‘한강’만 보인다면···1대1 재건축도 오케이

한강변 재건축 단지, 1대1 사업 추진 늘어

신반포 18차, 관련심의 마무리하고 진행

압구정 현대 3구역, 워커힐 등도 적극 검토

강남 재건축 아파트 전경(출처=뉴스웨이 DB)

최근 한강변을 품은 아파트가 황금라인으로 급부상하면서 분양 수익을 줄이더라도 1대1 재건축을 추진하겠다고 하는 한강변 재건축 단지들이 늘고 있다.

1대1 재건축은 일반분양 없이 조합원 가구 수만큼만 새로 짓는 만큼 분양 수익을 얻을 수 없지만 재건축 초과이익환수금의 부담이 낮고, 한강변 아파트의 경우 위치와 여건이 뛰어나 재건축 후 가격 상승 기대가 높아 새로운 대안으로 떠오르고 있는 것이다.

다만 일각에선 일반 분양 축소에 따른 공급 감소와 추후 야기될 양극화 현상 등 시장에 나타날 부작용에 대한 우려의 목소리도 적지 않다.

4일 관련 업계에 따르면 서울 잠원동 신반포 18차 337동은 최근 서울시 건축위원회 경관심의 및 건축심의를 통과해 재건축과 관련된 심의 절차를 모두 마무리했다.

이 단지는 수변과 인접한 부분을 15층, 한강과 멀어질수록 20층, 최고 31층으로 높아지는 계단식 형태로설계하고 재건축 뒤에도 가구수가 늘지 않는 1대1 재건축을 추진 중이다.

현재 1개동 전용면적 50.64~111.75㎡ 182가구로 구성된 이 아파트는 용적률 246%를 적용해 2개동 지하 3층, 지상 15~31층 ‘3단 케이크’와 같은 모양으로 조성될 예정이다.

조합은 이 아파트를 올림픽대로변 아파트 중에서도 주목받을 수 있는 특급 호텔 수준으로 지을 계획이다. 2~3층의 일부를 제외한 모든 가구에서 한강과 남산을 조망할 수 있도록 설계했고, 한강과 접한 북쪽에 거실을 배치했다. 전망 엘리베이터도 설치했다. 고급 자재를 사용하는 등 주거 만족도를 최대한 끌어올릴 방침이다.

재건축초과이익환수제 부담금을 최소화하고 특화 설계를 바탕으로 추후 시세차익도 극대화하겠다는 복안이다. 일반분양 없이 조합원 가구 수만큼만 새로 짓는 만큼 분양 수익을 얻을 수 없어 공사비 부담이 높지만 이덕에 재건축 초과이익 환수금의 부담이 낮은 데다, 한강 조망권을 갖춘입지적 프리미엄을 밑고 1대1 재건축을 추진하고 있는 것.

특히 일반 분양 없이 준공 이후 가격 상승으로 큰 수익을 거둬들인 ‘래미안 첼리투스’가 좋은 선례가 됐다.

1974년 지어진 렉스아파트를 1대1 재건축을 통해 준공한 래미안챌리투스는 공사가 시작되던 해인 2011년 전용면적 121㎡ 기준 매매가가 9억~12억원에 불과했지만 2015년 9월 124㎡가 20억5000만원을 찍었고 꾸준히 상승해 지난달 기준 25억을 기록했다.

일반분양이 없었기에 조합원당 분담금은 5억4000만원에 달했지만 최근 시세대로 팔았다면 약 10억원에 시세차익을 거둬들 일 수 있었던 셈이다. 준공 직후 팔았어도 5억4000만원을 제외하고도 약 4억6000만원의 시세차익을 볼 수 있었다는 계산이 나온다.

무엇보다 이같은 수익은 한강변 초고층 희소성으로 가능했다고 전문가들은 분석하고 있다. 당시 초고층 재건축이 가능했던 이유는 오세훈 서울시장의 ‘한강 르네상스’ 사업이 있었기 때문이다. 오 전 시장은, ‘성냥갑’ 같은 한강변 아파트를초고층 단지로 재건축해 뉴욕이나 홍콩같은 스카이라인을 만들자는 계획이었다.

때문에 이제는 초고층 규제로 한강변에 15층 이상 재건축이 불가능하지만, 한강변 프리미엄을 살려 1대1 재건축을 추진하는 사례가 늘고있다.

그 대표적인 예가 ‘압구정 현대아파트 3구역’이다. 현재 이곳에선 지난 2월 선출된 현대건설 출신 윤광언 재건축추진위원회 위원장이 1대1 재건축을 공언하면서 조합원들로부터 이 안에 대한 동의서를 받고 있다. 조합원의 50% 이상이 동의하면 공식 활동을 시작하게 된다.

상황이 이렇다보니 최근 한강 조망권을 갖고 있는 워커힐 아파트, 이촌동 왕궁 아파트 다른 단지들도 일반 분양을 포기하고 1대1 재건축을 검토하고 있다.

다만 일각에선 1대1 재건축 확산에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 나온다. 노른자 입지의 공급이 감소해 강남 한강변 단지들의 희소성이 부각되고 추후 주거 여건 양극화 현상이 더욱 심화될 수 있다는 것이다.

업계 한 전문가는 “1대1 재건축은 위치와 여건이 뛰어나 재건축 후 가격 상승 기대가 높은 곳에서 이뤄지는 만큼 확산될 시 공급을 위축시킬 수 있다”면서 “나중에는 물량 부족에 따른 희소성으로 단지별 가격 양극화 현상이 심화될 수 있다”이라고 말했다.