[신희성의 부동산論]빌딩 투자 강남이 수익·안전 최고

부동산시장 침체국면에 투자 유망 상품으로 믿을 건 오직 빌딩 시장뿐인가. 아파트, 토지 등 대부분의 부동산 시장이 소강 국면에 접어든 반면, 강남 빌딩 매매시장이 ‘나 홀로’ 강세를 보여 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

빌딩이 투자 상품으로 인기를 끄는 이유는 안전자산으로 자리매김한 때문이다. 지난 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 등 큰 고비를 넘기는 과정에서 ‘빌딩 가격은 긴 호흡으로 볼 때 잘 안 떨어진다’는 인식이 투자자들 사이에 자리 잡았다.

이에 따라 기관투자가나 거액 자산을 보유한 개인투자자들은 가장 선호하는 투자종목으로 빌딩을 1순위로 꼽고 있다.

부동산은 입지가 모든 것을 결정한다. 그렇다면 현재 빌딩 시장에서 최고의 입지는 어디인가. 업계에서는 통상 서울 도심, 강남, 여의도 세 지역을 빌딩 시장의 블루칩으로 꼽는 데 주저하지 않는다.

투자금 30억 이상이면 서울 도심, 강남, 여의도 등 핵심 권역에서 통 건물 매입을 시도해 볼만하다. 단 최근 여의도와 도심은 공실률이 치솟고 있고 앞으로 빌딩 공급이 연이어 이뤄진다는 점을 감안하면 투자 방향을 강남 쪽으로 잡는 게 좀 더 안전할 것으로 보인다.

강남에서는 특히 영동대교 남단에서 3호선 학여울역까지 이어지는 영동대로 구간이 상대적으로 저평가된 곳이다.

이 일대는 쾌적한 환경에 힘입어 임차인 선호도도 높아 공실률도 낮은 편이다. 또한 한전부지 개발프로젝트의 직접적 수혜지역이기도 하다. 따라서 이 지역은 향후 성장잠재력이 클 것으로 전망된다.

특히 삼성역 일대는 한전부지 개발 외에도 GTX, KTX, 9호선 개통 호재가 있는 만큼 강남역에 버금가는 인기 상권으로 부상할 것으로 예상된다.

투자금액이 10억~20억 원 정도라면 지방이나 수도권을 노려볼 만하다. 다만 부산, 대구 등 지방 대도시는 신중한 투자가 요구된다. 서울과 수도권보다 경기둔화의 영향을 민감하게 받는 데다 인구 및 소득 감소로 인해 지속적인 임대료 상승을 기대할 수 없기 때문이다.

반면 울산, 창원, 세종, 평택 등 산업기반이 탄탄하고 성장동력을 장착한 도시의 중심업무지구 건물은 임대료 상승을 기대할 수 있다는 점에서 투자를 고려해볼 만하다.

한편, 빌딩 투자에는 위험요인도 있다. 우선 빌딩 매매시장과 달리 임대시장의 침체국면이 심상치 않다. 지난해 이후 서울지역 공실률 상승과 임대료 하락은 기조적 현상으로 굳어지고 있다. 빌딩 투자수익률에 적신호가 켜지고 있는 셈이다. 오피스빌딩 공급이 폭발적으로 증가하는 점도 부담으로 작용한다.

이에 따라 ‘수익이 난다’는 확신이 들 때까지는 방어적 투자전략이 바람직하다. 추가 하락에 대한 리스크를 피하기 위해선 매입가격을 최대한 낮추는 것이 관건이다.

시세 대비 약 10%까지 싸게 나오는 급매물이나 확실한 임차인이 있는 매물이 아니면 선택하지 않는 것이 좋다. 또 은행 대출 등을 통한 레버지리 비중을 낮추고 여유자금에 기반한 투자를 해야 한다. 차입금에 의한 투자는 상당한 리스크를 수반하게 된다.

그 외 경기변동이나 수요 예측, 지역별 수급구조 등 시장변수에 대한 종합적인 사전점검도 필수적이다. 예를 들면 수요가 한정적이고 임차인의 자금력이 높지 못한 도심 외곽지역은 상대적으로 리스크가 높다.

특히 향후 차별화 내지 양극화 가능성을 감안할 때, 투자지역과 대상의 절대적 압축을 통해 선택하는 전략이 필요한 시점이다.

서승범 기자 seo6100@