[신희성의 부동산論]빌딩 투자 “이것만은 꼭 체크해라”

빌딩 투자 시 따져봐야 하는 부분은 여러 가지가 있다. 그 가운데서도 특히 가장 기본적인 필수 점검사항으로 크게 여섯 가지를 꼽을 수 있다.

첫째, 투자할 대상지역과 대상부동산을 찾아서 분석하는 데 시간과 비용을 투입해야 한다. 부동산을 분석함에 있어서는 먼저 입지조건을 점검하는 게 필수다. 역세권 여부, 관청이나 대형건물 밀집 여부, 랜드마크 건물 포진 여부 등 기본적 입지분석은 필수다.

빌딩은 업무용 부동산으로서 임차인들의 출퇴근이 편리한 지역이 1순위다. 이런 지역의 빌딩은 교통 편의성 제공과 함께 입주사의 홍보효과를 높이는 데도 안성맞춤이다.

개략적인 입지분석이 끝나면 개별 빌딩에 대한 세부적인 분석을 진행해야 한다. 해당 빌딩의 공실률과 임차인 현황 분석은 기본이며 주변 건물들의 공실 상태도 점검해야 한다.

만약 공실률이 20%를 넘어서면 투자대상에서 제외해야 한다. 또 현재의 공실률뿐 아니라 미래의 공실률도 예상해야 한다. 외국기업이나 금융사 같은 우량 임차인들이 많이 입주해 있을수록 좋은 물건이라고 봐도 무방하다.

둘째, 빌딩의 물리적 분석이다. 빌딩의 하자상태 점검은 매우 중요하다. 물리적 분석은 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 물리적 분석을 제대로 하지 않으면 향후 보수비용이 많이 들어가 배보다 배꼽이 큰 경우가 생길 수 있다. 특히 준공한 지 10년이 지난 건물은 ‘현미경’으로 건물상태를 들여다봐야 한다. 외관상태, 정화조시설, 전기와 가스안전, 방화관리, 미화관리, 승강기, 환경관련시설 등 시설과 구조와 관련된 부분을 중점적으로 체크해야 한다.

셋째, 수익률 분석이다. 빌딩 투자 시 기대할 수 있는 수익은 자본이득과 임대수익이다. 자본이득을 미리 예상하는 것은 쉽지 않다. 가격변동 요인에는 경기동향, 수급, 금리 등 수많은 변수가 작용한다. 하지만 최근 시장상황을 고려할 때 자본이득 부분은 보수적으로 계산하는 것이 위험을 줄일 수 있는 방법이다.

한편 임대수익률은 비교적 정확하게 따져볼 수 있다. 우선 매입시점의 공실 현황을 점검하고 향후 예상공실을 분석해야 한다. 반드시 주의해야 할 점은 임대차계약서에만 의존해서 수익률을 산출하면 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 최근에는 임차인에게 각종 옵션이 서비스로 제공되는 경우가 많다. 때문에 계약서와 실제 계약내용이 다를 수 있다는 점을 유의해야 한다.

넷째, 각종 서류검토다. 법적 권리관계를 사전에 잘 파악해야 골치 아픈 문제를 미리 차단할 수 있다. 등기부상 권리관계 및 임대차계약, 토지이용계획확인원, 도시계획, 지구단위계획여부 등 공적 장부에 대한 법적 검토는 기본이다.

뿐만 아니라 전기, 설비, 토목, 건축 관련 각종 도면을 비롯해 전기, 가스, 승강기, 기계식 주차기, 안전 정기검사, 미화관리, 시설관리, 보안 관련 각종 용역계약, 국세 및 지방세 완납증명서, 환경개선부담금, 교통유발부담금, 도로점용료 납부증명서 등 관련 서류에 대한 꼼꼼한 확인을 거쳐야 한다.

또 투자자금에 관한 사항을 분석하고 자금조달전략을 구체적으로 설정해 그 적합성 여부를 검토한다. 총 투자자금은 어느 정도 수준이 될 것이며 자금조달은 어떻게 할 것이며, 차입금을 활용한다면 어떤 조건으로 하는 것이 가장 적합한 지를 검토하여 결정한다.

특히 차입금의 활용은 자기자본의 수익률을 높일 수 있는 긍정적인 측면을 가지고 있으나 지나치게 차입금 비중을 높이는 것은 투자의 위험을 가중시킨다.

마지막으로 감가상각을 고려해야 한다. 빌딩은 감가상각이 되기 때문에 일정 기간이 지나면 투자한 자본의 가치가 감소된다. 빌딩은 자연적인 마모와 훼손에 따른 물리적 감가상각 외에도 기능적 감가상각이나 경제적 감가상각의 대상이 된다.

기능적 감가상각은 시간이 지남에 따라 트렌드에 뒤진다거나 스타일이 시대감각에 맞지 않는 등 가치 하락 요인이 발생하는 것을 의미한다. 경제적 감가상각은 상대적 위치의 변동이나 외부적인 조건에 의해 가치 하락 요인이 발생하는 것을 의미한다. 투자 대상이 감가상각 된다는 것은 그만큼 리스크를 가중시키는 요인이 된다.