①정부 섣부른 대책···집값 밀어올렸다

가계부채 잡아 부동산 연착륙한다더니8.25대책 이후 서울 집값 되레 급상승주택공급 축소···시장에 잘못된 시그널경제뇌관 부채만 더늘듯···추가대책목전

(출처=뉴스웨이 DB)

“정부가 아직 부동산 시장이 과열이 아니라는 엉뚱한 시그널을 준겁니다. 게다가 주택 공급을 줄인다고 했으니 시장이 뜨거운건 당연한 것이지요. 실수요자들 뿐 아니라 가수요자들까지 시장에 속속 뛰어들 가능성이 높습니다.”(부동산 전문가들)

정부가 지난달 25일 가계부채 증가를 막기 위한 범정부차원의 부동산 대책을 내놨지만 시장이 더 달아오르는 기현상이 나타나고 있다. 분양권 전매제한이나 DTI(총부채상환비율)규제 강화 등 대책을 제외하고 주택공급을 줄이겠다는 등 섣부른 대책을 내놓으면서 시장에 잘못된 시그널을 보냈다는 평가가 지배적이다. 자산가들은 집값이 오를 기대감으로, 내집마련 수요자들은 더 가격이 오르기전에 집을 사야겠다는 불안감이 맞물리면서 국토교통부 등 정부가 부동산 시장 과열을 부추긴다는 의혹마저 확산하고 있다.

◇서울 집값 상승 파죽지세 = 부동산 정보 업체인 부동산114의 조사에 따르면 지난주(8월 29일~9월 3일) 서울 아파트 가격은 0.23% 상승, 주간 변동률로는 연중 최고치를 기록했다. 올해 상반기까지만 해도 강남권 재건축 시장에서만 과열 현상이 나타났지만, 최근 들어 강북권 재건축은 물론 서울 일반 아파트까지 가격 급등세가 확산되고 있다.

실제 양천구에서는 재건축 사업에 대한 기대감이 높아지면서 목동신시가지 1·4·6·9· 10단지를 중심으로 1000만~3000만원 정도 올랐다. 강남구에서는 압구정동 구현대1·4차와 현대사원이 2000만~5000만원 시세가 올랐다. 개포동에서는 개포주공3단지가 100대1의 높은 청약 경쟁률을 기록하면서 개포주공1단지도 1000만원 상승했다. 강동구는 고덕주공5단지의 이주비와 이주 일정이 확정된 영향으로 고덕주공5·6·7단지가 1000만~3000만원 올랐다

. 시장 전문가들은 가을 주택시장 성수기에 접어들면서 서울 아파트 값이 강세를 유지하고 있다고 말한다. 하지만 적지 않은 전문가들은 8.25가계부책 대책이 역효과를 낸 것이라는 목소리도 강하게 내고 있다.

가장 대표적인 게 서울 분양권 시장이다. 정부가 가계부채 대책을 발표하면서 전매제한이나 강남 재건축 규제와 같은 알맹이는 쏙 빼로 오히려 주택공급을 축소하겠다고 발표하자 투자자들은 집값이 오를 것이라는 기대감으로 주택수요자들은 더 늦기전에 집사자라는 의도로 부동산 시장에 뛰어들고 있는 것. 실제 지난달 서울의 아파트 분양권·입주권 거래량이 8월 기준으로 역대 최대였던 것으로 집계됐다.

◇서울 분양권-입주권 거래량, 8월 기준 최대

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 분양권·입주권 거래량은 954건으로 지난해 같은 달(539건)보다 77.0% 늘었다. 관련 통계가 처음 집계된 2006년 이후 8월 거래량으로는 가장 많다.

지역별로는 서울 동남권(강남 강동 서초 송파구)의 거래량 증가세가 두드러졌다. 위례신도시와 ‘헬리오시티’(가락동 시영아파트 재건축)를 중심으로 분양권 거래가 활발한 송파구의 지난달 거래량이 138건으로 지난해 같은 달(36건)보다 3배가량 늘었다.

고덕·상일동 등을 중심으로 아파트 재건축이 활발한 강동구의 거래량도 29건에서 100건으로 1년 새 2.4배 증가했다. 한강변 일부 재건축 단지의 입주가 다가오는 서초구에서도 작년 동기(10건)보다 약 2배 많은 29건이 전매됐다.

기준금리 1%대의 저금리가 지속되면서 재건축아파트 분양권 시장에 뭉칫돈이 몰리는 것으로 보인다. 지난달 분양된 개포주공3단지가 올해 수도권 최고 경쟁률로 청약을 마친 것도 분양권 시장에 호재가 됐다.

