가계부채 대책 풍선효과 달아오른 분양시장

갈곳 잃은 투자수요 수도권으로 몰려하반기 금리 추가인하땐 시장 과열도공급과잉에 아파트 입주대란 가능성↑정부 강경책보다 연착륙 방안 내놔야

브렉시트와 금융당국 대출 규제 강화에도 분양시장은 비강남권을 중심으로 여전히 상승곡선을 그리고 있다. 사진은 광주 힐스테이트 리버파 크 모델하우스 전경. 사진제공=현대건설

"당첨자 발표 몇시간 만에 웃돈 1억원을 넘겼어요. 업자들도 웃돈이 이렇게까지 오를 줄은 생각 못했어요." (경기 하남 미사 A공인중개사무소 대표)

불확실성이 높아질 것으로 예상됐던 하반기 분양시장이 전망과 달리 활활 타오르고 있다. 오히려 정부의 규제가 집중된 강남권을 제외한 수도권이나 다른 유망지역으로 자금이 몰리면서 풍선효과가 분양시장을 견인할 가능성이 높다는 관측이 힘을 얻고 있다. 일부 지역에선 평균 수십대 1의 청 약 경쟁률을 기록하는 단지들이 속출하고 있다. 중도금 대출 규제 등 정부의 옥죄기가 사실상 강남 재건축을 겨냥한 조치인 데다, 한국은행이 기준금리를 추가로 인하할 여지도 있어 하반기에도 비강남권 분양시장 열기는 쉽사리 식지않을 것이라는 전망이 나온다.

전문가들도 정부가 집단 대출 보증 대상에서 분양가 9억원 초과 주택을 제외한 것은 강남 재건축 시장 과열 현상에 대해 경고를 던진 수준일 뿐 전반적인 시세 하락을 유도하는 것은 아니라고 보고 있다. 부동산 114에 따르면 올해 서울에서 분양된 아파트 1만2525가구 중 9억원 이상 아파트는 전체 분양물량 의 6.9%인 858가구에 불과하다. 대출 규제 강화 여파가 전국 분양 시장에 미치는 효과가 제한적일 수 있다 의미다.

반면 비강남권 분양시장은 더 달아오르는 분위기다. 호반건설이 지난 13일 경기도 고양시 향동공공택지지구에 공급한 '고양 향동 호반베르디움'은 7일 입주자모집공고를 해 중도금 대출 규제 대상이었지만 1순위 청약에서 평균 24.3대 1의 높은 경쟁률로 마감했다. 이는 2003년 이후 고양시에서 분양한 아파트 가운데 최고 경쟁률이다.

특별공급을 제외한 일반분양 물량이 1542가구나 됐는데 무려 3만7613명이 접수했다. 당첨 부적격자가 발생할 것에 대비해 받아놓은 분양 대기자 명단(일명 내집마련신 청자)도 1500명이나 됐다. 남양주 다산신도시 진건지구 C-2블록에서 271가구를 공급한 한양 수자인2차도 중대형인데다 중도금 대출 규제에 관한 문의가 많아 청약률이 떨어질 것으로 우려했지만 총 6547명이 신청해 평균 24대1의 경쟁률로 1순위에서 마감됐다.

지난 8일 청약한 세종 신동아 파밀리에는 청약 경쟁률이 평균 201.7 대 1, 최고 2097대 1을 기록하며 세종시 분양 사상 최고 경쟁률을 기록했다. 중도금 대출 규제 대상이지만 세종시 우선공급 대상이 100%에서 50%로 축소되는 등 청약자격이 완화되면서 전국 단위에서 청약자들이 몰린 것이다. 앞서 지난 5일 청약을 진행한 ‘미사강변 호반 써밋플레이스’ 역시 54.08대 1의 경쟁률을 기록했다.서울 흑석 뉴타운 7구역에 건설하는 ' 아크로리버하임'은 올해 수도권 최고인 평균 89.45대 1로 래미안 루체 하임의 50대1을 뛰어넘었다.

때문에 분양가 9억원 초과 상품이 없는 미사강변도시, 동탄2신도시, 다산신도시 등 수도권 분양시장이 풍선효과로 인해 거품이 낄 가능성이 있다는 관측이 나온다. 강남 재건축에 몰리던 투자 수요가 규제 예외 단지들로 쏠리면서 오히려 이들 지역이 분양시장 과열로 거품이 낄 가능성이 높다는 것이다.

지방 부동산 시장의 경우도 이번 규제의 영향을 크게 받지 않고 있다. 부산 등 일부 지역을 제외하고는 대부분 지역이 실질적으로 규제의 영향을 받지 않기 때문이다. 지방 시장은 이미 지난해 말부터 공급이 확충돼 시장이 안정화 된 단계다.

이에 일부 가격 조정이 일어날 수는 있지만 크게 하락하거나 침체되지는 않을 것으로 보인다. 반면 강남 재건축 지역의 경우 고분양가가 다소 꺾이고 청약 경쟁률도 낮아질 것으로 전망된다.

실제 개포주공 3단지를 재건축하는 현대건설 ‘디에이치 아너힐즈’의 경우 지난달 24일 최고 분양가 를 3.3㎡당 5166만원에서 4995만원으로 낮췄고, 같은 달 30일 평균 분양 가격도 3.3㎡당 4457만7000원에서 낮춰 4320만원로 하향했으나, 아직도 분양보증 확정 여부가 불투명한 상태다. 이번 규제가 자칫 브렉시트나 세계 경기침체로 인한 국내 경기의 타격이 커질 경우 부동산 시장 전체의 타격으로 번질 수 있다는 우려도 있다. 최근 수년간 주택공급 과잉에 따른 입주대란이 2017년부터 현실화할 가능성도 배제하기 어렵다.

김성배 기자 ksb@