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부동산일반

[8·2부동산대책 이후]분양가 상한제 카드까지 나오면···건설사·조합 수익성 타격 우려

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  • 2017-08-08 15:54
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정부 내달 분양가 상한제 카드 내밀 가능성 커
강남 등 재개발 재건축 사업 지지부진해질수도

8·2 부동산대책으로 서울 전지역이 규제에 발목이 잡히면서 시장은 그야말로 패닉 상태에 빠졌다. 이에 부동산 대책으로 건설사들은 대부분 분양 일정을 서두르거나, 지켜보겠다는 의견 등이지만 정부가 분양가 상한제 카드를 내밀 가능성이 커지고 있어 조합은 물론 건설사들의 수익성에 타격을 끼칠 것으로 보인다.

8일 국토부에 따르면 이르면 9월경에 분양가상한제 적용조건을 기존보다 완화하기 위해 주택법 시행령을 개정할 전망이다.

앞서 정부는 부동산대책 규제에도 불구하고 집값이 오르는 현상이 지속될 경우를 대비해 분양가상한제 적용을 쉽게 할 수 있도록 주택법 시행령을 강화하겠다고 밝혔다.

정부가 투기세력을 잡겠다고 내놓은 8·2대책이 얼마나 약발이 먹힐지 주목되고 있는 가운데 단기간 투기를 잡을 수는 있지만 하반기 금리인상과 입주물량 등 공급 대책 마련을 못해 장기간 실효성이 있을지가 미지수라는게 업계 전문가들은 내다보고 있다.

이에 건설사들은 우선 시장 상황을 지켜보는 가운데 하반기 분양을 앞둔 곳은 일단 분양 계획대로 일정을 소화한다는 방침이다.

우선 건설사들은 시장을 주시하며 분양 일정을 예정대로 이어간다는 계획이지만, 당초 계획했던 분양가 보다는 금액을 낮출 가능성도 크다. 또한 분양가 상한제 카드까지 꺼낼 가능성까지 보이자 대부분의 건설사들은 그야말로 초긴장 상태로 정부를 예의주시하고 있다.

A대형건설사는 “예정돼 있는 사업을 기한없이 마냥 미룰 수는 없어 일단 진행 할 예정이지만 많은 어려움이 예상된다”며 “분양가 상한제 등 분양가 낮추기도 고려해야하나 생각한다”고 밝혔다.

또 다른 중견건설사 관계자는 "하반기부터는 일부 분양일정이 조정될 수 있고 분양가 역시 당초 계획했던 것보다 내려갈 가능성이 크다"고 내다봤다

무엇보다도 9월 경 분양가 상한제까지 나올 가능성에 건설사들은 수익성이 줄여들까 노심초사다. 무엇보다도 내년 초과이익환수제 부활을 앞두고 있는 강남권 분양시장은 정부의 분양가 상한제를 두고 주시하고 있는 상황에서 건설사뿐만 아니라, 조합에 까지 영향을 끼칠 것으로 보인다.

분양가 상한제가 도입되면 분양가를 결정 짓는 과정이 복잡할 뿐만 아니라, 분양가 측정 기준도 까다롭기 때문이다.

분양가상한제는 분양가격을 합리적으로 결정하기 위해 택지비와 건축비 등에 건설사들의 적정이윤을 보태 분양가를 결정하는 제도를 말한다. 주택가격이 급등하면서 건설사들이 과도한 이익을 차지하고 있다는 사회적 비판이 커지자 2005년 3월부터 시행됐다.

2015년 4월 민간택지의 분양가상한제가 사라진 후 강남권을 중심으로 3.3㎡당 4000만원 넘는 초고분양가 단지가 연이어 나타났다. 강남권에서 시작된 분양가 인상은 도미노처럼 인근 지역으로도 번졌다.

주택토지보증공사(HUG)에 따르면 2015년 4월 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1,884만원이었지만 지난 6월에는 2,200만원까지 올랐다. 2년여 만에 16.8% 높아졌다. 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)의 가격상승률은 더욱 가파르다.

2015년 10월 분양한 반포동의 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’이 3.3㎡당 4040만원으로 평균 4000만원을 넘더니 다음달 ‘반포 래미안 아이파크’는 이보다 높은 3.3㎡당 4240만원에 분양됐다.
 
이어 지난해에는 △잠원동 ‘신반포 자이’(4290만원) △개포동 ‘디에이치 아너힐즈’(4137만원) △잠원동 ‘아크로리버뷰’(4194만원) △잠원동 ‘래미안 신반포 리오센트’(4250만원) 등이 3.3㎡당 평균분양가 4000만원을 넘겼다.
 
재건축 조합과 건설사들은 상한제 규제가 없어 분양가를 올린 것이 아니라 시세를 반영해 분양가를 책정했다는 입장이지만 입주자모집공고의 분양가 내역을 살펴보면 시세에 영향을 받는 대지비는 그대로인데 건축비는 분양가상한제 폐지 이후 2배 이상 뛴 것으로 나타난다. 분양가는 크게 대지비와 건축비로 구성된다.
  
분양가상한제 폐지 이후 공급된 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’의 건축비는 3.3㎡당 1488만원으로 2배 이상 급등했다. 1년간의 분양시기 차이를 감안해도 큰 차이다. 반면 인근 ‘서초 푸르지오 써밋’의 대지비(지분 3.3㎡당 7800만원)와 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’의 대지비(지분 3.3㎡당 8000만원대)는 큰 차이가 없다.
 
땅값 시세는 변동이 없음에도 같은 건설사가 유사한 지역에서 분양한 두 단지의 건축비가 2배 이상 차이가 난 것은 분양가상한제 폐지 영향으로 볼 수밖에 없다는 시각이다. 조합과 건설사가 건축비를 올리는 방식으로 분양가를 높이 책정한 것이다.
 
서울 민간택지에 다시 분양가상한제가 도입되면 이같이 건축비를 임의로 올리는 방식으로 분양가를 인상하기 어려워진다. 국가가 정한 기본형 건축비를 기준으로 분양가를 책정해야 하기 때문이다.
 
현재 시행되고 있는 주택법에 따르면 △3개월 동안 주택가격 상승률 10% 이상 △3개월 동안 거래량이 전년 거래량보다 3배 이상 증가 등과 같은 조건에 걸리는 지역만 분양가상한제를 적용할 수 있다.

집값이 이상과열현상을 보이는 지역에 분양가상한제를 적용하기 위해 다소 까다로운 조건이 필요했던 것도 분양가상한제 도입이 좀처럼 이뤄지지 않았던 이유다.

집값상승세가 심상치 않더라도 주택법상 시행령을 만족하지 못하면 분양가상한제 적용 자체를 심사하지 못했다.

분양가상한제 적용 단지는 지방자치단체가 운영하는 분양가심사위원회의 심의를 받아 분양가를 책정해야 한다. 심사위는 교수, 변호사, 감평사 등 외부전문가 위주로 구성된다. 또한 내년 초과이익환수제 부활을 앞두고 있는 강남 재건축 시장은 분양가 상한제의 큰 타격을 받을 것으로 보여지면서 귀추가 주목된다.

이에 국토교통부가 주택법 시행령을 개정해 분양가상한제 적용조건을 완화할 경우 부동산시장의 과열현상이 포착되는 지역을 놓고 선제적으로 분양가상한제 카드를 꺼내들 수 있다.

손희연 기자 fela@




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손희연 기자fela@newsway.co.kr

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