[포커스]부동산 투자사기 기승···당신의 뒤를 노린다

투자열풍 제주 ‘분양형 호텔’ 과장광고 비상기획부동산 여전히 활개···허영심 파고든다

‘고수익 보장’으로 치장한 사기, 과장광고가 부동산 투자시장에 판을 친다. 경기 침체와 실질소득 감소를 만회하려는 투자자들의 심리를 흔들고 있다.

주택시장 침체로 아파트보다는 토지, 호텔 등 수익형부동산 피해가 급증세다. 이런 상품은 평소 잘 접하지 않아 정보가 부족하고, 대체로 투자 규모가 커 피해액도 커지는 추세다.

수도권 한 택지지구 개발현장. 해당 기사와 직접적인 관계 없음. 사진=연합뉴스 제공

◆‘분양형 호텔’ 확정 수익률, 법적 강제 아냐 = 최근에는 제주도를 중심으로 공급되는 ‘분양형 호텔’이 논란거리다.

각종 인센티브를 포함한 ‘고수익 보장’ 선전 문구가 경쟁하듯 쏟아지지만, 적잖은 함정이 도사려 주의가 요구된다.

이런 현상은 주택시장 침체를 틈타 투자 열풍을 일으킨 오피스텔의 연장선이기도 하다. “고수익 보장. XX역 1분 거리” 등 선정적이고 과장한 광고가 전국을 도배했고, 크고 작은 피해자를 양산했다.

현재 ‘분양형 호텔’ 분양업체들도 비슷한 행태를 보여 문제점으로 지적된다.

계약금과 중도금 50% 전액 무이자 융자는 기본이고, 10년간 확정임대수익(실투자금 대비 15.48%)을 보장해주기도 한다.

시중금리 2%대 시대에 믿기 어려울 투자처인 만큼, 투자자들의 관심이 뜨겁다. 현재 제주시와 서귀포시에 각각 9곳이 분양 중이다.

문제는 ‘분양형 호텔’을 분양하고 나서 수익을 돌려주는 것은 법적으로 강제된 게 아니라 분양자(운영자)와 피분양자(투자자) 사이의 계약일 뿐이라는 점이다.

‘분양형 호텔’이라는 명칭은 법적 용어가 아니다. 일반숙박시설과 생활숙박시설 중 ‘건축물의 분양에 관한 법률’에 따라 분양하는 부분의 바닥 면적 합계가 3000㎡ 이상인 건축물을 칭할 뿐이다.

즉, 분양한 객실을 관광객에게 빌려주고 나오는 수익 중 일부를 분양받은 투자자에게 돌려주는 방식인데, 객실 가동률이 이에 미치지 못하면 돌려줄 수익이 없게 된다.

그러나 다수의 ‘분양형 호텔’이 완공되는 시기가 관광숙박시설(관광호텔, 콘도미니엄 등)이 대규모로 늘어나는 시점과 겹쳐 높은 객실 가동률을 기대하기 어려운 실정이다.

제주도가 잡은 2018년 관광객 유치목표(1500만명)를 기준으로, 2018년 제주도 숙박시설 객실 수는 3만5041실이다. 이는 손익분기점(객실 가동률 70%)의 객실 수보다 2000실 많은 수치다.

관광호텔업계 한 관계자는 “조건에 현혹하지 말고 시행사와 시공사 규모나 재무구조 등을 확실히 확인해야 한다”며 “공급이 많아지면 자연스럽게 요금이 낮아지고 수익이 줄어 수익을 보장받지 못 할 수 있다”고 지적했다.

◆고수익 보장? “직접 투자하지, 투자자 모집 왜”=부동산 투자사기의 전형인 ‘기획부동산’도 여전히 기승을 부린다.

도심 고층건물 외벽에 난립해 붙은 부동산 분양업체의 불법 현수막. 사진=연합뉴스 제공

토지를 싸게 사 작게 쪼개 비싼 값에 파는 업체라는 본뜻은 온데간데 없이 토지 사기의 대명사가 된지 옛말이다.

이들은 매각 과정에서 개발 등으로 가치를 높이는 게 아니라 위조, 사기 등으로 시세차익만 얻고 빠져 투자자에게 심대한 피해를 준다.

지난 4일에는 개발예정지라고 허위 광고를 하고 부동산 투자자를 모집해 수억원을 가로챈 혐의(사기)로 김모(43) 씨가 구속됐다.

경찰에 따르면 김 씨는 지난 2012년 초부터 올해 초까지 울산 남구 무거동에 기획부동산 업체를 운영하면서 투자자 이모(50·여) 씨에게 9000만원 등 20명으로부터 7억원을 받아 챙겨 달아난 혐의를 받고 있다.

김 씨는 영업직원 60여명을 고용해 ‘경북 구미에 개발 전망이 좋은 땅을 사들여 소유권을 이전해 주겠다’며 투자자를 모집했으나 실제는 해당 용지를 사지 않았다는 게 경찰의 설명이다.

앞서 3월 제주에서도 개발예정지라고 허위광고를 하고 부동산을 분양하겠다고 속여 매매대금을 가로챈 혐의(사기)로 강모(46·여) 씨가 구속되고 공범 김모(51) 씨가 불구속 입건됐다.

강 씨는 2011년 11월부터 지난해 말까지 제주시에서 기획부동산 업체를 운영하면서 피해자 9명으로부터 6억원가량을 가로챈 혐의를 받고 있다.

경찰에 따르면 강씨는 서귀포시 대정읍 등 농촌지역 토지를 대상으로 매매계약을 체결했다. 대구에 사무실을 차리고 소개인을 고용, 주로 제주 실정을 잘 모르는 외부 사람들에게 “토지 주변에 신공항이 들어선다”는 등으로 피해자들을 속였다.

이후 강 씨는 해당 토지를 자신이 매매계약한 금액의 2∼10배 가격으로 분양하고서 매매대금만 가로채고 실제 토지는 넘겨주지 않았다.

이 외에도 부동산 경매 등으로 고수익을 주겠다고 속이고 노인들을 상대로 가로채는 등 사기피해가 속출하고 있다.

장재현 리얼투데이 팀장은 “마땅한 투자처를 찾지 못한 이들에게 ‘고수익’은 뿌리치기 힘든 유혹”이라며 “상식 이상의 높은 수익률을 보장한다면 의심해야 한다. 고수익이 보장된다면, 무슨 수를 쓰더라도 직접 투자에 나서지 굳이 투자자를 모집하겠는가”라고 지적했다.

김지성 기자 kjs@