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분양권 프리미엄 가격 급등 위험수위

[포커스]분양권 프리미엄 가격 급등 위험수위

등록 2015.05.28 09:00

수정 2015.05.28 10:32

김성배

  기자

분양권 시장 32만건 거래···사상 최대위례·동탄2 등 인기 신도시 억대 웃돈고분양가 논란에 내년 거품 꺼질수도

서울을 비롯한 수도권 신도시를 중심으로 분양권 시장이 활활 타오르고 있다. 전세난에 지친 실수요자들이 내 집 마련에 나서고 있는 데다 단기 차익을 노린 임대수요까지 시장에 가세해서다.

요즘처럼 분양권 전매가 활발한 것은 지난 2006년 집값이 가파르게 상승하던 대세 상승기 이후 거의 10년만의 일이다. 위례, 동탄2, 미사강변, 광교신도시 등에 선보인 새 아파트 분양권에는 수천만원에서 많게는 2억원까지 웃돈(프리미엄)이 붙었다.

서울에서도 재건축 단지를 중심으로 분양권 거래가 늘며 가격이 급등하는 추세다. 특히 서울에서는 지난해에 이어 올 1분기에 사상 거래량을 기록했다. 대구, 부산 등 청약 성적이 호조를 보였던 지방에서도 10년만에 가장 많은 분양권이 거래됐다.

시흥배곧신도시 한라비발디 캠퍼스 2차 견본주택 주변 전경(출처=(주)한라)시흥배곧신도시 한라비발디 캠퍼스 2차 견본주택 주변 전경(출처=(주)한라)


◇아파트 매매거래 절반이 분양권 거래 = 국토교통부 온나라부동산 정보통합포털에 따르면 지난해 아파트 총거래량(107만1295건) 가운데 분양권 거래량은 32만3362가구로 30.2%를 차지했다. 분양권 거래량이 30만건을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

특히 이는 매매거래량(70만8950건)의 45.6%에 달하는 수치다. 매매 대비 분양권 거래 비중은 2006년 31.9%였으나 2011년 23.3%까지 떨어졌다가 2013년 38.6%로 급격히 뛰었다. 올해 1월 기준 51.2%에 달하는 등 절반을 넘어섰다. 분양 시장이 활황인 데다 분양권 거래가 활발하다보니 전국 아파트 매매 거래량 중 절반이 분양권 전매로 나타나고 있는 셈이다.

일부 지방은 분양권 거래가 매매거래에 육박하는 수준이다. 지난해 2만8466가구의 아 파트 매매거래가 있던 광주광역시는 분양권 거래가 2만2546가구로 매매 대비 79%에 달했다. 대구(77%), 경남(75%), 전남(68%), 부산(60%) 등도 상대적으로 높은 수준을 나타냈다.

◇서울 웃돈만 최고 4억···위례 최고 2억 = 분양권 거래량 증가는 곧바로 가격 상승으로 이어지고 있다. 수도권은 물론 지방에서도 입지가 좋은 새 아파트에는 적어도 수천만원 이상 웃돈이 붙은 상황이다.

서울에서는 강남 재건축 단지를 중심으로 분양권 프리미엄이 천정부지로 치솟고 있다. 건설·부동산업계에 따르면 오는 9월 입주 예정인 서울 강남구 대치동 래미안대치청실 전용면적 114㎡ 분양권은 올 초 분양가격(15억8132만원)에 비해 무려 4억2000만원 비싼 20억542만원에 거래된 것으로 알려졌다.

서울 외곽지역의 집 한채 가격이 웃돈으로 붙은 셈이다. 강남에서 간만에 공급하는 신규 아파트라는 희소성 때문에 시세 상승이 클 것으로 본 수요자들이 높은 웃돈에도 거래를 한 것으로 분석된다.

고분양가 논란에 휩싸였던 서초구 반포 아크로리버파크도 분양권 거래가 심심찮게 성사됐다. 전용 84㎡형의 경우 분양가(13억3500만원)보다 8000만원 높은 14억1500만원에 손바뀜이 이뤄진 것으로 알려졌다. 거래가 늘자 웃돈 호가가 최고 1억5000만원까지 올랐다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

비단 서울 강남3구 뿐만 아니다. 수도권인 위례신도시를 비롯해 동탄2, 미사강변, 세종시 등 전국 주요 택지개발지구에 공급된 아파트에도 많게는 수억원대 웃돈이 붙은 것으로 나타났다.

세종시에서는 지난해 하반기 분양했던 2-2생활권 4개 구역의 분양권에 2000만~8000만원의 프리미엄이 붙었다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “지난해까지는 집을 찾는 사람보다 내놓는 사람이 더 많았는데 요즘은 분위기가 반전됐고, 가격 오르는 속도도 빨라지고 있다”고 말했다.

‘미분양의 무덤’으로 불렸던 송도국제지구도 미분양이 사라지고 프리미엄이 등장했다. 지난해 11월 포스코건설이 공급한 ‘송도 더샵 퍼스트파크’는 중소형 평형대에 최대 4000만원의 프리미엄이 붙었다. 올해 초 분양한 호반건설의 ‘송도 호반베르디움2차’도 프리미엄이 2000만~3000만원에 이른다.

동탄2신도시에서는 지난 3월 분양된 A37블록 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크 5.0’과 A2블록 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크 6.0’에 현재 평균 4000만~5000만원의 분양권 프리미엄이 형성돼 있다.

미사강변도시의 경우 지난 4월 A1블록에서 분양된 ‘미사강변리버뷰자이’에는3000만~5000만원, 지난해 10월에 분양된 A21블록 ‘미사강변센트럴자이’에 3000만~4000만원 프리미엄이 붙었다. 오는 6월부터 합법적으로 분양권 거래가 가능한 A10블록 ‘미사강변 더샵 리버포레’의 프리미엄은 5500만~6000만원이다.

프리미엄이 가장 높은 택지지구는 위례신도시이다. 지난해 10월 A2-3블록에서 분양한 ‘위례자이’는 수변공원 조망이 가능한 고층이 1억7000만원에서 최대 2억원까지 웃돈이 붙었다.

이외에 광교신도시의 경우 작년 말 광교신도시 D3블록에서 분양된 '힐스테이트 광교' 전용 97㎡의 경우 최소 4000만원에서 호수가 전망되는 고층을 중심으로 최대 1억원까지 프리미엄이 형성돼 있는 것으로 파악됐다.

◇내년 열기 식으면 급락 가능성도 = 전문가들은 청약자격 완화 등으로 애초에 분양권 전매를 계획하고 청약한 투자자가 늘면서 거래물량이 많아진데다 높아진 청약경쟁으로 당첨에 실패한 실수요자들이 분양권 매수에 나서면서 거래량이 증가한 것으로 분석했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “분양시장과 분위기를 같이 하겠지만 분양가상한제 폐지로 분양가가 오를 가능성이 큰 상황에서 가격이 주변 시세보다 월등히 높게 책정될 경우 분양권을 사려는 수요는 줄어들 수밖에 없다”고 밝혔다.

이어 “게다가 분양권 매매에 관심이 많은 수요자들은 이미 2~3개 정도씩 매입했다고 봐야 한다. 미래가치를 포함한 거시경제 상황 변화가 추가적인 매매 선택의 관건이 될 것”이라고 내다봤다.

김성배 기자 ksb@
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