[신희성의 부동산論]‘슈퍼리치’ 新부동산 투자법

10억 원 이상의 금융자산을 보유한 고액자산가의 수가 16만여 명을 웃도는 것으로 추산된다. ‘슈퍼리치’로 불리는 이들의 예금이 전체에서 차지하는 비중도 상승 추세다.

슈퍼리치 증가에 따라 이들을 유치하려는 금융기관의 경쟁도 점차 가열되고 있다. 그럼에도 슈퍼리치의 부동산 사랑은 여전하다. 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 중소형 건물 투자에 적극적으로 나서는 중이다.

K은행 지점장을 지낸 이 모 씨는 올해 초 대치동 중소형 빌딩을 54억 원에 매입했다. 5층짜리인 이 건물 시세는 60억 원을 웃돌았다. 하지만 급매로 나오는 바람에 54억 원까지 내려갔다. 공실이 전혀 없는 상태. 연 5%대 수익률은 무난할 것으로 예상되는 알짜 매물이었다.

매입가의 약 30%인 16억 원을 대출받고 나머지는 38억 원은 주식매각자금과 예금을 통해 조달했다. 2%대의 예금 금리보다 높은 수익률을 추구하며 안정적인 투자처를 찾다 보니 건물만 한 게 없었다.

부동산 경기가 침체하면서 아파트 거래가 주춤하지만 수익형 부동산에 대한 투자 관심은 그칠 줄 모른다. 특히 슈퍼리치의 중소형 빌딩에 대한 관심은 꾸준히 이어지고 있다.

과거 강남권 아파트 한 채는 갖고 있어야 부자 대접을 받던 것처럼 요즘에는 빌딩 한 개를 갖는 게 부자 반열에 오르는 척도가 됐다. 이런 붐을 타고 중소형 빌딩 투자가 인기를 끌고 있다.

강남 등 대부분 핵심지 빌딩이 100억 원 이상을 호가하고 있지만 이면도로 쪽으로 눈을 돌리면 10억~50억 원대 빌딩도 간간이 찾아볼 수 있다. 어느새 빌딩은 슈퍼리치의 자산목록 1호로 부상했다.

“여유자금이 십억 원 정도 있는데 안정적인 임대수익이 나오는 빌딩 하나 살 수 있을까요?···” 요즘 강남 부동산 에이전트들이 가장 많이 받는 질문 중 하나다.

중소형 빌딩의 장점은 매달 꼬박꼬박 임대료를 받을 뿐 아니라 앞으로 매각할 때 시세차익을 기대할 수 있다는 강점 때문이다. 업무용 오피스 외 4~5%대의 안정적인 수익률이 보장되는 10억~30억 원대 상가도 인기가 좋다.

한때 커피전문점이 입점한 상가 몸값이 가장 높았지만 이제는 SPA 브랜드가 들어선 상가를 많이 찾는다.

투자 금액이 다소 적어 통 건물 매입이 어려우면 섹션 오피스를 찾는 슈퍼리치도 있다. 섹션 오피스란 오피스빌딩의 한 층을 여러 규모로 나눠 분양하는 곳을 뜻한다. 일부 구획뿐만 아니라 1~2개 층 단위로 분양된 곳도 있다.

그러나 최근 빌딩 투자 위험이 높아지는 추세라는 점을 고려해야 한다. 임대시장의 침체국면이 심상치 않다. 이제는 공실률 상승과 임대료 정체가 구조적 현상으로 굳어지고 있다. 빌딩 투자수익률에 적신호가 켜진 셈이다.

빌딩 공급이 폭발적으로 증가하는 점도 부담으로 작용한다. 도심과 여의도에 오는 2017년까지 초고층 빌딩들이 연이어 들어설 예정이다. 이에 빌딩 시장은 당분간 공급과잉 사태를 맞을 것으로 보인다.

더욱이 경제규모, 생산인구, 오피스 수요 등을 고려하면 앞으로 공급초과에 인한 부작용 가능성이 더욱 커질 것으로 예상된다. 빌딩 시장에 뛰어들려는 투자자는 보수적 전략으로 임해야 한다. ‘수익이 난다’는 확신이 들 때까지는 방어적 투자전략이 바람직하다.

공실 여부 확인은 필수다. 빌딩 투자의 키는 공실 여부다. 해당 빌딩의 공실률과 임차인 현황 분석은 기본이며 주변 건물의 공실 상태도 점검해야 한다.

현재의 공실률뿐 아니라 미래의 공실률도 예상해야 한다. 외국 기업이나 금융사 같은 우량 임차인들이 많이 입주해 있을수록 좋은 빌딩이라고 봐도 무방하다.

주요 경력
2004~2009 ERA Korea 근무 (본부장)
2009~2013 ㈜와이드파트너스 대표이사
2013~현재 RE/MAX Korea 대표이사

- 서울상공회의소 강남상공회 이사
- 고려대학교 경제인회 상임이사
- 강남구 명예 기업 유치 자문단 자문위원