이같은 분위기는 수도권 시장도 마찬가지다. 부냥권 전매제한 기간을 확대하는 방안이 포함되지 않아서 분양권 시장이 오히려 더 뜨거워지고 있는 것이다. 건설·부동산업계에 따르면 수천만 원의 웃돈이 붙으며 대표적인 인기 택지지구로 자리매김한 하남미사지구를 비롯해 다산신도시, 위례신도시 내 분양권 시장에 대한 가격상승 기대감이 높아지고 있다.

실제 하남 미사지구의 경우 대다수 분양권 전매제한이 풀리면서 이미 1억 원 상당의 웃돈이 형성된 상황이다. 지난 4월 분양권 전매제한이 끝난 ‘하남미사강변도시 리버뷰자이’와 지난 7월 전매제한이 해제된 ‘더샵 센트럴포레’의 경우 1억 원의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다.

미사강변도시 L공인중개사 관계자는 “25일이 지난 이후 미사강변푸르지오의 경우 전용면적 84㎡가 호가 6억6000만 원 하는 매물이 등장했다. 이 단지는 분양당시 기준층 4억3000만 원에 분양됐지만 이미 웃돈이 2억 가까이 붙었다”고 말했다.

다신신도시 진건지구의 경우 유승한내들 1차를 시작으로 올 가을 속속 전매제한이 풀린다. 오는 10월에는 ‘다산신도시 아이파크’가, 오는 11월에는 ‘다산신도시 진건지구 반도유보라 1차’, 12월에는 ‘한양수자인’ 의 전매제한이 해제된다. 분양불패 기록을 보여왔던 택지지구였던 만큼 시장의 관심 역시 상당히 높다.

다산신도시 K공인중개사 관계자는“현재 가장 호가가 높게 오른 단지는 한양수자인으로 프리미엄이 7000만원까지 올랐다”며 “이 외에 오는 9월 전매제한이 풀리는 유승한내들은평균 4000만원의 웃돈을 부르는 상태로 수요자들의 문의가 많아서 앞으로 더 오를 가능성이 크다”고 말했다.

분양 당시 외면을 받으며 미분양의 무덤이란 오명을 썼던 경기 고양시 삼송지구 역시 일부 단지도 올 하반기 전매제한 기간이 끝나면서 수요자들의 관심을 받고 있다. 업계에 따르면 ‘삼송2차 동일스위트’와 ‘원흥역 푸르지오’는 전매제한 해제 2개월을 앞둔 상황에서 현재 5000만~6000만 원의 웃돈이 붙었다.

이처럼 분양권시장이 뜨거운 이유에 대해 지역 전문가들은 향후 신규주택공급이 줄면서 분양권 시장으로 수요자들이 눈을 돌렸기 때문이라는 반응이다. 지난 25일 정부가 발표한 ‘8.25 가계부채 대책’에는 분양권 전매 제한 강화가 빠져있다.

◇내년 입주물량 폭탄···버블 터질라 = 이에 부동산 과열을 걱정하는 분위기가 강해지고 있다. 특히 문제는 내년이다. 전국에 최대 입주물량이 내년부터 쏟아질 예정이기 때문. 2017~2018년 전국 아파트 입주 예정물량은 70만여 가구로, 2년단위 입주물량으로는 1990년대 이후 최대다. 신규 분양 물량도 많아 공급과잉→입주폭탄→전셋값 하락 등의 연쇄반응도 이어질 것으로 보인다. 무엇보다 정부가 결과적으로 “빚내서 집사라”며집값을 띄우는 정책으로 일관하면서 거품 논란은 물론 추후에 버블 붕괴 위험성이 최대로 높아지고 있다. 게다가 총 1300조원 돌파를 향해가는 가계부채가 한국경제에 직격탄을 날릴 경우 한국경제를 뿌리부터 흔들 수 있다는 얘기가 나온다.

때문에 부동산이나 가계부채 후속대책 얘기가 벌써부터 나온다. 전매거래 제한 강화나 금융규제 없는 꼼수르는 시장 안전화를 꾀하기 어렵다는 의미다. 전문가들은 추가적인 대책에는 분양권 전매금지나 청약제도 개선, 후분양제 검토 등 근본적이고 정공법적인 해결책을 모색해야한다고 입을 모은다. 대출 수요를 줄이기 위해 집단추이나 상호금융권 여신심사 가이드라인 도입 등이 필요하다는 의견도 높아지고 있다.

임종룡 금융위원장은 5일 서울 프레스센터에서 주택담보대출의 상환 능력을 심사와 분할상환을 유도하는 등 대출 심사를 깐깐하게 따지는 여신심사가이드라인 적용을 오는 10월부터 제2금융권에도 확대 적용한다고 발표했다. 이는 지난 8월25일 발표 전 검토됐지만 빠졌다. 앞서 여신심사가이드라인은 은행권을 대상으로 지난 2월 수도권에, 5월에는 전국에 확대 적용됐다.

김성배 기자 ksb@