[8·2 부동산대책]궁금증 풀이···다주택자 양도세 중과 기준은?

1. 대책 추진 배경은?
최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 확산되고 있다는 판단으로 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 원칙으로 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하고자 함.

2. 이번 대책으로 충분한 시장 안정효과가 기대되는지?

집값 급등지역에 대해 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대.

다주택자의 양도세 가산세, 장기보유특별공제 배제를 통해 기대수익률을 대폭 낮추고 갭투자를 어렵게 하고, 주택담보대출에 대하여 LTV, DTI를 최저 30%까지 낮춰 과도한 차입에 의한 투기행위를 차단.

3. 작년 11.3 대책, 올해 6.19 대책과 이번 대책의 차이점은?

이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고, 다주택자의 단기투자 유인을 억제하기 위함.

4. 투기과열지구 선정 기준은?

주택가격상승률이 물가상승률보다 높은 지역으로서 투기가 성행할 우려가 있는 지역 지정, 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과, 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소, ▲주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소 등 경우.

5. 투기지역 선정 기준은?

직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역, ▲직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크고, ▲1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우.

6. 이번 대책으로 투기과열지구내 정비사업 규제는 어떻게달라지는지?

투기과열지구내 규제 유형별 적용 대상.

7. 투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계가 있는 단지 해당, 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없음

8. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 하였으나, 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지?

투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정임

9. ‘03년 투기과열지구내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데, 이 경과규정은 지금도 유효한지?

2003년12월31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정하여 1회 조합원 지위 양도를 허용,경과규정의 요건을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있음

10. 투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지? 예외사유는 없는지?

정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월경부터 적용할 예정

11. 법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택에 대하여도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지?

도정법 개정이전부터 ▲투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람, ▲법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 ▲법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우, 조합원 분양이 제한됨

12. 자금조달계획 신고시 제출 서류와 절차는? 허위 신고시 어떤 불이익이 있는지?

투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이 됨, 자금조달계획 신고는 지정된 서식으로 시,군,구청에 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재해 제출. 시,군,구청은 관할 세무서에 신고내용을 통보, 허위신고로 의심되는 경우 사실여부를 조사할 수 있음

13. 자금조달계획 신고와 부동산거래신고를 동시에 해야 하는 것인지?

자금조달계획 신고 대상이 되는 경우, 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 함

14. 신혼부부 희망타운 시범사업은 언제쯤 시작될 것인지?

올해 안에 시범사업을 선정하여 착수할 계획, 기존 개발 중인 택지 중에 입지가 양호하고 신속하게 추진 가능한 용지를 활용하면 2018년부터 분양이 가능할 것으로 예상

15. 부동산 시장에 특별사법경찰관제 도입시 어떤 권한을 가지는지? 도입 효과는?

특별사법경찰관제 도입시 단속공무원은 현행범에 대한 압수·수색, 체포, 증거보전, 영장신청, 검찰송치 등 수사에 필요한 조치 가능.

16. 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는?

1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산, 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제, 상기 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로 2018.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용됨

17. 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인지 매도시점인지?

대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 거주기간(2년 이상) 요건이 적용, 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않음

18. 현재 주택임대사업자 등록시 어떤 혜택이 있는지?

현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)되고, 5년 이상 장기 임대 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용.

19. LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지?

감독규정 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용, 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 대책발표 이후(8.3일), 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정

20. 금융규제 강화로 인해 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 가능성과 대응방안은?

투기지역, 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV·DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용, 투기지역·투기과열지구는 주택가격 6억원으로 상향 조정(조정대상지역에 대해서는 5억원 유지) 실수요자 요건 완화할 것

21. 집단대출에 대한 LTV·DTI 비율이 40%로 갑자기 강화되면, 자금을 마련하지 못한 수분양자들은 어떻게 하는지?

입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정, 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않음 앞으로 분양신청자는 분양공고시점부터 중도금대출에 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약 등을 하게 될 것임

22. LTV·DTI 규제 강화 시행시기까지 선수요가 늘어날 가능성이 있는데 어떻게 관리할 생각인지?

대책발표 이후, 감독규정 개정까지 최소 2주이상이 걸릴 것으로 예상 행정예고(20일) 등 LTV․DTI 규제강화 시행전 시차를 최대한 단축

23. 주택구입 목적 외 주담대에 대해 예외적으로 완화된 LTV·DTI 규정을 적용한다고 하는데 어떤 경우인지?

질병, 사업자금 등의 사유로 긴급 대출이 필요한 경우에는 예외적으로 완화된 LTV·DTI 기준을 적용할 예정임(감독규정에 반영)