 상황 고려해야”

사진=이수길 기자 [e-mail]

‘로또 청약’ 열풍으로 아파트 청약 시장이 광풍을 일으키고 있다. 수억원대 시세 차익을 기대할 수 있는 수요자들의 기대심리가 커지고 있기 때문이다. 다만 정부가 펼치고 있는 부동산에 대한 각종 규제와 시장 상황을 고려했을 때 시세차익을 볼 수 있는지에 대해서는 신중하게 접근하고 분석해야 한다는 의견이다.

단순히 주변 아파트와의 시세 비교만으로 시세 차익을 볼 수 있다는 건 무의미 해질 수도 있다는 것.

8일 부동산114에 따르면 지난달 전국에서 2만 3951가구 일반분양(특별공급 제외)이 진행됐고 40만 8224명이 1순위 청약을 신청했다. 평균 경쟁률은 17.04대 1로 올해 최고치 기록했다. 신청자 수도 가장 많이 몰렸다.

지난달말 1순위(당해·기타지역) 청약을 진행한 경기 하남 '미사역파라곤'은 특별공급을 제외한 809가구 모집에 8만 4875명이 몰려 평균 104.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 앞서 분양한 하남 ‘포웰시티’도 2096가구 분양 모집에 1순위 청약통장 5만 5110개가 몰렸다.

업계에서는 이단지들이 평균 분양금액이 주변 시세보다 낮아 수요자는 물론 시세차익 등 임대수익 등을 노린 투자자들도 대거 몰린 결과로 보고 있다.

다만 로또 청약으로 시세차익을 봐 수익성을 높일 수 있을지에 대해서는 신중한 접근과 분석이 필요하다는 의견이다. 현재 투기지역과 투기과열지구에 분양권 전매 금지를 시행하고 있기 때문이다. 당장의 시세차익으로 수익을 기대하기는 어려울 수도 있다는 것.

분양권 전매 금지로 당첨 직후 웃돈(프리미엄)을 붙여 팔 수 없어 입주까지 중도금과 잔금을 치르는 시간이 걸린다. 당첨된 집을 실제로 보유해야 시세차익을 기대할 수 있는데 입주가 예정된 2~3년 후까지 금리를 부담해야하면 금리 인상이 막대한 영향으로 끼칠 수 있다. 하반기 한국은행이 기준금리를 추가인상할 것이라는 가능성도 있어 그 부담은 더 커질 수 있다.

세금 부담도 한 몫한다. 하남 등 조정대상지역은 1주택자라도 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해선 입주 후 2년간 실거주 해야 한다. 다주택자는 양도세 중과가 적용돼 시세 차익의 60%가량을 세금으로 내야 한다. 더구나 현재 정부에서는 이달 중 발표를 앞두고 있는 보유세 개편안으로 세금 부담도 가중 될 가능성이 높다.

각종 유상옵션 비용으로 프리미엄 웃돈을 볼 수 없을 수도 있는 변수도 존재한다. 미사역파라곤의 경우 옵션을 적용하면 최대 5000만원 정도의 추가 비용이 발생한다는 분석도 있다. 발코니 확장, 시스템에어컨, 드레스룸, 다용도실 등 다양한 옵션을 모두 적용한 '풀옵션'을 선택할 경우 전용면적별로 최대 3485만원에서 5582만원이 분양가에 추가된다는 것이다.

분양 업계의 한 관계자는 “분양권 전매 금지로 금리인상 등 이자부담이 커졌고 집값 하락세를 보이고 있는 가운데 정부의 보유세 개편안도 발표되는 시장의 불확실성이 커지고 있다”며 “이런 상황들을 고려해 수요자와 투자자들이 면밀하게 분석해 접근해야 할 필요성이 있다”고 전했다.

이어 관계자는 “단순하게 시세차익을 고려하기 보다는 거래 시 양도세 부담 등을 꼼꼼하게 따져보아야 하며, 세금 부담으로 로또라고 불릴 정도의 큰 시세 차익을 보기 어려울 수 있을 수 있다”고 말했다.