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그리고 토지는 같은 부동산이지만 아파트나 상가와는 달리, 용도에 따라 제각기 다른 개발절차를 거친다.
통상적으로 개발을 하려면 자금계획과 사업계획을 세운 후, 입지선정에서부터 출발해 대상 사업부지와 진입도로를 확보해야 하고, 면밀한 설계 측량을 거쳐서 관공서로부터 적법한 관련 인허가를 받아야 하는 공통적인 절차를 거친다.
그리고 이 모든 것은 관련 법령과 고시 등이 사전에 규정돼 있다. 이에 개발하려는 사업자와 개인은 이러한 일련의 절차를 진행함에 있어서 토지와 건물에 관련된 복잡하고 어려운 공법상 규제를 미리 파악하고 그에 맞춰 적절하게 조치해야 하는 것이다.
토지 개발을 함에 있어 일반적으로 꼭 필요한 사전 점검사항을 다섯 가지로 나눠 간략하게 알아보자.
1. 입지 선정=일반적으로 시행 사업부지를 어디로 할 것인지가 가장 중요하다. 물류창고라면 수도권이나 수도권에 인접해야 할 것이다. 유통센터는 주차장이 넓고, 도로에서의 진입이 용이해야 한다. 입지는 사업과 용도, 예산 등에 따라 다를 것이다.
대체로 입지 선정은 우선 시·군·별 행정구역을 기준으로 하되, 3개 정도의 후보지를 예정해 본다. 그리고 구체적으로 대상지가 나오는 경우 각기 면적과 도로조건을 본다. 도로의 경우에는 접근성이 우선이며, 다음에 진입도로의 유무를 확인한다. 진입도로는 인허가 및 비용과 관련하여 매우 중요한 변수가 된다.
그리고 매입지의 행정구역이 매우 중요하다. 수도권 등 토지거래허가구역이면 토지거래허가가 잘 나올 것인지, 누구 명의로 토지구입을 할 것인지가 가려지기 때문이다. 개발관련 세금, 부담금 감경이나 중과관계도 입지와 밀접한 관련이 있다.
2. 지목과 토지현황=대상 토지의 지목이 무엇인가가 중요하다. 농지라면 농지법 상 어떤 지역과 구역인지, 임야라면 산지관리법 상 어떤 종류에 속하는지를 먼저 확인해야 한다. 이러한 것은 토지대장과 지적도 및 토지이용계획확인서를 떼어 보면 알 수 있다. 임야의 경우는 임야대장과 임야도를 본다.
대상 토지가 농지법이나 산지관리법 상 내 사업으로 개발행위(전용가능행위)가 허용되지 않았다면 그 땅에 더 이상 미련을 가져서는 안 될 것이다.
다음에 현장을 답사해 실제적인 땅 모양과 지질, 경사도, 방향과 사용현황 및 주변환경을 살펴봐야 한다. 전기와 상·하수도 인입 연결 상태도 알아본다. 특히 임야는 산의 경사도와 수목의 종류가 무엇이고, 울창한 정도가 어느 정도인지를 잘 보아 둬야 한다. 연접개발제한에 걸리는지 여부도 반드시 유의해야 한다.
3. 용도지역과 권역=대상 토지가 용도지역 상 도시지역, 관리지역, 농림지역과 자연환경보전지역 중 어떤 지역에 해당하는지가 기본이다. 도시지역은 다시 주거·상업·공업·녹지 중 어느 지역에 포함됐는지 꼭 봐야 한다.
이러한 용도지역의 구분은 국토계획법, 정확하게는 국토의 계획 및 관리에 관한 법률에서 규정하고 있다. 지금 전국의 땅은 이 네 가지 용도지역 중의 하나로 반드시 지정돼 있다.
용도지역이 왜 중요한가 하면, 용도지역에 따라 할 수 있는 행위 즉 건축하고 시설할 수 있는 개발행위가 다 미리 정해져 있기 때문이다. 또 용도지역에 따라서 건폐율과 용적률이 각기 다르기 때문에 그 땅에 지을 수 있는 건물의 면적을 미리 확인할 수 있는 것이다. 또 하나, 수도권에서는 대상지가 과밀억제권역·성장관리권역·자연보전권역 중 어느 권역에 속해 있는가를 반드시 확인해야 한다.
4. 개발사업 관련 공법 법규와 고시=개발사업은 그 목적과 시설의 규모 및 종류에 따라 각기 다른 근거법으로 규제되고 있다. 그러나 이들 관련법은 한 개가 아니라 여러 개에 걸치는 경우도 많다. 담당하는 국가 주무행정기관이나 지자체의 부서도 마찬가지이다.
5. 지방자치단체의 개발방향과 조례=토지개발은 국가나 지방자치단체의 개발정책과 규제방향에 직접적인 영향을 받고 있다. 어떤 지역에 진출해 개발사업을 하려고 하면 해당 지역을 관할하는 광역 또는 자치단체 시 군 구의 개발방침을 잘 들여다 볼 필요가 있다. 개발방침은 해당 지자체의 홈페이지나 관련부서 담당공무원을 통해서 확인할 수 있다.
그리고 해당 지자체 조례는 반드시 찾아봐야 할 것이다. 인허가 관련 법령에는 분명히 가능할 것으로 되어 있어도, 지자체에 따라서는 실제 조례로 그 개발행위를 전면 금지하거나 제한하는 일이 많아서다. 국토계획법에서도 개별규제의 많은 부분을 조례로 위임하고 있는 점을 주목할 필요가 있다.
신희성 리맥스코리아 대표
뉴스웨이 서승범 기자
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