박상언 유엔알컨설팅 대표
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실제 분양 대행한 일부 지역의 물건은 임대차가 맞춰지지 않아 잔금을 진행하는데 어려움을 겪는 일을 쉽게 목격할 수 있다.
자산가들과 상담을 해보면 눈앞의 수익률보다 세입자 관리를 대행해주는 회사와 임대관리를 계약하는 임대관리회사에 대한 선호도가 무척 커진 것을 느낄 수 있다.
반면, 여러 선진국은 직접 개인이 임대를 관리하는 것에서 벗어나 대형 중개법인이나 전문회사에서 임대를 대행하는 것을 쉽게 찾아볼 수 있다.
일본은 부동산과 관리가 분리된 우리나라와 달리 통상 시공사가 정해지면 관리계약도 시공회사와 계약하는 시스템이 정착됐다.
우리 나라는 이제서야 대형 임대관리업 제도를 운영키로 했다. 정부는 내달부터 우리 나라도 자기관리형과 위탁관리형 임대관리업자는 각각 300가구, 1000가구 이상 주택을 관리할 때 반드시 ‘주택임대관리업자’로 등록하도록 했다.
임대관리업자가 되기 위해서는 보증보험 가입 등 안전장치를 마련해야 한다. 자기관리형은 자본금 5억원에 변호사 주택관리사 공인중개사 등 전문인력 3명, 위탁관리형은 자본금 2억원에 전문인력 2명 등을 갖춰야 한다.
이 같은 시스템이 구축하면 앞으로 원룸과 오피스텔 아파트 등을 분양할 때 임대관리회사와 손을 잡고 일하지 않으면 고객의 외면을 받는 시기가 수년 내 도래할 수 있다. 아파트 보급률이 이미 100%가 넘었고 인구도 갈수록 줄어들고 있어 관리회사의 중요성은 앞으로 더욱 강조될 것이기 때문이다.
최근에는 시행사가 주택임대 관리회사와 함께 수익형부동산을 분양하는 현장이 있다. 이는 미분양을 줄이기 위한 마케팅의 일환으로 임대관리회사에서 임대수익률을 보장하는 형태다.
그러나 이들이 내세우는 임대관리회사는 홈페이지도 구축되지 않은 급조한 회사가 부지기수다. 때문에 분양 이후 약속된 수익률을 받지 못할 가능성이 커 각별한 주의를 필요로 한다. 시스템 변화의 배경은 임대시장이 단기월세 위주로 빠르게 변화하고 있어서다.
실제 강남권을 비롯한 광화문, 여의도 일대 임대시장은 월세시장으로 급격히 변하고 있다. 1년이나 2년 중장기 임차인이 아닌 관광객이나 비즈니스, 학업 등을 이유로 6개월 단기로 방을 구하는 수요가 부쩍 늘어났다.
부동산 컨설팅을 하는 이들에게 찾아오는 수많은 재외국민은 호텔보다 저렴하고 1~2개월 짧게 머물 수 있는 풀옵션 원룸을 선호한다. 상황이 이렇다 보니 공급 과잉문제로 세입자를 구하지 못해 잔금 고민에 빠진 원룸신축업자들도 단기월세에 맞춰 임대관리 업체와 제휴를 하기 시작했다.
방식은 이렇다. 한 호당 250만~300만원 정도 추가로 시행사에서 투자하면 시행사는 세입자를 맞춰주고 분양을 하고 잔금을 받는다.
장기간 세입자를 못 맞추고 잔금도 못 받아 자금 위기를 겪을 바에는 소정의 자금을 투자하는 것이 이득이라고 생각해서다.
세입자가 바뀌면서 내야 하는 중개수수료도 일반 중개업소와 달리 임대관리회사에서 부담해주고 세입자의 민원도 대부분 임대관리회사에서 자체적으로 처리해준다.
외국인 임대사업처럼 별로 신경 쓸 것이 없어 자산가와 외국·지방에 거주하는 이들의 선호도 자연스럽게 높다.
매월 일정한 날짜에 임대관리회사에서 약속한 월세를 소유자에게 지급한다. 물론 임대관리회사가 선호하는 상품은 따로 있다. 신혼부부나 맞벌이 부부가 주로 찾는 투룸보다는 원룸이 임대관리회사의 주요 대상이다.
이런 상품은 세탁기와 냉장고 대형위성TV는 물론이고 침대부터 이불까지 풀(FULL)로 호텔처럼 꾸며졌다. 정기적으로 순환하는 임대관리회사 관리 차량과 CCTV 등이 설치돼 여성의 만족도도 상당하다.
현재 우리나라 임대관리는 대부분 매물을 중개한 중개업소에서 주먹구구식으로 맡는 경우가 대다수를 차지한다. 체계적이고 않고 세입자 민원에도 효과적으로 대응하지 못하는 게 현실이다.
중개업소가 어느 날 갑자기 폐업하거나 영업장소를 이동해 애초보다 신경을 덜 쓰는 사례도 다반사라고 하니 각별한 주의가 필요하다.
뉴스웨이 김지성 기자
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